나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1321 [1] 제주특별자치도 제주시 영평동 2231-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 월평동 소재 “영주고등학교” 남서측 근거리에
위치하며, 부근은 공업용, 상업용 건부지 및 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정
보통임.

형태 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(제주첨단과학기술단지)<산업
입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설 구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한
법률>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층건으로서,
(사용승인일자:2018.05.31)
외벽: 스톤코트마감 및 징크판넬마감 등
내벽: 내부인테리어, 벽지, 페인팅마감 등
바닥: 타일, 강화마루마감 등
창호: 샷시창 등임.

이용상태

기호(2): 근린생활시설(사무소) 및 직원숙소로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 천정형시스템에어컨에 의한 냉난방설비, 승강기설비,
화재탐지설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

기호(2)는 공부상 용도가 공장이나, 1,2층은 현황 근린생활시설(사무소)로
이용중이며, 3층은 직원숙소로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1321 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 영평동 2231-2 (신주소: 제주특별자치도 제주시 첨단로 245-13)

* 용도: 공부상 공장 (현황 근린생활시설 및 직원숙소)

* 감정가: 8,381,996,020원

* 토지면적: 9,709.40㎡ (약 2,937.15평)

* 건물면적: 995.99㎡ (약 301.30평)

* 건물 제시외 면적: 13.80㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 건물 (사용승인일자: 2018.05.31)

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 월평동 소재 “영주고등학교” 남서측 근거리

* 주변 환경: 공업용, 상업용 건부지 및 공동주택 등이 혼재된 지역

* 교통 상황: 차량 접근 용이, 인근 정기 버스 노선 소재 (제반 교통사정 보통)

* 토지 형태 및 이용 상태: 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중

* 인접 도로 상태: 남측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접함

* 토지이용계획 및 제한 상태: 준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 국가산업단지(제주첨단과학기술단지), 산업시설구역

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 근저당권 (을23, 을15) - 제주어류양식수산업협동조합, 2023.04.10 접수, 7,200,000,000원. (이후 권리는 말소 예정)

* 총 채권액: 토지 및 건물 등기부채권 총액 7,993,081,393원

* 임차인 현황:

* (주)넥스트이지: 보증금 10,000,000원, 차임 10,000,000원, 전입/사업일자 2018.09.28, 대항력 있음.

* (주)퍼스트항공투어: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020.09.15, 대항력 있음. (보증금 및 차임이 미상으로, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.)

* (주)우주주차: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024.08.20, 대항력 없음.

* 주식회사위놉스: 보증금 10,000,000원, 차임 9,240,000원, 전입/사업일자 2019.06.05, 확정일자 2025.08.25, 배당신고일자 2025.08.21, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 공업용, 상업용 건부지 및 공동주택이 혼재하는 지역으로, 제주첨단과학기술단지와 인접하여 관련 산업 종사자의 수요가 있을 수 있습니다.

* 산업단지 연계: 국가산업단지(제주첨단과학기술단지) 내에 위치하여 산업 시설로서의 가치가 있습니다.

* 건물 이용 현황: 공부상 공장이나 현황은 근린생활시설(사무소) 및 직원숙소로 이용 중입니다. 준공업지역이므로 다양한 용도로의 활용 가능성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 정기 버스 노선이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보 확인이 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: (주)넥스트이지, 주식회사위놉스, (주)퍼스트항공투어가 존재합니다. 특히 (주)퍼스트항공투어는 보증금 및 차임이 미상으로, 인수 여부 및 금액 확인이 필수적이며 주의가 요구됩니다.

* 건물 용도 불일치: 공부상 공장이나 현황은 근린생활시설(사무소) 및 직원숙소로 이용 중이므로, 향후 건축물대장 변경 등 행정적 절차 필요성이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물: 건물 면적 외 제시외 건물(13.80㎡)이 매각에 포함됩니다.

* 매각 제외 물건: 소유자 미상의 이동 가능한 철재 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

* 산업단지 규제: 국가산업단지 내 위치하므로 관련 법규 및 규제 사항 준수가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

해당 물건은 제주첨단과학기술단지 인근의 준공업지역에 위치한 공장으로, 넓은 토지 면적과 현황 용도(사무실, 숙소)의 유연성을 가지고 있습니다. 다만, 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 보증금 및 차임 정보가 불명확한 임차인에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 공부상 용도와 현황 이용의 차이점도 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 제주첨단과학기술단지 인접으로 잠재적 임대 수요 확보 가능.

* 다양한 활용도: 공장, 근린생활시설 등 준공업지역 내 다양한 용도 활용 가능.

* 넓은 토지 면적: 약 2,937평의 대규모 토지로 향후 개발 가치 잠재.

* 현황 임대 수익: 현재 사무실 및 숙소로 임대 중으로, 즉시 수익 창출 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어, 낙찰자가 별도로 부담해야 할 보증금은 없는 것으로 간주합니다.

* 하지만 대항력 있는 임차인 (주)퍼스트항공투어(보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음)의 경우, 보증금 및 차임이 미상으로 남아 있어 잠재적 인수 금액을 고려해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 임차인 명도 관련 비용, 건물 상태 점검 및 필요한 개보수 비용, 그리고 향후 부동산 시장 전망 등을 종합적으로 검토한 후 결정해야 합니다. (제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.