나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1300 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 1437 하귀코아루오션뷰 103동 4층405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 소재 ""하귀초등학교"" 북동측 인근에 위치하는
하귀코아루오션뷰 103동 4층 405호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 중소규모 점포, 교육
시설등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상7층내 4층 405호로서,
외벽: 페인팅 마감 등,
창호: PVC샷시창 등임.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)으로 이용중임.

※ 본건은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상
의 용도 및 건축물현황도, 탐문조사 등으로 이용상황 확인을 대체하였음.

설비내역

본건은 기본위생 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 35m, 서측으로 폭 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고,
남측으로 폭 5m 내외의 막다른 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,제2종일반주거지역,고도지구(20M이하),고도지구(25M이하),방화지구,대로1류(폭
35m~40m)(접합),중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,건축
계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성
을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1300 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 1437 하귀코아루오션뷰 103동 4층 405호

용도: 아파트

감정가: 409,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 76.96㎡ (약 23.28평)

토지 지분: 76.9643㎡ (약 23.28평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 84.96㎡ (약 25.69평)

건물 지분: 84.9619㎡ (약 25.69평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 해당 없음

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 해당 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 소재 "하귀초등학교" 북동측 인근에 위치한 하귀코아루오션뷰 103동 4층 405호입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 중소규모 점포, 교육시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 북측으로 폭 35m, 서측으로 폭 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 남측으로는 폭 5m 내외의 막다른 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하, 25M 이하), 방화지구, 대로1류(폭 35m~40m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-31, 대항력 없음.

* 주 : 보증금 340,000,000원, 배당신고일자 2025-05-12, 대항력 없음.

3.2. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 매각으로 소멸됩니다.)

3.3. 등기부 요약 및 말소 기준 권리

집합건물 등기부상 말소기준권리: 을5 전세권 (주식회사와이에이치홀딩스, 340,000,000원, 2022-10-24 접수).

매각으로 인해 을5 전세권 및 그 이하의 권리(을6 근저당, 갑5 가압류, 갑6 임의경매)는 모두 말소될 예정입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 해당 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 하귀초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변으로 공동주택 단지, 단독주택, 중소규모의 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

최근 84.96㎡ 면적의 하귀코아루오션뷰 아파트 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 6월 12일: 400,000,000원 (2층, 101동)

* 2025년 12월 12일: 370,000,000원 (6층)

최근 거래가격을 종합적으로 고려할 때, 유사 면적대의 시세는 약 370,000,000원에서 400,000,000원 수준으로 파악됩니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역 및 지도 검색을 통해 파악한 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

* 아파트명: 하귀코아루오션뷰

* 주소: 제주특별자치도 제주시 애월읍 하귀2리 1437

* 사용승인일: 2018년 9월 21일

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층/지상 7층 (본건 4층)

* 동수: 4동

* 세대수: 132세대

* 최고층수: 7층

5.2. 편의 및 부대시설

* 설비내역: 기본 위생 및 급배수 설비, 가스보일러 난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 아파트 단지 내 주차 공간이 마련되어 있습니다. (총 주차대수 142대 - 아파트 단지 전체 기준)

* 관리사무소 연락처: 064-712-8847

5.3. 주변 교육 시설

* 하귀초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

본건은 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가하여 집합건축물대장, 건축물 현황도, 탐문 조사 등을 통해 이용 상황을 확인했습니다. 실제 내부 상태는 직접 확인이 필요하며, 예상치 못한 하자가 존재할 가능성이 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획 제약

일반상업지역, 제2종일반주거지역 등 복합적인 토지이용계획과 더불어 고도지구, 방화지구, 역사문화환경보존지역, 건축계획심의대상구역 등 여러 법적 제한 사항이 존재하여 향후 건축물의 증축, 개축, 재축 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍에 위치한 하귀코아루오션뷰 아파트로, 비교적 신축(2018년 준공)이며 주변에 학교, 상가 등 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 환경이 우수합니다. 권리분석 상 인수되는 권리 부담이 없으며, 대항력 있는 임차인 또한 없어 명도에 대한 부담이 적습니다. 다만, 내부 확인이 불가하여 현 상태에 대한 정확한 파악이 어렵다는 점은 유의해야 할 부분입니다. 최근 시세는 감정가와 유사하거나 다소 낮은 수준에서 거래가 이루어지고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 제주시 애월읍의 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 신축급 아파트: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물의 상태를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 안전: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 취득이 가능합니다.

* 명도 용이: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행이 비교적 수월합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 적정 입찰가는 다음과 같이 예상됩니다.

최근 84.96㎡ 면적의 거래 사례가 370,000,000원에서 400,000,000원 수준으로 형성되어 있으며, 감정가는 409,000,000원입니다. 본건은 4층으로, 층수 면에서 특별한 장단점은 없습니다.

안정적인 투자를 고려한다면 최근 거래가 중 상단 수준인 3.9억 원에서 4.05억 원 사이로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 내부 확인 불가에 따른 리스크를 감안하여 400,000,000원 내외로 입찰하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.