나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8117 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 1211-7 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀감정 · 평가일 2025.06.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 소재 ‘사계초등학교’ 북서측 원거리에 위치하고, 주위는 전 및 답 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

기호1: 본건 인근까지 제반차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.
기호2: 본건까지 제반차량 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1: 인근 도로대비 평지인 사다리형의 토지로서, 전으로 이용 중 임.
기호2: 인근 도로대비 평지인 자루형의 토지로서, 전으로 이용 중 임.

인접 도로상태

기호1: 지적상 맹지이나 기호2를 경유하여 진출입이 가능함.
기호2: 북측으로 노폭 약 4m내외의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호2: 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타 : 기호1~2: 공히 본건 토지는 농지취득자격증명을 요하는 농지로 사료되나 해당관청의 재확인을 요함.

물건 비고

일괄매각, 농지취득자격증명 제출 요함, 목록 2.는 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8117 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 1211-7

용도: 전 (농지)

감정가: 97,296,000원

토지면적: 1408.00㎡ (약 425.9평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각 (416.0272㎡, 약 125.9평)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구미칠곡축산업협동조합 (추정)

총 면적 대비 지분 비율: 약 29.5%

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 사계리 소재 '사계초등학교' 북서측 원거리에 위치하며, 주변은 농경지(전, 답) 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태:

* 기호1: 인근 도로 대비 평지이며 사다리형의 토지로 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

* 기호2: 인근 도로 대비 평지이며 자루형의 토지로 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호1: 지적상 맹지이나, 기호2 토지를 경유하여 진출입이 가능합니다.

* 기호2: 북측으로 노폭 약 4m 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (1000m 이내 일부 제한)

* 온천원보호지구

* 경관보전지구 4등급 (기호1), 3등급 (기호2, 저촉)

* 생태계보전지구 5등급

* 지하수자원보전 4등급

* 건축계획심의대상구역 (기호2, 저촉)

* 제주도는 농지 투기 및 난개발 방지를 위해 농지 취득 및 관리에 대한 지침을 강화하고 있으며, 비거주자의 농업경영계획서 심사를 강화하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 현황:

* 현재 등기부상 채권총액은 96,000,000원이며, 말소기준권리인 구미칠곡축산업협동조합의 근저당권(접수일 2020-01-22) 이하의 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권 이전 기록이 다수 존재합니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농경지(전)로, 주변 역시 농경지와 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 인근 관광지로는 용머리해안, 산방산, 송악산 등이 있으며, 해안도로를 따라 관광객들을 위한 숙박시설, 식당, 체험 시설 등이 분포하고 있습니다.

* 안덕면 사계리 일대는 천혜의 자연경관을 바탕으로 관광 산업 활성화를 위한 개발이 이루어지고 있으며, 산방산 케이블카 설치 구상, 용머리관광지 개발 사업 등이 진행된 바 있습니다.

* 제주도 전역에서 폐기물 소각시설 유치를 둘러싼 경쟁이 있었으며, 이와 관련하여 안덕면 상천리가 입지로 선정된 바 있습니다. 이는 지역 개발 및 편익 시설 설치와 연계되는 사안이나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮습니다.

1.4. 생활정보

* 주요 인근 시설: 사계초등학교가 소재하며, 용머리해안, 산방산 등 유명 관광지와 인접해 있습니다.

* 의료시설: 서귀포시내 종합병원 등은 차량으로 이동해야 하는 거리에 위치합니다.

* 편의시설: 사계리 마을 내 소규모 편의점, 식당 등이 있으며, 차량 이용 시 서귀포 시내 및 인근 관광지 주변의 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 제주도에서는 농지 투기와 난개발을 막기 위해 농지 관리 지침을 강화하고 있으며, 농지 취득 시 자경 의무 준수 등이 중요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건은 농취증 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못하므로 입찰 전 반드시 확인 및 발급 절차를 진행해야 합니다. 제주도의 농지법 강화 추세로 인해 취득 요건이 까다로울 수 있습니다.

* 지분 매각: 토지의 일부 지분만 매각되므로, 향후 공유자 간의 이용 또는 관리상 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 맹지 가능성 (기호1): 토지 일부(기호1)가 맹지이므로, 다른 토지(기호2)를 통한 통행지분에 대한 명확한 확인 및 관리가 필요합니다.

* 개발 제한: 계획관리지역이나, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등 다수의 환경 및 경관 관련 규제 사항이 존재하여 건축 및 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다. 특히 기호2는 건축계획심의대상구역에 해당합니다.

* 농지법규 강화: 제주도는 농지의 불법 임대차, 무단 전용 등에 대한 관리 및 단속을 강화하고 있으며, 농지 이용 실태 조사 결과에 따라 처분 의무가 부과될 수 있습니다.

* 주변 시설: 검색 결과, 안덕면 상천리 일대에 신규 광역폐기물 소각시설이 건설될 예정이나, 본건 소재지인 사계리와는 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 보입니다. 다만, 광평리 등 인근 지역 주민들의 반발 사례가 있어 대규모 시설 유치에 따른 지역 갈등이 존재할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 안덕면의 농경지 일부 지분 매각 물건으로, 아름다운 자연환경과 관광지 접근성이 양호한 편입니다. 하지만 농지취득자격증명 발급 필수, 지분 매각으로 인한 공유자 간 분쟁 가능성, 맹지 문제, 다양한 토지 이용 규제 등 주의가 필요한 사항들이 존재합니다. 특히 농지법규 강화 추세와 관련하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주도의 관광 및 자연환경 가치: 사계리 지역은 우수한 자연경관과 관광지 접근성으로 인해 잠재적 가치를 지닙니다.

* 농업적 활용 가능성: 토지 이용 계획상 계획관리지역으로, 농지로서의 활용 또는 향후 제한적 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 주변 관광지 연계: 용머리해안, 산방산 등 주요 관광지와 인접하여 관광 관련 시설 부지로서의 잠재력도 있으나, 이는 엄격한 규제 검토를 전제로 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 토지 일부 지분 매각이며, 농지취득자격증명 필수, 맹지 가능성 등 고려해야 할 리스크가 많습니다. 또한, 공유자 간의 관계 및 향후 협의가 필수적이므로, 이에 대한 충분한 검토가 선행되어야 합니다.

감정가는 97,296,000원이지만, 이는 토지 전체 면적에 대한 평가일 수 있으며, 지분 매각이라는 점을 감안해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 시장 가치 산정에 어려움이 있습니다.

투자는 본인의 신중한 판단과 더불어, 해당 토지의 지분 비율, 공유자 협의 가능성, 농지취득자격증명 취득 가능성, 향후 개발 제한 완화 가능성 등을 종합적으로 검토한 후 결정하시기 바랍니다.

따라서, 예상 입찰가는 본인의 투자 성향 및 리스크 감수 수준에 따라 결정하되, 감정가를 참고하되 지분 매각이라는 점과 상기 리스크 요인들을 충분히 반영하여 보수적으로 접근하시는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.