나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8051 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 1016 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인감정 · 평가일 2025.05.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애웍읍 신엄리 소재 ""신엄중학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지 등이 혼재하는 순수 농촌지대 임.

교통상황

본건 인근으로 차량접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통의 사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 주거나지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 3m 내외의 콘크리트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 지구단위계획구역(2024-12-27), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8051 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 1016

용도: 대지

토지면적: 403.00㎡ (약 122.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 301,041,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건 토지는 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 소재 "신엄중학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택 및 농경지가 혼재된 순수 농촌 지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 주거나지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 토지는 서측으로 폭 약 3m 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(2022-10-11 접수, 금216,000,000원)보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위인 을7-2 (근저당권부채권근질권설정), 갑3 (가압류), 을8-1 (지상권이전), 을7 (근저당권), 을8 (지상권설정) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, 갑6 (임의경매)는 본 경매 사건 자체이므로 소멸됩니다.

등기부등본 상 모든 권리가 말소(말소: - 표시는 말소 예정이거나 이미 말소된 권리를 의미)되어 있어 권리관계는 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 감정평가서 요약의 '물건명세서 참고사항'에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 문구가 기재되어 있으나, 등기부등본 상 을8번 지상권은 말소로 기재되어 있어 상반된 정보입니다. 이에 따라 해당 지상권의 인수 여부에 대해서는 추가적인 확인이 필요합니다.

총 채권액은 233,939,780원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인됩니다. 인수할 보증금이 없는 것으로 보아 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 실제 점유 관계 및 임대차 현황은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 제주시 애월읍 신엄리의 순수 농촌 지대에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지가 분포하고 있어 상업 및 주거 기능이 복합된 지역이라기보다는 전원적인 생활환경을 지니고 있습니다. 인근에 신엄중학교가 소재하는 점을 고려할 때, 학생 및 교직원 관련 편의시설의 수요가 일부 있을 수 있습니다.

다만, 현재까지 공개된 정보와 검색 결과로는 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인된 바는 없습니다. 제주환경자원순환센터가 제주도 내에 위치하고 있으나, 이는 제주시 구좌읍에 있어 본건과는 지리적으로 상당한 거리가 있습니다.

5. 생활정보

본건 소재지인 애월읍 신엄리는 제주 중산간 지역과 해안 지역의 중간 지점에 위치하여 양쪽의 접근성이 용이합니다. 인근에 신엄중학교가 있어 교육 환경에 대한 고려가 가능하며, 농촌 지대 특성상 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 생활 편의시설은 제주시 애월읍 중심지 또는 제주시내로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 대한 다양한 규제를 받을 수 있습니다. 특히 고도지구(15M이하) 규제는 건축물의 높이를 제한합니다. 최근 제주도에서 고도지구 규제 완화를 추진하고 있으나, 현재 해당 지역에 적용되는 구체적인 규제 내용은 반드시 확인해야 합니다.

* 미확인 지상권: 등기부등본 상 지상권은 말소되었으나, 감정평가서 요약의 '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라고 기재된 점은 권리관계에 대한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이는 별도 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다.

* 임대관계 미상: 인수 보증금은 없으나 임대관계가 미상으로, 실제 점유자가 존재하거나 예상치 못한 임차 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리에 소재한 대지로서, 농촌 지역에 위치하며 현재는 주거나지로 이용 중입니다. 토지 면적은 403.00㎡이며, 감정가는 301,041,000원입니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정으로 비교적 깨끗한 편이나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권에 대한 언급이 있어 추가 확인이 필요합니다. 제1종일반주거지역, 고도지구 등 여러 토지이용계획 및 제한이 존재하여 향후 개발 시 제약을 받을 수 있습니다. 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인된 바는 없습니다.

8. 투자 포인트

* 전원생활 및 소규모 개발 가능성: 농촌 지역의 토지로서 조용한 전원생활을 위한 부지 또는 향후 소규모 개발의 잠재력을 지니고 있습니다.

* 입지 개선 잠재력: 애월읍은 제주도 내에서도 관광 및 생활 거점으로서의 매력이 꾸준히 증가하고 있는 지역입니다.

* 규제 완화 가능성: 고도지구 등 일부 규제 완화 움직임이 있어 향후 토지 이용에 긍정적인 변화가 있을 수 있습니다. (단, 현재 규제사항은 반드시 확인 필요)

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 301,041,000원을 기준으로 시장 상황, 본건의 개발 가능성, 입지 조건, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 입찰 참여 시에는 반드시 현장 조사와 권리 관계에 대한 철저한 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.1.물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8051 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 1016

용도: 대지

토지면적: 403.00㎡ (약 122.0평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 301,041,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건 토지는 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리 소재 "신엄중학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택 및 농경지가 혼재된 순수 농촌 지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

본건 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 주거나지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 토지는 서측으로 폭 약 3m 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(2022-10-11 접수, 금216,000,000원)보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 경매 절차에 따라 말소기준권리보다 후순위인 을7-2 (근저당권부채권근질권설정), 갑3 (가압류), 을8-1 (지상권이전), 을7 (근저당권), 을8 (지상권설정) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, 갑6 (임의경매)는 본 경매 사건 자체이므로 소멸됩니다.

등기부등본 상 모든 권리가 말소(말소: - 표시는 말소 예정이거나 이미 말소된 권리를 의미)되어 있어 권리관계는 비교적 깨끗한 편입니다. 다만, 감정평가서 요약의 '물건명세서 참고사항'에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 문구가 기재되어 있으나, 등기부등본 상 을8번 지상권은 말소로 기재되어 있어 상반된 정보입니다. 이에 따라 해당 지상권의 인수 여부에 대해서는 추가적인 확인이 필요합니다.

총 채권액은 233,939,780원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인됩니다. 인수할 보증금이 없는 것으로 보아 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 실제 점유 관계 및 임대차 현황은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 제주시 애월읍 신엄리의 순수 농촌 지대에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지가 분포하고 있어 상업 및 주거 기능이 복합된 지역이라기보다는 전원적인 생활환경을 지니고 있습니다. 인근에 신엄중학교가 소재하는 점을 고려할 때, 학생 및 교직원 관련 편의시설의 수요가 일부 있을 수 있습니다.

다만, 현재까지 공개된 정보와 검색 결과로는 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인된 바는 없습니다. 제주환경자원순환센터가 제주도 내에 위치하고 있으나, 이는 제주시 구좌읍에 있어 본건과는 지리적으로 상당한 거리가 있습니다.

5. 생활정보

본건 소재지인 애월읍 신엄리는 제주 중산간 지역과 해안 지역의 중간 지점에 위치하여 양쪽의 접근성이 용이합니다. 인근에 신엄중학교가 있어 교육 환경에 대한 고려가 가능하며, 농촌 지대 특성상 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 생활 편의시설은 제주시 애월읍 중심지 또는 제주시내로 이동하여 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제1종일반주거지역, 고도지구(15M이하), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 토지 이용에 대한 다양한 규제를 받을 수 있습니다. 특히 고도지구(15M이하) 규제는 건축물의 높이를 제한합니다. 최근 제주도에서 고도지구 규제 완화를 추진하고 있으나, 현재 해당 지역에 적용되는 구체적인 규제 내용은 반드시 확인해야 합니다.

* 미확인 지상권: 등기부등본 상 지상권은 말소되었으나, 감정평가서 요약의 '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라고 기재된 점은 권리관계에 대한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이는 별도 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다.

* 임대관계 미상: 인수 보증금은 없으나 임대관계가 미상으로, 실제 점유자가 존재하거나 예상치 못한 임차 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 신엄리에 소재한 대지로서, 농촌 지역에 위치하며 현재는 주거나지로 이용 중입니다. 토지 면적은 403.00㎡이며, 감정가는 301,041,000원입니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정으로 비교적 깨끗한 편이나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권에 대한 언급이 있어 추가 확인이 필요합니다. 제1종일반주거지역, 고도지구 등 여러 토지이용계획 및 제한이 존재하여 향후 개발 시 제약을 받을 수 있습니다. 주변에 혐오시설이 직접적으로 확인된 바는 없습니다.

8. 투자 포인트

* 전원생활 및 소규모 개발 가능성: 농촌 지역의 토지로서 조용한 전원생활을 위한 부지 또는 향후 소규모 개발의 잠재력을 지니고 있습니다.

* 입지 개선 잠재력: 애월읍은 제주도 내에서도 관광 및 생활 거점으로서의 매력이 꾸준히 증가하고 있는 지역입니다.

* 규제 완화 가능성: 고도지구 등 일부 규제 완화 움직임이 있어 향후 토지 이용에 긍정적인 변화가 있을 수 있습니다. (단, 현재 규제사항은 반드시 확인 필요)

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 감정가 301,041,000원을 기준으로 시장 상황, 본건의 개발 가능성, 입지 조건, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 입찰 참여 시에는 반드시 현장 조사와 권리 관계에 대한 철저한 분석을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

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