나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51502 [1] 전라남도 여수시 선원동 1274-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우 · 평가일 2025.07.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 선원동 소재 ""여천무선주공아파트"" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다가구주택 및 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형 평지이며, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약 5m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(5층이하, 25m이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(해바라기유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽 : 치장벽돌 마감, 몰탈위 페인팅 등,
내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감,
창호 : 새시창임.

일련번호 2-나) 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서,
외벽 : 치장벽돌 마감, 몰탈위 페인팅 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 등 마감,
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 2-가) 주택으로 이용 중임.
일련번호 2-나) 화장실로 이용 중임.

설비내역

일련번호 2-가) 일반적인 전기시설, 위생시설 및 급배수시설, 난방설비, 보일러 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 전라남도 여수시 선원동 1274-4에 소재하는 단독주택입니다.

사건번호는 순천지원 2025타경51502 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 415,990,220원입니다.

토지는 248.60㎡ (약 75.21평)이며, 건물은 101.34㎡ (약 30.65평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 여수원예농업협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 여수시 선원동에 위치하며, "여천무선주공아파트" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다가구주택 및 단독주택이 혼재된 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통 여건은 보통입니다.

남동측으로는 폭 약 5m의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구(5층 이하, 25m 이하), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역(해바라기유치원)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김회진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2002-04-10

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상(0원으로 표시)이나 대항력이 있어 인수 보증금 합계는 0원이나, 실제 인수 또는 배당 관련하여 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 상황입니다.

등기부현황 요약:

* 토지 등기부상 채권 총액은 712,000,000원입니다.

* 말소기준권리는 2022-10-28 접수된 여수원예농업협동조합의 근저당권(을10)입니다.

* 근저당권(여수원예농업협동조합, 김태호, 김은숙) 및 임의경매개시결정(여수원예농업협동조합, 갑3) 등은 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보는 인근의 다세대 주택 거래 사례입니다.

* 대영빌라 304동(1992년식, 전용 75.6㎡): 2024년 11월 9,000만원에 거래되었습니다.

* 그린빌라(2001년식, 전용 145.15㎡): 2025년 10월 21,000만원에 거래되었습니다.

* 대영빌라 306동(1992년식, 전용 75.6㎡): 2024년 12월 10,200만원에 거래되었습니다.

본건은 단독주택으로, 제공된 다세대 주택 시세와는 차이가 있을 수 있습니다. 그러나 해당 지역의 전반적인 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 감정가 대비 평당가(약 1,357만원/평)와 비교 시, 인근 다세대 주택의 평당가(약 3.94만원/평 ~ 4.47만원/평)는 단순 면적 대비 가격이 낮아 보이나, 이는 주택 종류와 면적 차이에 따른 것으로 판단됩니다. 본건은 단독주택으로서 더 높은 가치를 가질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 주택지로 둘러싸여 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

* 교통: 차량 접근 용이, 대중교통 이용 가능.

* 교육: 상대보호구역에 해바라기유치원이 있어 유아 교육 환경은 갖추어져 있습니다. (다만, 고도지구, 가축사육제한구역 등 일부 제한사항 존재)

* 편의시설: 인근에 아파트 단지가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 실제 인수해야 할 금액이 있거나 명도 과정에서 추가적인 분쟁이 발생할 수 있는 주요 위험 요소입니다.

* 토지이용계획상 제한: 고도지구, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역 등의 용도 제한이 있어 건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 주변 시설: 검색 결과에 따르면, 여수시 지역에서는 장례식장, 동물화장장 등 갈등 유발 시설 관련 민원이 발생한 사례가 있어, 향후 주변 환경 변화에 대한 모니터링이 필요할 수 있습니다. (본건과 직접적인 연관성은 없으나, 지역적 맥락으로 고려)

1.6. 종합 의견

본건은 여수시 선원동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 4억 1천여만 원입니다. 주택지로서는 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재가 가장 큰 위험 요인으로 작용합니다. 임차인과의 명확한 협상 또는 법적 절차를 통해 문제를 해결해야 하며, 이를 해결한다면 안정적인 주거 또는 투자 가치를 기대할 수 있습니다. 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거지로서의 가치: 단독주택으로 안정적인 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

* 입지: 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 주택지 내에 위치합니다.

* 잠재적 가치 상승: 명확한 권리 관계 정리 후, 지역 내 시세 상승에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 415,990,220원입니다.

등기부채권 총액(712,000,000원)은 낙찰 시 소멸되므로 직접적인 인수 대상은 아닙니다.

또한, 임차인의 인수 보증금은 0원이지만 대항력 존재로 인한 명도 저항 가능성 및 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

주변 다세대 주택의 시세, 본건의 단독주택으로서의 가치, 그리고 명도 관련 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금이 없다는 점을 감안하되, 리스크 프리미엄을 고려하여 감정가의 70~85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이에 따라 예상 입찰가는 300,000,000원에서 350,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.