나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51131 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 용포리 152-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

무안군 삼향읍 용포리 소재 '계두마을' 내에 위치하며, 주위는 농가주택,농경지 등인
순수농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형,단독주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 3M 내외 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구,가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 ' 지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 와 같이 제시외 건물,제시외 수목,
제시외 잔디 등이 소재하며, 이는 건물(2-가) 의 부합물 또는 종물, 토지 기호(1)
의 부합물로 판단됨.

공부와의 차이

공부상 '전'이나, 현황 '대지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계

'건물감정평가요항표' 참조 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물(2-가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로서,

외벽:몰탈위페인팅마감,
내벽:벽지마감, 타일마감,
창호:새시창호임.

이용상태

'단독주택'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물 (2-가) 1층에 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외 건물(ㄱ),
(ㄴ)이 소재하며, 이는 건물(2-가)의 '부합물 또는 종물' 로 판단됨.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각. 일괄매각.
목록 1 지상 소재 제시외건물 및 수목, 잔디 매각 포함
목록 2 건축물대장 없음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51131 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 용포리 152-3

용도: 단독주택

감정가: 275,587,060원

토지면적: 347.00㎡ (약 105평)

건물면적: 168.93㎡ (약 51평)

건물 제시외면적: 10.80㎡ (약 3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 재매각

2. 입지조건

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 용포리 소재 '계두마을' 내에 위치하고 있으며, 주변으로는 농가주택과 농경지가 분포하는 순수 농촌지대입니다. 차량 접근이 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 남동측으로는 노폭 약 3미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(200m 제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리(토지): 2023년 7월 4일자 목포시의 압류 (갑6).

말소기준권리(건물): 2025년 4월 4일자 박지은의 가압류 (갑2).

말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액(토지)은 271,892,938원이며, 등기부채권 총액(건물)은 224,000,000원입니다.

채권 총액은 약 495,892,938원으로, 채권자 박현주의 채권액은 507,163,058원입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금은 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 임대 관계 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

제공된 정보 내에서 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보와 관련된 JSON 데이터가 없어 현 시세 기준의 상세한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 또한, 주변 시설 및 혐오시설에 대한 외부 검색 정보도 현재로서는 반영하기 어렵습니다. 본건 소재지는 농가주택과 농경지가 주를 이루는 농촌 지역으로, 상권 형성은 제한적일 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 주변 환경은 조용하고 한적한 농촌 마을의 특성을 가지고 있습니다. 기본적인 위생 및 급배수, 난방 설비는 갖추어져 있습니다. 편의시설, 교육시설, 의료시설 등은 인근 도시 지역으로의 접근을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 사건으로, 이전 입찰에서 유찰되었거나 문제가 발생했을 가능성이 있습니다.

* 목록 2 건물에 건축물대장이 없어 무허가 건물일 가능성 또는 법적 관리가 어려운 부분이 있을 수 있습니다.

* 토지가 공부상 '전'이나 현황 '대지'로 이용 중이며, 부합물 및 종물로 판단되는 제시외 건물, 수목, 잔디 등이 매각에 포함되므로 이에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 권리관계에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

* 총 채권액이 감정가를 상회하고 있어, 경매 낙찰 후에도 채무 부담이 클 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 재매각으로 진행되는 단독주택으로, 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 토지 및 건물 면적이 적절하며, 기본적인 주택 설비는 갖추고 있습니다. 그러나 건축물대장이 없는 점, 임대 관계 미상인 점, 그리고 총 채권액이 감정가를 초과하는 점 등은 잠재적인 위험 요소로 작용할 수 있습니다. 농촌 지역의 특성상 입지적 한계와 낮은 개발 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 재매각으로 인해 감정가 대비 할인된 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 토지 면적이 비교적 양호하여 향후 건축 또는 증축 등 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 농촌 지역의 조용하고 쾌적한 주거 환경을 선호하는 수요층에게는 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 주변 시세 정보를 확인할 수 있는 자료(JSON)가 부족하고, 재매각 및 건축물대장 미비 등 여러 위험 요소를 가지고 있습니다. 감정가 275,587,060원 대비 총 채권액이 이를 초과하고 있는 상황을 감안할 때, 낙찰가율은 현저히 낮아질 가능성이 높습니다.

현재로서는 객관적인 시세 분석이 어려워 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 위험 요소를 고려하여 감정가의 60% ~ 70% 수준인 약 165,000,000원 ~ 193,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 본인의 투자 성향 및 위험 감수 수준 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.