나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3171 [1] 광주광역시 동구 호남동 48 호남동중우아펠리스 1동 10층1008호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 호남동 소재 광주공원 동측 인근, 광주세무서 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 구도심 상업지대로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지4~지상22층 건물 내 10층 1008호로서,
외벽: 돌붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지, 타일, 무늬코트 등 마감
창호: 샷시 창호임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

일반적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필 일단의 부정형 평지로서, '근린생활시설 및 오피스텔 부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측 및 북서측으로 각각 왕복 4차선 도로에 접하고 있는 등 제반 접근성과 가시성은 대체로 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

▷호남동 48번지 - 중심상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(2019-12-27) , 시가지경관지구(2025-06-02)(산수2 지적재조사지구 지적재조사 완료에 따른 지형도면 고시) , 제1종지구단위계획구역(2013-05-01) , 대로3류(폭 25m~30m)(산수2지적재조사지구 지적재조사완료에 따른 지형도면 고시)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-02)<건축법>, 중점경관관리구역,중점경관관리구역(2025-06-02),전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
▷호남동 43-13번지 - 중심상업지역 외.
▷호남동 43-21번지 - 중심상업지역 외.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본 사항

* 물건명: 호남동 중우 아펠리스 1동 10층1008호

* 용도: 오피스텔

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

2.

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 4.14㎡ (약 1.25평)

* 토지 지분: 4.1393394843323605㎡ (약 1.25평)

* 건물면적: 32.75㎡ (약 9.91평)

* 건물 지분: 32.7516㎡ (약 9.91평)

2.

1.3. 경매 정보

* 사건번호: 광주지방법원 2025타경3171 (1)

* 감정가: 143,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 광주광역시 동구 호남동 소재 광주공원 동측 인근, 광주세무서 남서측 인근에 위치함.

* 주변은 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼재하는 구도심 상업지대로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

2.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통사정은 보통임.

* 남서측 및 북서측으로 각각 왕복 4차선 도로에 접하고 있어 제반 접근성과 가시성은 대체로 무난한 편임.

2.

2.3. 건물 구조 및 설비

* 건축물: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층~지상 22층 건물 내 10층 1008호임.

* 외벽: 돌붙임, 몰탈위 페인팅 등 마감.

* 내벽: 벽지, 타일, 무늬코트 등 마감.

* 창호: 샷시 창호임.

* 이용상태: 주거용 오피스텔로 이용 중임.

* 설비내역: 일반적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승강기, 주차설비 등이 되어 있음.

* 건축물대장상 주용도는 업무시설(제1종근린생활시설 겸용)이며, 사용승인일은 2021년 9월 1일임.

2.

2.4. 토지 이용 계획

* 본건 토지는 3필지로 구성되어 있으며, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역 등에 속함.

* 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있음.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 권리 관계 요약

* 말소기준권리: 2024년 9월 10일 국민건강보험공단의 압류 (갑6)

* 본건의 등기부채권 총액은 105,663,730원임.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 소멸될 예정임.

2.

3.2. 말소기준권리

* 2024년 9월 10일 접수된 국민건강보험공단의 압류 (갑6)가 말소기준권리임.

2.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 최

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 11일

* 확정일자: 2022년 3월 24일

* 대항력: 있음.

* 물건명세서 상, 임차인은 대항력이 있으며 보증금 110,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 함.

2.

3.4. 등기부채권 총액

* 등기부채권 총액: 105,663,730원 (가압류 금액)

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 지역 특성

* 본건은 광주광역시 동구의 중심상업지역에 위치하며, 구도심 상업지대의 특징을 보임.

* 광주공원 및 광주세무서 등 공공기관과 근린생활시설, 오피스텔이 혼재되어 있음.

2.

4.2. 상업 시설 현황

* 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있음.

* 향후 구도심 재개발 또는 도시정비 사업 추진 여부에 따라 상권 가치 변화 가능성 있음.

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 주거 편의성

* 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 일반적인 주거 생활이 가능함.

* 주변에 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리함.

2.

5.2. 부대 시설

* 건물 내 승강기, 주차설비 등 오피스텔 필수 설비가 갖추어져 있음.

* 단지 내 근린생활시설 이용 편리.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 임차인 보증금 인수

* 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 최 씨의 보증금 110,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성임. 배당 과정에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 인수 부담이 발생함.

2.

6.2. 기타 확인 사항

* 건축물대장상 주용도가 '업무시설'이나 실제 이용은 '주거용 오피스텔'로 되어 있어, 관련 법규 저촉 여부를 사전에 확인 필요.

* 구도심 지역 특성상, 향후 건물 노후화 및 주변 개발 계획 변동에 따른 가치 변동 가능성 있음.

2.

7. 종합 의견

2.

* 본 물건은 광주 동구 중심상업지역에 위치한 신축급 주거용 오피스텔임.

* 교통, 주변 편의시설 등 입지 조건은 보통 수준으로 평가됨.

* 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후의 것이므로 낙찰로 인해 소멸될 것으로 보임.

* 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인이므로, 입찰 전 반드시 배당표를 확인하고 인수 금액을 명확히 파악해야 함.

2.

8. 투자 포인트

2.

* 광주 도심 핵심 지역인 중심상업지구에 위치하여 향후 가치 상승 기대 가능.

* 2021년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호할 것으로 예상됨.

* 주거용 오피스텔로서 꾸준한 임대 수요 확보 가능.

2.

9. 예상 입찰가

2.

* 최근 실거래 사례(2025년 12월 30일, 210,600,000원, 53.98㎡)를 고려할 때, 본건(32.75㎡)의 적정 시장 가치는 약 127,700,000원으로 추정됨.

* 이에 본건의 감정가는 143,000,000원으로 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

* 가장 중요한 고려사항인 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원을 제외한 순수 부동산 취득 가치를 기준으로 입찰가를 산정해야 함.

* 따라서, 보증금 인수 가능성을 감안하여 예상 입찰가는 125,000,000원 으로 제시함.

* 본 입찰가로 낙찰 시, 총 실질 취득 비용은 낙찰가 125,000,000원 + 인수 보증금 110,000,000원 = 235,000,000원이 됨을 유의해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.