나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20949 [1] 전북특별자치도 군산시 조촌동 762-1 코씰빌라 지하층 103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 훈감정 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 군산시 조촌동 소재 '군산동초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주
위는 , 중·소규모의 연립 및 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고 인근으로 주요간선도로 및 버스승강장이 위치하고
있어 본 용도로서 제반교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 지하층 103호로서,
외벽 : 모르타르 위 페인팅, 적벽돌 쌓기 마감 등,
내벽 : 타일붙임, 벽지바름 등 마감,
창호 : 새시창호임,
2-나) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 지하층 104호로서,
외벽 : 모르타르 위 페인팅, 적벽돌 쌓기 마감 등,
내벽 : 타일붙임, 벽지바름 등 마감,
창호 : 새시창호임.

이용상태

1-가, 2-나)는 '연립주택'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수시설 및 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 조사시점 당시 '연립주택부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 북측으로 개설된 폭 약 6m의 포장도로를 통하여 진·출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육
제한구역(2024-12-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리
구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 군산지원 2025타경20949 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 조촌동 762-1 코씰빌라 지하층 103호

용도: 연립주택

건축 연도: 1994년

건물 규모: 지하 1층, 지상 3층 중 지하층

총 감정가: 35,500,000 원

토지 면적: 62.74㎡ (약 18.98평)

토지 지분: 62.7375㎡ (약 18.98평)

건물 면적: 60.29㎡ (약 18.24평)

건물 지분: 60.29㎡ (약 18.24평)

매각 방식: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

대상 물건은 전북특별자치도 군산시 조촌동 소재 '군산동초등학교' 동측 인근에 위치해 있습니다.

주변은 중소규모의 연립주택, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 주요 간선도로와 버스 승강장이 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

북측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접해 있어 차량으로 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

경매 구분은 부동산강제경매입니다.

등기부상 말소기준권리는 2025년 5월 23일 접수된 서울보증보험의 강제경매 개시결정(말소기준권리)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 낙찰자는 모든 권리를 인수하지 않고 소유권을 취득하게 됩니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

임대 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 주의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

물건이 위치한 조촌동 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 분류됩니다.

시가지경관지구(일반), 소로3류, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 교육환경 보호구역 내에 위치합니다.

가축사육제한구역(2024-12-27)에 해당되어 모든 축종 사육 제한이 적용됩니다.

주변은 주거 지역과 근린생활시설이 어우러져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

주요 편의시설로는 인근의 군산동초등학교가 있습니다.

주변에 연립주택, 다세대주택 등이 밀집해 있어 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

기본적인 위생 설비, 급배수 시설 및 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

지하층에 위치하여 일조량 부족, 습기 발생 가능성 등 일반적인 지하층의 단점이 있을 수 있습니다.

임대 관계가 미상이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

건축 연도가 1994년으로, 장기적인 관점에서 건물 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 조촌동에 위치한 연립주택으로, 지하층에 해당됩니다.

주변 입지 및 교통 여건은 보통 수준이나, 지하층이라는 점과 건축 연도를 고려해야 합니다.

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하며, 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

주변 시세 분석 결과, 본 건의 감정가 35,500,000원 대비 최근 실거래가와의 격차가 존재하는 것으로 파악됩니다. 같은 건물 내 3층(60.29㎡)이 2026년 2월 20,000,000원에 직거래된 사례가 있어, 지하층의 가치는 이보다 낮을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

같은 건물 내 유사 면적 물건이 20,000,000원에 거래된 사례가 있어, 시세보다 낮은 가격에 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

지하층이라는 점을 감안하더라도, 실거주 목적으로 저렴하게 내 집 마련을 고려하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

경매 특성상 감정가 이하 또는 시장가에 근접한 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 실거래가 자료를 분석한 결과, 본건과 동일 건물(코씰빌라, 762-1)의 60.29㎡ 면적 물건이 2026년 2월 24일 20,000,000원에 거래되었습니다. 해당 거래는 3층 물건이었으므로, 지하층인 본 물건의 가치는 이보다 낮을 수 있습니다.

최근 거래된 3층 물건의 가격을 참고하고, 지하층의 특성을 감안할 때, 예상 입찰가는 18,000,000원 ~ 23,000,000원 범위에서 형성될 것으로 보입니다.

안정적인 투자를 위해, 본건의 최저 감정가 35,500,000원과 유사 면적 물건의 실거래가 20,000,000원을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 20,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.