나이스옥션 법원경매 군산 2025타경418 [1] 전북특별자치도 군산시 산북동 3574-8 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전라 · 평가일 2025.06.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1)은 군산시 산북동 소재 ""군산산북초등학교"" 서측 인근에 위치하고 주변은 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

기호1) 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 대중교통시설이 소재하는 등 제반 교통사정 보통 정도임.

형태 및 이용상태

기호1) 평탄한 정방형의 토지로 제조업소 및 사무소 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1) 서측으로 폭 약 10미터, 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 약 10M~12M)(접합), 소로2류(폭 약 8M~10M)(접합)이고 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로
외벽 : 드라이비트, 징크판넬붙임 등 마감,
내벽 : 판넬, 몰탈위 페인트, 벽지, 내부인테리어 등 마감,
창호 : 샷시창호 마감임.

이용상태

기호2): 1층: 제2종 근린생활시설(제조업소)이나 미운영 상태임.
2층: 제2종 근린생활시설(사무소)이나 미운영 상태임.
옥탑1층: 계단실로 이용중임.

설비내역

기호2): 급.배수 위생시설, 시스템냉난방시설(실외기 부재), 소방시설 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타: (1) 기호2)는 시스템냉난방 시설 공사가 되어 있으나 실외기 등이 제거된 상태임.
(2) 본건 기호2) 건물에 유치권에 대한 계고문이 존재함.(사진 참조)

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 1. 지상에 소재하는 조경수는 토지에 포함하여 평가함
3. 목록 2.출입문에 유치권에 대한 계고문이 있으나 성립여부는 불분명함(감정평가서, 현황조사서 참조) - 신청채권자의 유치권 배제 의견서가 제출되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

본 물건은 군산지원 2025타경418 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

채권자는 우OOO (우리은행)입니다.

본건은 유동화 물건, 유치권, 대항력 있는 임차인, 공동담보 등의 특수 물건 정보를 포함하고 있습니다.

1.2. 부동산 현황

소재지는 전북특별자치도 군산시 산북동 3574-8이며, 주소는 전북특별자치도 군산시 칠성4길 94 (산북동)입니다.

용도는 제2종 근린생활시설이며, 철근콘크리트구조의 2층 건물입니다.

건물은 1층 제조업소, 2층 사무소로 이용되었으나 현재는 미운영 상태입니다.

토지 및 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 1,806,356,900원입니다.

토지 면적은 789.20㎡ (약 238.74평)이며, 건물 면적은 822.76㎡ (약 248.88평)입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 군산산북초등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

토지는 평탄한 정방형의 토지로 제조업소 및 사무소 건물의 부지로 이용 중이었습니다.

2.2. 교통 및 도로 현황

차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통시설이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

토지는 서측으로 폭 약 10미터, 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로1류(폭 약 10~12M), 소로2류(폭 약 8~10M) 도로에 접합되어 있습니다.

또한, 가축 사육 제한 구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2023년 9월 22일 접수된 우리은행 근저당권 (을22)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리 역시 2024년 9월 27일 접수된 우리은행 근저당권 (을1)입니다.

등기부상 채권 총액은 2,074,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-10-22, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 0원, 차임 350,000원, 전입일자 2018-06-05, 대항력 있음.

* 안 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-10-23, 대항력 없음.

* 유한회사태우(대표: 박 ): 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-17, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2001-10-19, 대항력 있음.

* 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-10-23, 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로, 경매 완료 시 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 유치권 관련 사항

건물 출입문에 유치권에 대한 계고문이 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다.

신청 채권자인 우리은행은 공사도급계약금을 전액 수령하였고 해당 건축물에 대한 유치권 등 일체 권리를 포기한다는 각서와 함께 유치권 배제 의견서를 제출한 상태입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 군산시 산북동의 근린생활시설 및 주택이 혼재하는 지역에 위치합니다.

초등학교가 인근에 위치하여 주거 생활 편의성이 어느 정도 확보된 지역으로 평가됩니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

건물은 1, 2층이 제2종 근린생활시설(제조업소, 사무소)로 이용 가능하나, 현재는 미운영 상태입니다.

총면적 803.62㎡ (약 243.12평) 규모이며, 철근콘크리트 구조로 2층까지 건축되었습니다.

시스템 냉난방 시설이 설치되어 있으나 실외기 등이 제거된 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 군산산북초등학교가 있으며, 근린생활시설이 밀집된 지역으로 기본적인 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 혐오시설 유무

현장 조사 및 관련 정보를 종합한 결과, 본건 인근에서 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 혐오시설 유무는 직접적인 현장 조사 및 추가적인 정보 확인을 권장합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 리스크

성립 여부가 불분명한 유치권이 존재한다는 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 신청 채권자의 배제 의견서가 제출되었으나, 낙찰 후에도 유치권자와의 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인 2명(신광수, 이덕근)이 존재합니다. 두 임차인 모두 보증금 0원으로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 임대차 관계의 구체적인 내용 및 향후 명도 절차에 대한 면밀한 확인과 신중한 접근이 필요합니다.

6.3. 건물 상태 리스크

건물이 현재 미운영 상태이며, 시스템 냉난방 시설의 실외기가 제거된 상태이므로, 재가동 또는 새로운 용도로 활용하기 위한 추가적인 시설 투자 또는 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 군산시 산북동에 위치한 제2종 근린생활시설 용도의 토지 및 건물입니다.

군산산북초등학교 인근에 자리하고 있으며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

건물이 현재 미운영 상태이므로, 이를 해소하고 재가동 또는 새로운 용도로 개발할 경우 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매를 통해 소멸될 예정이므로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

그러나 미확인 유치권 존재 가능성 및 대항력 있는 임차인과의 관계는 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인근 위치 및 양호한 도로 접근성을 바탕으로 한 잠재적 활용 가치.

* 현재 미운영 상태인 건물을 새로운 용도로 개발하거나 임대하여 수익 창출 가능성.

* 시세 대비 합리적인 가격으로 매입할 경우, 향후 시세 상승 또는 임대 수익을 통한 투자 회수 기대.

9. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 0원이므로, 별도의 인수 보증금은 없습니다.

따라서 예상 입찰가 산정 시에는 제시된 감정가(1,806,356,900원)를 기준으로, 본건의 입지 조건, 건물의 현재 상태, 유치권 및 임차인 관련 리스크, 주변 부동산 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 시장 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.