나이스옥션 법원경매 전주 2025타경710 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동1가 770-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.06.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동 소재‘아중저수지’북서측 인근 아중택지개발지구와 경계지점에 소재하는 토지로서 북측은 아중지구주택지대 및 상가지대이고 남측은 기린공원의 임야지대인 도심지 인근 주택지대임.

교통상황

가로망이 정비되어 있고 북측 및 동측 인근에 간선도로 및 외곽순환도로가 통과하고 있어 교통편은 무난함.

형태 및 이용상태

기호1)은 대체로 사다리형으로 북향 완경사지대내 도로보다 다소 높은 고지이고 기호4)는 인접지와 대체로 평탄한 토지로서 기호1)은 단독주택부지, 기호4)는 본건 주택 및 인접지 출입을 위한 도로임.

인접 도로상태

기호1)은 기호4)토지를 통해 출입하고 기호4)는 서측에 폭 약10미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)자연녹지지역, 지구단위계획구역(수성), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호4)자연녹지지역, 지구단위계획구역(수성), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2,3)경량철골구조 경량철골구조지붕 2층으로
외벽 : 드라이비트, 석고보드판 붙임 등
내벽 : 벽지, 타일 등 마감
창호 : 샷시창임
지하1층 내벽 : 몰탈위페인트 마감임.

이용상태

기호2,3)1,2층 단독주택, 지하1층 주차장임.

설비내역

가스보일러에 의한 개별난방설비, 급수·급탕, 위생설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

공부상 기호2)601동, 기호3)602동이나, 현황 외부표기는 기호2)602동, 기호3)601동으로 표기되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 일괄매각
- 공부상 목록2. 601동, 목록3. 602동이나, 현황 외부표기는 목록2. 602동, 목록3. 601동으로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경710 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동1가 770-1

용도: 단독주택

감정가: 500,249,900원

토지면적: 495.00㎡ (약 149.74평)

건물면적: 185.74㎡ (약 56.19평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

1.1. 입지조건

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 우아동 소재 '아중저수지' 북서측 인근 아중택지개발지구와 경계 지점에 소재합니다.

주변은 북측으로 아중지구 주택지대 및 상가지대, 남측으로는 기린공원의 임야지대가 형성된 도심지 인근 주택지대입니다.

가로망이 잘 정비되어 있으며, 북측 및 동측 인근에 간선도로와 외곽순환도로가 통과하여 교통 편의성은 양호한 편입니다.

기호1 토지는 대체로 사다리형으로 북향 완경사지대 내 도로보다 다소 높은 고지이며, 기호4 토지는 인접지와 대체로 평탄한 토지입니다.

기호1 토지는 단독주택 부지로 이용 중이며, 기호4 토지는 본건 주택 및 인접지 출입을 위한 도로로 이용됩니다.

기호1 토지는 기호4 토지를 통해 출입하며, 기호4 토지는 서측 폭 약 10미터 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 지구단위계획구역(수성), 가축사육제한구역에 해당하며, 기호4 토지는 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 2월 10일자 심찬보 명의의 전세권 설정 등기(을6)입니다.

이 권리보다 후순위인 가압류, 압류 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

채권자 이OO은 2025년 5월 22일자 강제경매를 신청하였습니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 임차인 심찬보입니다.

* 심찬보(심 ):

* 전세권 설정: 180,000,000원 (2021-02-10, 말소기준권리)

* 주택임차권: 보증금 180,000,000원, 전입 2021-02-05, 확정 2021-01-11, 배당신고 2023-09-15, 대항력 있음.

물건 명세서상, 임차인 심찬보는 전세권자로서가 아닌 임차인으로서 배당요구를 하였으므로, 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 총 180,000,000원의 임차보증금 인수 위험이 존재합니다.

임차인 이현민(이 )은 대항력이 없습니다.

정리하자면, 본건 매각으로 심찬보의 전세권 및 후순위 권리들은 소멸되나, 심찬보의 임차보증금 180,000,000원 중 미회수 금액은 매수인이 인수해야 하는 주요 위험 요소입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지대와 상업지대가 혼재된 지역에 위치하며, 아중택지개발지구와 인접하여 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

주변의 '일조타운하우스'(2017년식 연립, 84.99㎡)가 2026년 4월 17,950만원, 5월 17,700만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 2,000만원 내외의 시세를 형성하고 있음을 시사합니다.

'미주빌B동'(2004년식 다세대, 74.68㎡)은 2026년 7월 8,250만원에 거래되어, 비교적 노후된 건물임을 감안할 때 평당 약 1,100만원 내외의 시세를 보였습니다.

본건은 단독주택으로서 위 연립, 다세대와는 주거 형태가 다르지만, 주변 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

아중저수지, 기린공원 등 자연녹지 공간이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

주변에 복지시설(어르신세상복지센터 등)이 위치하고 있습니다.

전주시 전반적으로 쓰레기 매립장 등 혐오시설에 대한 논의가 있으나, 본건 주소지 바로 인근에서 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건물은 2017년 건축 허가를 받아 2019년 사용승인을 받은 경량철골구조의 단독주택입니다.

지하 1층은 주차장으로, 지상 1, 2층은 단독주택으로 이용되고 있습니다.

연면적은 185.74㎡이며, 두 개의 건물(601동, 602동)로 구성되어 있습니다.

내외부 마감은 일반적인 주택 수준이며, 개별난방(가스보일러) 설비를 갖추고 있습니다.

주변에 아중저수지와 기린공원이 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

해당 지역은 자연녹지지역이나 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인 심찬보의 180,000,000원 보증금 인수 부담입니다. 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 부담해야 합니다.

공부상 건물 표기(601동, 602동)와 현황 외부 표기(602동, 601동)가 상이하여, 현장 확인 시 혼동의 소지가 있습니다.

토지 이용 현황상 출입로로 이용되는 별도 필지(기호4)가 있을 수 있으므로, 이 필지의 소유 및 이용 관계를 명확히 확인해야 합니다. (다만, 토지/건물 일괄 매각이므로 일반적으로 포함될 것으로 추정됩니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 최근 건축된 단독주택으로, 공원 및 저수지가 인접하여 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 교통망 또한 양호하여 주거 가치가 높다고 판단됩니다.

하지만, 180,000,000원의 임차보증금 인수 위험이 가장 큰 단점입니다. 낙찰 후 이 금액을 온전히 회수하지 못할 경우 상당한 금전적 손실로 이어질 수 있습니다.

따라서, 본 건 투자는 임차인 심찬보의 배당 결과 및 보증금 회수 가능성을 철저히 사전 조사하고, 이에 대한 충분한 대비가 가능한 투자자에게 적합합니다.

1.7. 투자 포인트

쾌적한 자연환경(아중저수지, 기린공원)과 인접한 택지개발지구의 생활 편의성을 동시에 누릴 수 있는 입지입니다.

비교적 신축(2019년 사용승인) 단독주택으로, 기본적인 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

토지/건물 일괄 매각으로 절차가 간편합니다.

임차보증금 인수 부담을 감안하더라도, 시세 대비 저가로 취득할 경우 수익 창출 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 500,249,900원

주요 위험 요소: 인수해야 할 임차보증금 180,000,000원

위험 조정 가격(이론상 최대치): 500,249,900원 - 180,000,000원 = 320,249,900원

주변 시세 분석: '일조타운하우스' 사례(84.99㎡, 2017년식)가 약 17,700만~17,950만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 2,000만원 내외의 시세입니다. 본건 건물 면적(185.74㎡, 약 56.19평)을 감안하면 건물 가치는 약 11억원 내외로 추정할 수 있으나, 감정가는 이를 훨씬 상회합니다. 이는 토지 가치가 감정가의 대부분을 차지하는 것으로 보입니다.

토지 면적(495㎡, 약 149.74평)과 건물 면적을 고려한 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

임차보증금 인수 부담이 매우 크므로, 보증금 인수분을 제외한 가격을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 시세 적용 및 위험 요소를 감안할 때, 270,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다. 이 금액은 위험 요소를 충분히 반영한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 배당 결과 및 현장 답사 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 이 범위를 벗어나는 고가 입찰은 인수 보증금 문제로 인해 큰 손실을 야기할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.