나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101467 [1] 부산광역시 서구 서대신동1가 34-2 대신에코팰리스 14층1406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부용동2가 소재 '부민초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 주상용 건물, 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철1호선 동대신역이 소재하며 제반교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건 내 14층 1406호로서,
(사용승인일 : 2018.11.27)
외벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 대리석붙임 마감 등
내벽 : 벽지 마감 등
창호 : 칼라샷시 복층유리 및 하이샷시 복층유리창 임.

이용상태

업무시설(오피스텔-주거용)임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 스프링클러설비, 공동현관기 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 7필 일단의 부정형 토지로서, 구분건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 13미터 폭의 포장도로에 접하며 주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,3) : 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 95m, 최고높이 135m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서구 토지정보과 문의 240-4767)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률> 가축사육제한구역,가축사육제한구역
일련번호(2) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 95m, 최고높이 135m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서구 토지정보과 문의 240-4767)<교육환경 보호에 관한 법률> 가축사육제한구역,가축사육제한구역
일련번호(4) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 95m, 최고높이 135m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서구 토지정보과 문의 240-4767)<교육환경 보호에 관한 법률> 가축사육제한구역,가축사육제한구역
일련번호(5) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 95m, 최고높이 135m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률> 가축사육제한구역,가축사육제한구역
일련번호(6) : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 95m, 최고높이 135m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서구 토지정보과 문의 240-4767)<교육환경 보호에 관한 법률>


일련번호(7) : 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 95m, 최고높이 135m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률> 가축사육제한구역,가축사육제한구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 가 타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

업무시설(오피스텔-주거용)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건의 기본적인 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101467 (1)

* 소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 34-2 대신에코팰리스 14층1406호

* 용도: 오피스텔 (업무시설-주거용)

* 감정가: 179,000,000원

* 토지면적: 6.12㎡ (약 1.85평)

* 토지지분: 6.1151㎡ (약 1.85평)

* 건물면적: 41.31㎡ (약 12.50평) - 전용면적

* 건물지분: 41.31㎡ (약 12.50평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 사용승인일: 2018년 11월 27일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 위치하며, 주변은 주상용 건물, 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다. 북서측 인근에 부민초등학교가 소재합니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산지하철 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조의 18층 건물 내 14층에 위치한 오피스텔입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 일부 대리석 붙임 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 칼라샷시 및 하이샷시 복층유리창으로 시공되었습니다. 건물은 2018년 11월 27일에 사용 승인되었습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 부산지방법원 서부지원 2025타경101467호 강제경매개시결정 등기(접수일자: 2025.05.22)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다. 을구 1번 순위의 주택임차권등기(접수일자: 2023.08.03)가 존재하며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

* 임차인 정보: 해당 주택임차권의 임차인은 이은영 씨로, 임대차보증금은 160,000,000원입니다. 전입일자는 2021년 7월 30일, 확정일자는 2021년 7월 30일입니다. (참고: 임차인 현황에는 한국주택금융공사로 기재되어 있으나, 등기부상 주택임차권은 이은영 씨로 확인됩니다.)

* 임차보증금 인수 여부: 상기 주택임차권의 임대차보증금 160,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 주의사항: 대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권이 존재하므로, 임차인 관련 권리관계를 철저히 분석해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설 현황: 본건이 소재한 부산 서구 서대신동1가 일대는 주상복합 건물과 함께 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

* 업무시설 밀집도: 오피스텔 및 기타 업무시설이 주변에 다수 분포하고 있어 관련 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 가치: 역세권(동대신역)과의 접근성과 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 및 업무용으로 수요가 안정적으로 유지될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 다양한 상점, 식당, 병원 등이 인근에 위치하여 생활이 편리합니다.

* 교육시설: 부민초등학교가 도보 거리(약 155m)에 위치하며, 경남중학교, 혜광고등학교 등이 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통시설: 부산지하철 1호선 동대신역이 인접해 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크: 임차인 이은영 씨에게 보증금 160,000,000원이 인수될 가능성이 있다는 점입니다. 이는 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액이 될 수 있으며, 배당 순위에 따라 인수 금액이 결정됩니다.

* 보증금 미회수 시 매수인 부담: 만약 경매 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수하여야 하므로 투자금 부담이 커질 수 있습니다.

* 임대차 관련 법적 문제 가능성: 명확한 임대차 관계 및 배당 내용에 대한 추가 확인이 필요하며, 관련 법적 분쟁 발생 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 서구 서대신동1가에 위치한 대신에코팰리스 오피스텔로, 동대신역 역세권이라는 우수한 교통 환경과 부민초등학교 인접 등 교육 환경을 갖추고 있습니다. 2018년에 준공되어 건물 상태도 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 1억 6천만 원의 임차보증금 인수 여부입니다. 이 부분이 명확히 해결되지 않으면 매수인의 실질적인 투자 부담이 크게 증가하므로, 철저한 권리 분석과 낙찰 후 인수 금액 처리에 대한 계획이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산지하철 1호선 동대신역 인근으로 직주근접성이 뛰어나 임대 수요가 안정적일 수 있습니다.

* 교육 환경: 부민초등학교가 가까워 학령기 자녀를 둔 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 향후 시세 상승 가능성: 서부산 지역 개발 계획 및 도시 정비 사업 등과 연계하여 장기적인 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 산정 근거: 본 건의 감정가는 179,000,000원입니다. 그러나 매수인에게 인수되는 임차보증금이 160,000,000원이라는 점이 가장 큰 변수입니다. 따라서 예상 입찰가는 매수인이 실질적으로 부담하게 될 순수익 가치를 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다. 현재 유사 오피스텔의 시세가 190,000,000원 ~ 210,000,000원 수준으로 파악됩니다. 인수되는 보증금을 제외한 순수익 가치는 대략 30,000,000원 ~ 50,000,000원 범위로 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 철저한 권리 분석과 현장 답사를 통해 인수될 보증금의 최종 변제 여부를 확인한 후, 순수익 가치(감정가 또는 시세 - 인수 보증금)를 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다. 보증금 인수 금액이 상당하므로, 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

* 안정적인 보수적 접근 시: 15,000,000원 ~ 25,000,000원 범위 내에서 신중하게 고려해볼 수 있습니다. (이는 인수되는 보증금을 제외한 순수익 가치에 대한 입찰가입니다.)

* 시세 및 경매 시장 상황 고려 시: 20,000,000원 ~ 30,000,000원 범위로 고려할 수 있습니다.

(참고: 상기 예상 입찰가는 인수되는 임차보증금을 제외하고, 순수익 가치를 기준으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 낙찰 후 인수되는 보증금 전액을 부담해야 할 수도 있음을 유의해야 합니다. 또한, 소유권이전, 취득세, 명도 비용 등 부대 비용을 추가로 고려해야 합니다.)

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