나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101470 [1] 부산광역시 북구 화명동 1170-1 화명동대림타운 305동 21층2101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부산감정 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 화명동 소재 '와석초등학교' 남서측에 인접하여 소재하며, 부근은 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 부산도시철도 2호선 '화명역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지하 1층 지상25층건 내 21층 2101호로서,
(사용승인일:1999.03.26)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 구조임.

내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

본건은 공부상 아파트로 이용중인 것으로 조사되나 현장조사시 폐문부재로서 내부 이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 공동현관설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 완경사 지대 내 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접하며 단지 내 가로망 정비 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

화명동 1170-1 :제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고 높이: 기준높이의 120%), 제3종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고 높이: 기준높이의 120%), 도로(2013-11-06)(접합), 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대림유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(비젼이화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(수정캐슬유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(와석초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화명금화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-11-28)(와석초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대림유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(수정캐슬유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101470 (1)

소재지: 부산광역시 북구 화명동 1170-1 화명동대림타운 305동 21층 2101호

용도: 아파트

건축년도: 1999년 3월 26일 (사용승인일 기준)

감정가: 395,000,000원

토지면적: 47.51㎡ (약 14.37평)

건물면적 (분양면적): 139.90㎡ (약 42.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOOO

토지/건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 북구 화명동 소재 '와석초등학교' 남서측에 인접해 있습니다.

* 주변환경: 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통: 부산도시철도 2호선 '화명역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 가능합니다. 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지: 서하향 완경사 지대 내 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 서측으로 폭 약 30미터 내외의 포장도로에 접하며, 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매개시결정 등기: 2025년 5월 22일, 채권자 진양화학주식회사 (사건번호 2025타경101470)

* 말소기준권리: 2000년 3월 2일 접수된 진양화학주식회사의 근저당권 (을2)이 말소기준권리가 됩니다.

* 말소 예정 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을3, 을5, 을6) 및 가압류(갑7) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부상 '말소'로 표시된 일부 권리들은 이미 정리되었거나, 본 경매 절차를 통해 정리될 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액: 392,807,077원

* 인수되는 권리: 권리분석상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (단, 등기부상 명시되지 않은 임차권 등은 별도 확인 필요).

* 임차인 현황:

* 임대관계: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 임차인 정보는 미상이나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 보입니다. 그러나 실제 점유 관계 및 권리 변동 사항에 대한 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지, 근린생활시설이 밀집한 주거 지역입니다.

* 생활 편의: 단지 내 상가 및 인근 화명역 역세권을 중심으로 형성된 상업 시설 이용이 용이합니다. 약국, 병원, 마트, 음식점 등 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육 환경: 와석초등학교 및 다수의 유치원이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 화명대림타운

* 주소: 부산광역시 북구 화명동 1170-1

* 준공년월: 1998년 6월 (사용승인일: 1999.03.26)

* 규모: 35개동, 3,382세대의 대단지입니다.

* 주차: 총 3,776대 주차 가능 (지하 기계식 69대, 지하 자동 3,825대, 지상 자동 882대)

* 층수: 최고 25층, 최저 3층으로 구성되어 있습니다.

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 전기차 충전기: 지상 2대, 지하 6대 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현장 방문 시 이해관계인 부재 및 폐문부재로 인해 내부 마감재 상태 및 정확한 이용 상태를 조사하지 못했습니다. 실제 내부 상태는 반드시 직접 확인해야 합니다.

* 명도: 경매물건 특성상 점유자와의 명도 협상이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 다수의 상대보호구역 및 절대보호구역(학교, 유치원 관련)이 지정되어 있으나, 이는 일반적인 주거지역의 특성이므로 직접적인 리스크로 보기 어렵습니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 특정 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

부산 북구 화명동에 위치한 화명대림타운 내 아파트로, 대단지 규모와 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 와석초등학교 및 화명역이 인접하여 주거 편의성이 높으며, 교육 및 교통 환경이 우수합니다. 경매물건으로 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다만, 내부 상태 미확인이 주요 리스크 요인이므로, 철저한 현장 조사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대단지 아파트의 안정적인 가치와 브랜드 인지도.

* 화명역 역세권 및 주변 생활 인프라를 통한 높은 주거 만족도.

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 시세차익 실현 가능성.

* 젊은 인구 비율이 높은 지역 특성상 향후 주택 수요 유지 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 395,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 7월 3일, 139.9㎡ 기준): 430,000,000원

* 시세 분석: 본 건의 감정가는 39,500만원으로, 최근 동일 면적대 실거래가(43,000만원)보다 약 3,500만원 낮은 수준입니다. 이는 시장 가격 대비 저평가되었을 가능성을 시사합니다.

* 예상 입찰가: 400,000,000원 ~ 420,000,000원

이 입찰가 범위는 감정가를 약간 상회하며 최근 실거래가를 고려한 수준으로, 시장 상황과 경쟁 정도에 따라 유동적으로 조절할 필요가 있습니다. 실제 입찰 시에는 명도 가능성, 내부 상태, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.