나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경1819 [1] 부산광역시 북구 금곡동 97-10 금곡화목타운 101동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정감정 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 금곡동 소재 '금곡초등학교' 북동측 인근에 위치하는 금곡화목타운
101동 1층 101호로서, 부근은 아파트단지, 단독주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형
성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도(금곡역)이 소재하여 대중
교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물내 101동 1층 101호(사용승인일:1994.11.11)로서,

외벽 : 몰탈위페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향의 완경사지에 조성된 사다리형의 토지로서 공동주택(아파트, 총 5개동 576세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남동측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고 높이: 기준높이의 120%), 주거용지(공동주택용지
), 지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역(금곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(금곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금곡하나유치원)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금창초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대
보호구역(금곡하나유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

1.1. 사건정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경1819 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 부산광역시 북구 금곡동 97-10 금곡화목타운 101동 1층 101호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

1.3. 건물및토지정보

건물명: 금곡화목타운

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 중 101동 1층 101호

사용승인일: 1994년 11월 11일

외벽: 몰탈위페인팅 마감

내벽: 벽지도배 등 마감

창호: 샷시창 구조

토지형상: 서하향 완경사지의 사다리형 토지

건축물대장상 총괄표제부 정보:

대지면적: 23,318.70㎡

연면적: 51,632.54㎡

주용도: 공동주택

세대수: 576세대

동수: 5동

총 주차대수: 449대

건축물대장상 표제부 정보 (101동):

해당 동 면적: 9,266.04㎡

지상층수: 18층

지하층수: 1층

세대수: 108세대

승강기: 3대

1.4. 감정가및면적

감정가: 141,000,000원

토지면적: 40.48㎡ (약 12.25평)

토지지분: 40.484㎡ (약 12.25평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 68.12㎡ (약 20.61평)

건물지분: 68.12㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 부산광역시 북구 금곡동 소재 '금곡초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 단독주택, 학교 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 생활 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통및접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 도시철도(금곡역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북동측 및 남동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리내역

본건은 유동화 물건으로, 경매로 인한 권리 변동 내역은 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2023년 03월 29일 부산은행 근저당권 (을13)

기타 채권 총액: 500,404,922원 (등기부채권 총액 기준)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 관련 정보 없음 (지상권 개요 없음)

경매 절차 진행 시, 근저당권 및 그 이후 접수된 가압류, 압류 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대 관계가 미상인 점은 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근실거래사례

최근 2026년 5월 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 20일 거래: 152,000,000원 (105동, 3층, 68.12㎡)

* 2026년 5월 16일 거래: 129,500,000원 (103동, 10층, 68.12㎡)

* 2026년 5월 7일 거래: 138,000,000원 (동 정보 불명, 10층, 68.12㎡)

4.2. 시세비교

감정가는 141,000,000원입니다.

최근 실거래가 평균은 약 139,833,333원 (129.5백만원 + 138백만원 + 152백만원 / 3) 입니다.

본건은 1층이므로, 고층 거래 사례 대비 낮은 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설및생활인프라

인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

대단지 아파트 단지로, 단지 내 또는 주변으로 마트, 병원, 식당 등 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육환경

금곡초등학교, 금곡중학교 등 학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 구역이 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 임대차관계불확실성

임대 관계가 미상으로, 명도 시 임차인 존재 여부 및 협상 필요성 등 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 층수및건물노후화

본건은 1층으로, 소음, 사생활 침해, 보안 등에 상대적으로 취약할 수 있습니다.

건축 연도가 1994년으로 약 32년 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합의견

7.1. 물건종합평가

본건은 부산 북구 금곡동의 아파트 단지 내 위치하며, 지하철역 및 학교 등 생활 편의 시설과 교통망이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

권리관계가 명확하여 경매 절차 진행 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

다만, 임대차 관계가 미상이므로 명도 시 주의가 필요하며, 1층이라는 점은 시세 형성 및 선호도 측면에서 다소 불리하게 작용할 수 있습니다. 또한, 건물의 노후화에 따른 관리 상태 및 향후 유지보수 비용 발생 여부를 고려해야 합니다.

8. 투자포인트

8.1. 입지적장점

* 도시철도(금곡역) 및 버스정류장 인근으로 대중교통 이용 용이.

* 초등학교, 중학교 등 교육 시설 근접.

* 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 주거 지역.

8.2. 가격메리트

* 감정가(141,000,000원) 대비 최근 실거래가(129,500,000원~152,000,000원)를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 1층이라는 점을 감안하면, 경매를 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득 시 추가적인 수익을 기대할 수 있습니다.

8.3. 권리관계안전성

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리관계가 비교적 안전합니다.

9. 예상입찰가

9.1. 시세및감정가기반분석

감정가: 141,000,000원

최근 실거래가: 129,500,000원 ~ 152,000,000원

본건은 1층임을 고려하여, 최근 실거래가 하단부 및 감정가 대비 할인율을 적용하여 산정하는 것이 합리적입니다.

9.2. 권고입찰가범위

종합적인 분석 결과, 본 물건에 대한 권고 입찰가는 115,000,000원 ~ 130,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

최적 입찰가는 물건의 실제 상태, 명도 가능성, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 판단하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.