나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101460 [1] 부산광역시 사하구 하단동 618-6 아람센트럴시티 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜림감정 · 평가일 2025.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 부산지하철1호선(하단역) 남동측 인근에 위치하는 아람센트럴시티 4층 401호로서, 부근은 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철1호선(하단역)이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (슬라브)지붕 14층 건 내 4층 401호로서 (사용승인일:2017.07.10),

외벽: 치장석 붙임 및 몰탈위페인팅 마감,
내벽: 벽지도배 등 마감,
창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비,주차장설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 10미터 폭의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~5 : 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(120m)<건축법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101460 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 618-6 아람센트럴시티 4층 401호

신주소: 부산광역시 사하구 낙동대로451번안길 8 (하단동)

용도: 아파트

감정가: 294,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 승학신용협동조합 (가압류 채권자: 신보2022제24차유동화전문유한회사)

건물정보:

준공일: 2017년 7월 10일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (슬라브)지붕

층수: 14층 중 4층 401호

면적:

토지면적: 15.06㎡ (약 4.55평)

건물전용면적: 70.11㎡ (약 21.20평)

분양면적: 제공된 데이터에서 직접 확인되지 않으나, 일반적으로 전용면적과 주거공용면적을 포함한 계약면적을 의미합니다.

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 사하구 하단동, 부산지하철1호선 하단역 남동측 인근에 위치

주변환경: 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설이 밀집되어 있는 지역

교통:

대중교통: 부산지하철1호선 하단역 도보 약 4분 거리로 접근성이 매우 우수함

버스: 인근 시내버스정류장 이용이 편리하여 대중교통망이 양호함

도로: 차량 접근이 용이하며, 남측으로 약 10미터 폭의 포장도로와 접해 있음

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 9월 9일 접수된 승학신용협동조합의 근저당권 (을3) [c.f. 제공된 등기부요약]

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리(을3) 이하의 모든 권리 (근저당, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (물건명세서상에 명시되어 있으며, 실제 존재 여부 및 내용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.)

인수되는 보증금: 0원 (임차인 현황상 인수되는 보증금 합계가 0원으로 파악됩니다.)

등기부채권 총액: 약 2,089,600,000원 (다수의 채권이 설정되어 있습니다.)

특이사항: 유동화물건, 공동담보 물건으로 권리 관계 분석에 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 하단역 역세권을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

배후수요: 풍부한 주거단지와 유동인구를 바탕으로 안정적인 배후수요를 기대할 수 있습니다.

지역 개발: 현재 하단역 일대는 부산의 최대 자율상권구역으로 지정되어 상권 활성화 사업이 추진 중이며, 향후 서부산의 랜드마크 상권으로 발전할 잠재력이 높습니다.

1.4. 생활정보

주거 편의: 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용이 편리합니다.

교육: 하단초등학교, 하남중학교, 동아대학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

의료: 부산대병원, 사하구보건소 등 주요 의료시설 이용이 가능합니다.

문화/여가: 낙동강 생태공원, 을숙도 문화회관 등과 같은 문화 및 여가 시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리 관계: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 및 내용을 정확히 파악해야 합니다.

임대차 관계: 임대관계가 '미상'으로 되어 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점을 고려할 때 인수될 임차인은 없을 가능성이 높습니다. 그러나 최종적인 확인은 필수적입니다.

채권 총액: 다수의 채권이 설정되어 있어 총 채권액이 상당하며, 이는 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 인접하거나 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산지하철 1호선 하단역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있으며, 2017년 준공된 비교적 신축급 아파트입니다. 주변에 상업시설과 주거시설이 잘 발달되어 있어 기본적인 주거 가치가 높으며, 현재 지역 상권 활성화 사업이 진행되는 등 미래 가치 상승 잠재력도 지니고 있습니다.

권리 관계상 말소기준권리 하의 채권들은 소멸될 것으로 예상되나, '소멸되지 않는 권리'로 명시된 지상권에 대한 철저한 확인이 요구됩니다. 또한, 유동화 및 공동담보 물건이라는 점에서 복잡한 권리 분석이 중요합니다. 인수되는 임차 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 임대차 관계에 대한 최종적인 확인은 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 아파트: 부산지하철 1호선 하단역 초역세권 입지로, 우수한 교통 접근성과 풍부한 유동인구를 기반으로 한 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

지역 개발 호재: 현재 진행 중인 하단역 일대 상권 활성화 사업 및 향후 교통망 확충 계획 등은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

신축급 주거 상품: 2017년 준공으로 비교적 최신식 아파트에 해당하여, 주거 만족도가 높고 자산 가치 유지에 유리합니다.

저렴한 감정가: 시세 대비 감정가가 낮게 책정되었다면, 투자 메리트가 높아질 수 있습니다. (추후 시세 조사 필요)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 294,000,000원을 기준으로 하되, 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 낙찰 후 추가로 부담해야 할 임차인 관련 비용은 없습니다.

총 채권액(약 20.9억원)이 감정가를 크게 상회하므로, 유찰 가능성도 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 다음과 같은 추가 조사가 필요합니다.

* 주변 유사 아파트의 최근 실거래가 및 현재 매물 시세 조사

* 임장 활동을 통한 물건 상태, 주변 환경, 소음 및 혐오시설 존재 여부 등 현장 확인

* ‘매각으로 소멸되지 않는 권리’인 지상권의 내용 및 영향력 상세 분석

* 명도 가능성 및 예상 소요 비용 검토

* 낙찰 허가 여부 및 경매 진행 상황 모니터링

이러한 상세 조사를 바탕으로 낙찰 가능성이 높은 적정 입찰가를 수립할 것을 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.