나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101468 [1] 부산광역시 사상구 감전동 252-1 진원하이빌1차 5층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 감전동 소재 '감전초등학교' 북동측 인근에 위치하는 진원하이빌1차 5층 603호로서, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 건물 내 5층 603호로서,
(사용승인일자: 2000.09.06)

외 벽 : 외장타일붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
창 호 : 샷시창임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향 완경사지를 택지조성한 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 8~12미터 내외의 도로와 접하며, 동측으로 폭 약 3미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

물건 비고

공동주택(아파트)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026-07-07

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 부산서부지원 2025타경101468 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 감전동 252-1 진원하이빌1차 5층603호

용도: 아파트

감정가: 107,000,000원

토지면적: 22.29㎡ (약 6.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 54.38㎡ (약 16.45평) - 전용면적 기준

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 의성새마을금고 (자료에 기반하여 추정)

사용승인일자: 2000년 09월 06일

건물명: 진원하이빌1차

해당층: 5층 / 총 5층

1.2. 토지 이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

1.3. 공부상 차이

없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 감전동 소재 '감전초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 북서측으로는 폭 약 8~12미터 내외의 도로와 접하고 있으며, 동측으로는 폭 약 3미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을10 근저당 (의성새마을금고, 2021.11.23 접수, 13,000,000원)

등기부채권 총액: 165,000,000원 (말소 예정 권리 포함 총액)

경매개시결정 등기: 갑16 임의경매 (의성새마을금고, 2025.05.22 접수, 44,026,729원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 하성훈 (성함은 하 으로 표기)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 20일

* 확정일자: 2022년 05월 06일

* 배당신고일자: 2024년 05월 30일

* 대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

본건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 하성훈의 경우 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

따라서, 낙찰자는 인수해야 할 보증금이 없는 상태로 본건을 취득하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 소재한 부산 사상구 감전동 일대는 주거 지역과 공업 지역이 혼재된 특징을 보입니다. 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 편의시설 이용이 가능합니다.

* 검색 결과, 감전동 지역은 산업단지가 인접해 있어 소음 및 공해 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

감전초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

5.2. 편의시설

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 환경

* 검색 결과, 해당 지역은 산업단지 및 공장이 인근에 위치하여 주거 환경에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

* 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

본 건물은 2000년 9월에 사용승인되어 약 26년의 건축 연혁을 가지고 있습니다. 향후 시설 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 지역 특성으로 인한 영향

감전동 지역은 산업단지와 공장이 인접한 지역적 특성상, 소음, 분진, 대기 질 등에 대한 잠재적인 우려가 있을 수 있습니다. 이는 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 감전동에 위치한 아파트로, 기본적인 주거 및 교통 편의성은 갖추고 있습니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자의 권리 인수 부담이 없는 것이 큰 장점입니다.

하지만, 건물 노후화와 지역 특유의 산업단지 인접으로 인한 환경적 요소를 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없으므로 명확한 권리관계 하에 투자가 가능합니다.

* 부산 사상구 지역의 부동산 시장 동향 및 개발 계획에 따른 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 감전동 지역의 산업단지 인접성은 직주근접 수요를 창출할 수 있는 요인이 될 수도 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 107,000,000원을 기준으로, 인수 보증금 0원을 제외하고, 취득세, 명도비용, 수리비 등 제반 비용과 현재 시장 상황, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 최적 입찰가 산정은 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.