나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101474 [1] 부산광역시 사하구 하단동 524-38 대운스카이뷰2차 5층510호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대우 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 ""하단초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택(오피스텔, 다세대주택), 단독주택, 주상용건물, 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 시내버스 정류장 및 부산지하철 1호선 하단역이 인근에 소재하여 대중교통사정은 보통입니다

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상15층 건 내 5층 510호로서,
외벽: 석재 붙임, 몰탈위 페인팅 마감,
내벽: 벽지 및 타일 마감 등,
창호: 샷시 2중창호 입니다.

이용상태

폐문 부재로 내부 확인하지 못하였으나 주거용 오피스텔로 탐문 조사되었습니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식 주차설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m, 남측으로 약 4m 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 도로(접합),
가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2020-02-05)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

물건 비고

-주거용 오피스텔로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101474 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 하단동 524-38, 대운스카이뷰2차 5층510호

건물명: 대운스카이뷰 2차

용도: 도시형생활주택 (주거용 오피스텔로 조사됨)

건축년도: 2023년 (사용승인일: 2023년 4월 11일)

감정가: 119,000,000원

토지면적: 5.04㎡ (약 1.52평)

건물면적: 24.08㎡ (약 7.28평)

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한 형식적 경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

위치: 본건은 부산광역시 사하구 하단동 소재 "하단초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 부근은 소규모 공동주택(오피스텔, 다세대주택), 단독주택, 주상용건물, 근린상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산지하철 1호선 하단역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

등기사항 요약:

본건에는 여러 압류 및 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재하였으나, 말소기준권리(2024년 10월 4일 북부산세무서장 압류) 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

채권 총액: 87,300,000원

임차인 현황:

임차인: 권

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 3월 14일

확정일자: 2024년 2월 16일

배당신고일자: 2025년 7월 10일

대항력: 있음

인수되는 권리:

일반적으로 대항력 있는 임차인은 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 그러나 본건의 경우 "인수 보증금 합계: 0원"으로 조사되었으며, "청산을 위한 형식적 경매"라는 점을 고려할 때, 배당을 통해 임차인의 보증금이 변제될 가능성이 있습니다.

다만, "대항력 있음" 표시는 여전히 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 관련 법률 전문가와 반드시 상담하시기 바랍니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

주의사항:

본건은 주거용 오피스텔로 조사되었습니다.

4. 상권분석

본건은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치하여 지역 내 상권 기능을 담당하고 있습니다.

인근에 지하철역이 있어 유동인구 유입이 가능하며, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

교통: 부산지하철 1호선 하단역 이용이 편리합니다.

교육: 하단초등학교가 인근에 위치합니다.

편의시설: 주거 및 상업 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 존재: 보증금 110,000,000원에 대한 인수 여부가 불확실하며, 법적 검토가 필요합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재 자체로 잠재적 위험 요인이 됩니다.

형식적 경매: 경매 절차가 일반 경매와 다를 수 있으며, 권리 관계 및 배당에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철 1호선 하단역 역세권에 위치한 비교적 신축(2023년 준공) 도시형생활주택(주거용 오피스텔)입니다.

입지 조건 및 교통 환경은 양호하나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 권리 관계의 복잡성과 불확실성이 가장 큰 리스크 요인입니다.

"청산을 위한 형식적 경매"라는 특수성 또한 면밀한 분석을 요구합니다.

8. 투자 포인트

부산 지하철 1호선 하단역 역세권 입지로 대중교통 이용이 편리합니다.

2023년 준공된 비교적 신축 건물로 상품성이 있습니다.

향후 지역 개발 가능성을 고려한 투자 가치 분석이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 주변 최근 매매 정보에 따르면, 유사 지역(부산 사하구 하단동)의 2016년식 및 2020년식 다세대주택 46㎡ 면적이 2026년 3월 기준 1억 4천 4백만원 ~ 1억 6천만원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 313만원 ~ 343만원 수준입니다.

본건은 이보다 작은 24.08㎡ 면적이지만, 2023년 준공으로 건축 연도가 더 최신입니다.

본건의 감정가 1억 1천 9백만원은 24.08㎡ 면적 기준 제곱미터당 약 494만원 수준으로, 인근의 더 큰 면적의 주택 시세 대비 제곱미터당 단가가 높은 편입니다. 이는 소형 면적의 희소성 또는 신축 건물 프리미엄이 반영된 것으로 추정됩니다.

예상 입찰가:

본건 감정가는 119,000,000원입니다.

주변 시세 및 소형 면적의 가치, 신축 연한 등을 고려할 때 감정가가 적정 수준으로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인(보증금 110,000,000원)의 존재와 "청산을 위한 형식적 경매"라는 특수성을 고려하면, 실제 낙찰가에는 영향을 미칠 수 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있어 낙찰자가 임차인 보증금을 직접 인수하지 않을 가능성이 높으나, 배당 절차의 불확실성을 감안해야 합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 보수적인 접근을 권장하며, 잠재적 리스크를 고려하여 95,000,000원 ~ 105,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것이 바람직합니다.

특히, 임차인 관련 권리 분석 결과와 배당표를 면밀히 확인한 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.