나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5379 [1] 부산광역시 수영구 민락동 181-79 광안케이씨씨스위첸하버뷰 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: BNK감정 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 ""민락동방파제"" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 해수욕장주변의 상가지대로서 각종 근린생활시설 및 숙박시설,아파트 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치하여 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층 및 지상18층 건물내 제2층 제206호건물로서
외벽 : 복합알루미늄판넬 및 몰탈위페인팅 등,
내벽 : 인테리어마감 마감 등,
바닥 : 타일 붙임 등
창호 : 페어글라스 단창 등임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형 토지로서 공동주택 및 근린생활시설건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측, 남서측으로 중로 및 소로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류접합, 중로3류접합, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 : 미상임.
(2)기 타 : 본건 집합건축물대장 표제부상 건축법(조경)위반에 따른 위반건축물로 등재되어 있는바 경매 진행시 재확인 바람.

물건 비고

2025. 6. 26.자 사실조회회신서에 의하면, 건축물 전체 공용부분(표제부)에 존재하는 의무조경시설의 수목 고사로 인한 건축법 위반으로 불법건축물로 등재된 상태로 2층 206호(전유부)에 해당하는 위반사항은 아니며, 위반 부분에 대하여 해당 건축물의 관리단이 수목 재식재 등을 통해 위반사항을 해소할 경우 합법건축물로 전환이 가능하다고 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2.1. 물건 상세 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5379 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 181-79 광안케이씨씨스위첸하버뷰 2층206호

용도: 근린상가

감정가: 756,000,000원

토지면적: 8.27㎡ (약 2.50평)

건물면적: 45.15㎡ (약 13.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 건물 정보

건물명: 광안 KCC스위첸하버뷰

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하3층, 지상18층 건물 내 제2층 제206호

사용승인일: 2021년 11월 30일

3.

입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 "민락동방파제" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 해수욕장 주변의 상가지대로서 각종 근린생활시설, 숙박시설, 아파트 등이 소재하고 있습니다.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

3.3. 도로 상태

본건 북동측 및 남동측, 남서측으로 중로 및 소로에 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다.

3.4. 토지 이용 계획

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류 접합, 중로3류 접합, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

4.

권리분석

4.1. 권리 현황

등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 04월 11일 접수된 경남은행 근저당권(을1)입니다.

본 경매는 경남은행의 임의경매 신청으로 개시되었습니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

말소기준권리 이후 접수된 후순위 권리(신한은행 가압류, 국민은행 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 지상권 등 특수 권리 관계는 추가 확인이 필요합니다.

4.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보 1

임차인: 안

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2023-07-17

확정일자: 없음

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

* 임차인 정보 2

임차인: 최

보증금: 0원

차임: 3,000,000원

전입(사업)일자: 2023-04-11

확정일자: 없음

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

5.

상권분석

5.1. 상업지구 내 위치

본건은 해수욕장 인근의 활성화된 상가지대에 위치하고 있어 유동인구가 풍부하며, 다양한 근린생활시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 상권 형성에 유리한 입지입니다.

5.2. 건물 용도

건물 등기사항전부증명서상 주 용도는 공동주택으로 파악되나, 본건의 용도는 근린상가로 이용 중입니다. 이는 복합 용도의 건물일 가능성이 높으며, 상가로서의 가치를 고려해야 합니다.

6.

생활정보

6.1. 주변 환경

광안리 해수욕장이 인접하여 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성에 유리하며, 바다와 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

6.2. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 주거시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

7.

잠재적 리스크

7.1. 불법건축물 등재 관련

본건은 건축물 전체 공용부분(표제부)에 의무조경시설 수목 고사로 인한 건축법 위반으로 불법건축물로 등재된 상태입니다.

다만, 2층 206호(전유부) 자체에 해당하는 직접적인 위반사항은 아니며, 건축물 관리단에서 수목 재식재 등 위반사항을 해소할 경우 합법건축물로 전환이 가능하다고 합니다.

경매 진행 시 위반사항 해소 여부 및 관련 비용 부담 주체, 시기 등을 반드시 재확인해야 합니다.

7.3. 임대 관계 미상

임차인 정보가 일부 누락되었거나, 임대 관계가 불분명한 부분이 있을 수 있습니다. (비고란 참조)

8.

종합 의견

본건은 부산 수영구 민락동의 해변가 인근에 위치한 근린상가로, 잠재력 있는 입지를 가지고 있습니다.

감정가는 7억 5천 6백만 원으로 책정되었으며, 건물 면적은 45.15㎡입니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 후순위 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 정리하기 용이한 편입니다.

다만, 건물 전체 공용부분의 불법건축물 등재 사실이 있어 이에 대한 해결 방안 및 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 관리단 차원에서 해결될 경우 문제가 없으나, 그렇지 않을 경우 투자자의 부담이 될 수 있습니다.

임차인들의 대항력은 없는 것으로 파악되나, 차임 미지급 등 특이사항 발생 시 권리관계 재확인이 필요합니다.

주변 환경 및 교통 여건은 양호한 편이나, 상가로서의 실제 이용 현황 및 공실률, 임대료 수준 등에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

9.

투자 포인트

* 최고의 입지

부산 광안리 해수욕장 인근, 민락동의 핵심 상권에 위치하여 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 바다 조망 가능성

위치상 바다 조망이 가능한 상가일 수 있으며, 이는 상가의 가치를 높이는 요인입니다.

* 정리된 권리관계

말소기준권리 이후의 권리들이 소멸 예정으로, 낙찰 후 권리 행사 및 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 가치 상승

불법건축물 문제가 해결될 경우, 합법건축물로서의 가치가 재평가될 수 있습니다.

10.

예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 위반 건축물 해소 비용, 명도 비용, 향후 시장 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 감정가 7억 5천 6백만 원을 기준으로, 유사 물건의 시세, 법원 경매 진행 상황, 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

잠재적 리스크 해소 비용 및 투자 수익률을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.