나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101466 [1] 부산광역시 서구 서대신동1가 34-2 대신에코팰리스 4층406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 브라이트 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 서구 부용동2가 ""부민초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 대신에코팰리스 제4층 제406호이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 4층 406호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

건축물대장 상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대체로 등고 평탄한 7필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 13m 내외의 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 95m, 최고높이 135m))<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서구 토지정보과 문의 240-4767)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-01-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>가축사육제한구역, 가축사육제한구역

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타 : 감정평가 개요 중 ""6. 본건 감정평가와 관련한 유의사항"" 참조 바랍니다.

물건 비고

-건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용 오피스텔로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101466 (1)

* 소재지: 부산광역시 서구 서대신동1가 34-2, 대신에코팰리스 4층 406호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔)

* 감정가: 174,000,000원

* 토지 면적: 6.12㎡ (약 1.85평)

* 건물 면적: 41.31㎡ (약 12.50평)

* 총 건물 면적 (연면적): 10,667.5㎡ (약 3,226.6평)

* 총 토지 면적: 1,123㎡ (약 339.7평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사로 추정)

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조, 18층 건물 중 4층 406호, 사용승인일 2018년 11월 27일

2. 입지조건

* 본건은 부산광역시 서구 서대신동1가에 위치하며, 주위에는 부민초등학교가 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경은 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 도시 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통 상황으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 도시철도 1호선 동대신역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 본건 남측으로는 폭 약 13m 내외의 도로가 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 중로3류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대/절대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 부산지방법원 서부지원 2025타경101466호 강제경매 개시 결정 (채권자: 한국주택금융공사, 채권액 189,854,838원). 등기부상 접수일자 2025-05-22.

* 인수되는 권리:

* 을구 1번 주택임차권 (채권자: 김효진, 임차금액: 170,000,000원)

* 전입일자: 2021년 11월 1일

* 확정일자: 2021년 10월 6일

* 대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

* 배당받지 못한 보증금은 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다.

* 말소되는 권리: 채권자 한국주택금융공사의 강제경매 개시 결정 등기 (을구 1번 임차권보다 후순위). 그 외 선순위의 신탁말소, 소유권 이전 등기 등은 본 경매로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수해야 할 총 보증금 합계: 170,000,000원

4. 상권분석

* 본건이 위치한 대신에코팰리스는 주상복합 또는 오피스텔 단지로, 주변에 공동주택과 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 도시철도 1호선 동대신역 역세권에 위치하여 유동인구 및 접근성이 확보됩니다.

* 일반상업지역에 속해 있어 상업 활동이 활발한 지역으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 도시철도 1호선 동대신역 도보 이용 가능, 인근 다수의 버스 노선 이용 편리.

* 교육: 부민초등학교가 인접해 있어 학군 이용이 용이합니다. (상대보호구역에 해당)

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 편리하며, 대형마트 등은 차량 이동이 필요합니다.

* 주거 환경: 오피스텔 밀집 지역으로 젊은 층의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수 부담: 본건의 가장 큰 리스크는 보증금 1억 7천만원을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인(김효진)의 존재입니다. 이는 낙찰받는 금액 외에 추가로 발생하는 실질적인 매수 비용입니다.

* 용도 불일치: 건축물대장상에는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축 관련 법규 위반 사항으로 문제가 될 소지가 있으며, 관련 부서에 확인이 필요합니다. (통상적으로 주거용으로 사용 시 이행강제금이 부과될 수 있습니다.)

* 감정가 대비 인수 보증금 비중: 감정가 1억 7천 4백만원 대비 인수해야 할 보증금이 1억 7천만원으로 매우 높아, 낙찰가 결정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 서구의 역세권에 위치한 대신에코팰리스 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다.

* 하지만, 1억 7천만원의 선순위 임차 보증금을 인수해야 하는 부담이 있어 실질적인 총 투자 비용이 크게 증가하게 됩니다.

* 현황과 공부상 용도의 불일치 문제도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

* 따라서 본건의 투자는 인수 보증금을 고려한 총 투자 비용이 주변 시세보다 현저히 낮아야만 수익성을 확보할 수 있는 구조입니다.

8. 투자 포인트

* 동대신역 인근의 편리한 교통망.

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 생활 인프라 양호.

* 높은 인수 보증금으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 있으며, 낮은 입찰가로 취득 시 수익성 확보 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 174,000,000원

* 인수 보증금: 170,000,000원

* 예상 시세: 본건과 유사한 면적(약 12.5평)의 오피스텔이 대신에코팰리스 또는 인근에서 대략 1억 8천 5백만원 ~ 2억원 수준에서 거래되는 것으로 파악됩니다. (실제 시세 조사는 추가 확인이 필요합니다.)

* 예상 입찰가 산정:

* 실질적인 총 매수 비용 = 입찰가 + 인수 보증금 (170,000,000원)

* 수익성을 확보하기 위해서는 실질 총 매수 비용이 예상 시세(예: 185,000,000원)보다 낮아야 합니다.

* 따라서, 이상적인 입찰가는 185,000,000원 (예상 시세) - 170,000,000원 (인수 보증금) = 15,000,000원 이하로 책정되어야 합니다.

* 하지만 경매 시장의 경쟁 상황 및 감정가와의 관계 등을 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가는 10,000,000원 ~ 20,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

* 이는 매우 낮은 낙찰가로, 만약 입찰가가 이 범위를 초과할 경우 총 매수 비용이 시세를 넘어서는 위험이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.