나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5378 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 3층306호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재‘국립수산과학원’ 서측 인근 오시리아
관광단지 내에 위치하고 있는 스타테라스 3층 306호로서, 인근 주변은 근린생활시설·
업무시설 및 공동주택 등이 혼재하고 있는 주상혼용지대로서 제반 주위환경은 보통
수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 동해선(오시리아역)이
각각 소재하고 있어 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 건물 내 3층 306호로서,

- 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 및 복합판넬, 강화유리 마감 등
- 내벽 : 인테리어 마감 등

이용상태

제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 현재 인접호수와 통합하여 식당(샤브하루)으로
이용중이며, 현황도면 등에 의해 구분이 가능한 상태로서 원상 회복도 용이한 구조임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 인근지세는 대체로 등고·평탄하며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로는 약 30m, 동측 및 남측으로 약 15m 폭 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(2023-12-27)(접합), 주차장
(2016-03-16), 중로2류(폭 15m~20m)(2016-03-16)(접합) 관광단지<관광진흥법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5378 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 3층 306호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설 - 일반음식점)

감정가: 557,000,000원

토지면적: 16.22㎡ (약 4.91평)

건물면적: 107.08㎡ (약 32.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물명: 스타테라스

층 정보: 11층 건물 중 3층 306호

구조: 철골철근콘크리트합성구조, 평지붕

주요 용도: 제2종근린생활시설(일반음식점), 자동차관련시설(주차장), 판매시설(상점)

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재 ‘국립수산과학원’ 서측 인근 오시리아관광단지 내에 위치. 인근 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재하고 있는 주상혼용지대.

교통 상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 동해선(오시리아역) 소재.

건물 구조: 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층 건물 내 3층 306호. 외벽은 시멘몰탈위 페인팅 및 복합판넬, 강화유리 마감. 내벽은 인테리어 마감.

이용 상태: 제2종근린생활시설(일반음식점). 현재 인접 호수와 통합하여 식당(샤브하루)으로 이용 중이며, 원상 회복 용이.

설비 내역: 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등.

토지 형상 및 이용 상태: 정방형 토지, 대체로 등고·평탄하며 상업용 건부지로 이용 중.

인접 도로 상태: 북측 약 30m, 동측 및 남측 약 15m 폭 내외의 포장도로에 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 주차장, 중로2류(폭 15m~20m), 관광단지<관광진흥법>.

공부와의 차이: 없음.

기타 참고 사항: 임대 관계는 미상.

2. 입지조건

2.1. 입지 개요

본 물건은 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717번지, 오시리아관광단지 내 스타테라스 건물 3층 306호에 위치하고 있습니다. ‘국립수산과학원’ 서측 인근에 자리 잡고 있으며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼합된 주상복합 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다. 인근에 시내버스 정류장이 위치하고 있으며, 동해선 오시리아역이 가까워 부산 시내 및 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

2.3. 주변 환경

오시리아관광단지 내에 위치하여 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상업 시설이 발달해 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 혼재되어 있어 유동 인구가 꾸준히 유지될 수 있는 환경입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2021년 02월 26일 접수된 경남은행의 근저당권 (을1)이며, 채권액은 551,100,000원입니다. 이보다 선순위인 권리(신탁등기말소, 갑2) 및 후순위 권리(임의경매, 갑3)는 모두 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 8,000,000원

* 차임: 1,920,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 03월 02일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 8,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

따라서 임차인의 보증금 중 낙찰자가 인수해야 할 금액은 없습니다.

3.5. 등기부채권 총액

551,100,000원

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

오시리아 관광단지라는 관광 및 휴양 중심지에 위치하여 풍부한 유동 인구를 바탕으로 한 상권입니다. 주변에 업무시설 및 공동주택이 혼재되어 있어 배후 수요도 확보하고 있습니다.

4.2. 주요 업종 및 특성

본 물건의 주요 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이며, 현재 인접 호수와 통합하여 식당으로 운영 중입니다. 이는 관광단지 내 외식업의 수요가 높음을 시사합니다. 유사한 상업시설 및 판매시설 등이 밀집해 있어 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

4.3. 입지적 장점

관광지 내 상권으로 집객 효과가 우수하며, 다양한 연령층 및 관광객을 대상으로 영업이 가능합니다. 인근의 주상복합 단지 입주민 및 업무 시설 종사자를 고정 고객으로 확보할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

오시리아관광단지 내에 위치하여 관광객을 위한 다양한 편의시설이 인접해 있습니다. 또한, 주변의 근린생활시설 및 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 주변 시설

국립수산과학원, 아쿠아플라넷, 롯데월드 어드벤처 부산 등이 인근에 위치하여 관광객 집객에 유리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

현재 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 임차인의 퇴거 과정에서 발생할 수 있는 명도 관련 문제나 영업권 등에 대한 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 이용 상태

본 물건은 현재 인접 호수와 통합하여 식당으로 이용 중입니다. 이용 상태가 원상 복구가 용이하다고는 하나, 분리 후 재구성을 위한 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한

자연녹지지역, 지구단위계획구역, 관광단지 등으로 지정되어 있어 건축 및 용도 변경 시 관련 법규 및 규제를 준수해야 합니다. 특정 개발 행위에 제한이 있을 수 있으므로 사전에 확인이 필요합니다.

6.4. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 건축물대장, 감정평가서 요약 내용상 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 오시리아관광단지 내 스타테라스 건물에 위치한 근린상가로서, 관광 수요와 배후 주거 및 업무 시설을 동시에 갖춘 입지적 장점을 지니고 있습니다. 교통이 편리하며, 법적으로 인수해야 할 권리나 임차인의 부담이 없어 권리 분석상 매우 깔끔합니다. 현재 식당으로 활용되고 있으며, 인접 호수와 통합 운영 중인 점을 고려하여 향후 활용 계획을 세우는 것이 중요합니다. 전반적으로 안정적인 상권에서의 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 오시리아관광단지 내 중심 상업 지역에 위치하여 높은 집객 효과 기대.

* 교통의 편리함: 동해선 오시리아역 인접 및 버스 노선 확충으로 접근성 우수.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리보다 선순위 권리 없으며, 임차인 대항력 없음.

* 다목적 활용 가능성: 일반음식점 외 판매시설, 기타 근린생활시설 등으로 활용 범위 넓음.

* 관광 배후 수요: 관광단지 내 위치로 인한 지속적인 수요 발생.

9. 예상 입찰가

감정가는 557,000,000원입니다. 본 물건은 인수해야 할 임차인의 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 가치, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다. 일반적으로 감정가의 80% ~ 120% 범위 내에서 고려할 수 있으나, 최근 시장 동향 및 유사 물건의 낙찰가율을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.