나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22033 [1] 부산광역시 동래구 낙민동 265 부일스톤캐슬 5층502호 도시형생활주택 경매

부산광역시 동래구 충렬대로255번길 12 부일스톤캐슬, 5층502호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경22033(부산지방법원 경매8계). 감정가 205,000,000원, 최저가 205,000,000원. 매각기일은 2026-07-22입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 22033 [1]
소재지	부산광역시 동래구 낙민동 265 부일스톤캐슬 5층502호
도로명주소	부산광역시 동래구 충렬대로255번길 12 부일스톤캐슬, 5층502호
용도	집합건물
매각기일	2026.07.22
관할법원	부산지방법원 경매8계 ((051)590-1831)
이용제한	상대보호구역, (저촉)상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역

부산광역시 동래구 낙민동 265 부일스톤캐슬 5층502호 도시형생활주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	12.43㎡ (3.76평)
건물면적	46.46㎡ (14.05평)

금액

감정가	205,000,000원
최저가	205,000,000원 (감정가 대비 100%)
입찰보증금	20,500,000원 (10%)
유찰횟수	신건

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.04.08	205,000,000원	유찰
2차	2026.05.13	143,500,000원	유찰
3차	2026.06.17	100,450,000원	변경
신건	2026.07.22	205,000,000원

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 동래구 낙민동 소재 ""낙민초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 부일스톤
캐슬 5층 502호로서, 부근은 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로
형성되어 있음.
교통상황: 본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 4호선 낙민역이 소재
하여 제반 교통상황은 보통임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상12층 건물 내 5층 502호로서,
(사용승인일 : 2017년 05월 26일)
외벽 : 석재 붙임, 드라이비트 및 몰탈위 페인팅 마감,
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.
이용상태: 공동주택(아파트-도시형생활주택)임.
설비내역: 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비,
도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로
이용 중임.
인접 도로상태등: 본건 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 120m)<건축법>, 가로구역
별 최고높이 제한지역(최고높이 170m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역(7구역(동래장관청, 송공단, 동래부동헌, 동래향교, 동래읍성지, 내주축
성비, 충렬사, 군관청))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<부산
광역시지정문화재보호조례>임.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22033 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 낙민동 265 부일스톤캐슬 5층 502호

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 공동주택-도시형생활주택(원룸형)/업무시설(오피스텔) 복합 용도)

감정가: 205,000,000원

토지면적: 12.43㎡ (약 3.76평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.46㎡ (약 14.05평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

사용승인일: 2017년 05월 26일

건축물대장상 건물 총면적: 1995.03㎡ (약 603.51평)

건축물대장상 대지면적: 380㎡ (약 114.95평)

건축물대장상 건폐율: 59.7%

건축물대장상 용적률: 516.32%

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 부산광역시 동래구 낙민동 소재 "낙민초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하고 있으며, 또한 도시철도 4호선 낙민역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태:

본건 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2025년 05월 22일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(을6)입니다.

등기부상 권리 분석:

등기부상 소유권보존등기(2017.06.02) 이후 여러 차례의 소유권 이전이 있었으며, 주택임차권(을4, 김지연) 및 강제경매(을6, 주택도시보증공사) 등기 등이 확인됩니다. 을4 주택임차권은 말소 예정입니다.

임차인 현황:

임차인: 김지연

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 04일

확정일자: 2021년 10월 05일

배당신고일자: 2023년 12월 21일

대항력: 없음

비고: 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

특별매각조건:

경매신청채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 반환채권(임차권자 김지연이 양도한 채권 200,000,000원)이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 아니합니다. 이는 매수인의 임차보증금 인수 부담이 없음을 명확히 하는 조건입니다.

4. 상권분석

본건은 주거 및 업무시설이 혼합된 지역에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 존재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보 분석 시, 본건과 유사한 시기(2016년 준공)의 '혜빈골든뷰' 다세대 주택(31.91㎡, 75,000,000원)의 거래 사례가 있으며, 이는 3.3㎡당 약 781만원 수준입니다. 1982년 준공된 '도시' 연립주택(77.79㎡, 216,000,000원)은 3.3㎡당 약 918만원 수준으로 거래되었습니다. 1997년 준공된 '낙민빌라'(33.21㎡, 48,000,000원)의 경우, 3.3㎡당 약 480만원 수준으로 거래되어 본건과 직접적인 비교는 어려울 수 있습니다. 본건(46.46㎡)의 경우, '혜빈골든뷰'의 시세 적용 시 약 109,170,000원 수준의 가치가 추정됩니다. 다만, 감정가는 205,000,000원으로, 시세 정보와는 상당한 차이가 존재합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

본건 인근에는 낙민초등학교가 소재하며, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

건물 내 편의시설:

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련:

임차인 김지연 씨는 대항력이 없는 것으로 확인되었고, 설령 보증금 반환에 미달분이 발생하더라도 매수인이 인수하지 않는다는 특별매각조건이 명시되어 있어, 임차인 관련 법적 분쟁 위험은 낮다고 판단됩니다. 하지만 임대 관계가 미상인 경우, 추가적인 확인이 필요합니다.

권리관계:

말소기준권리 하단의 권리들은 경매절차에 따라 소멸될 예정입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 도시계획 및 법률에 따른 제한이 있습니다. 이는 향후 건축 및 개발 행위에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 동래구에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년 준공되어 비교적 신축에 속하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상 확인된 권리관계는 명확하며, 대항력 없는 임차인 및 매수인이 보증금 미변제 잔액을 인수하지 않는 특별매각조건으로 인해 권리상 위험은 최소화되어 있습니다. 다만, 제시된 주변 시세 정보 대비 감정평가액이 높게 책정되어 있어, 입찰 시 시세 조사를 통한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축급 도시형생활주택: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 수요가 꾸준한 형태의 주거 공간입니다.

우수한 교통 및 입지: 낙민역(지하철 4호선) 및 버스정류장이 인근에 있어 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

안정적인 권리관계: 대항력 없는 임차인과 매수인에게 유리한 특별매각조건으로 권리상 위험이 낮습니다.

시세 차익 가능성: 제공된 시세 정보 대비 감정가가 높아, 시세에 맞춰 낙찰받을 경우 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 205,000,000원입니다. 제공된 주변 거래 사례 중 가장 유사한 연식 및 조건으로 보이는 혜빈골든뷰(2016년 준공, 31.91㎡, 75,000,000원)의 평당 시세를 적용하면, 본건(46.46㎡)의 예상 가치는 약 109,170,000원으로 산정됩니다. 그러나 감정가와 시세 간의 큰 차이를 고려하고, 보증금 인수 부담이 없는 점, 입지 및 건물 상태 등을 종합적으로 판단하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

투자자는 제공된 시세 정보와 감정가를 비교 분석하여, 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 맞춰 입찰가를 결정해야 합니다. 만약 주변 시세가 감정가를 뒷받침하지 못한다면, 시세 수준에 가까운 입찰가가 합리적일 수 있습니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 약 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 상세한 현장 조사와 최신 시세 변동을 반영하여 결정하는 것이 중요합니다.1.물건 기본정보