나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22032 [1] 부산광역시 동래구 수안동 334-30 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 수안동 소재 '내성초등학교' 남서측 인근에 위치하는 현칭‘해강
스마트빌’제4층 제402호로서, 주변은 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 4호선 '낙민역'이 소
재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물내 제4층 제402호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 마감,
창호 : 샷시창호 구조임.

이용상태

공동주택(다세대주택 : 폐문부재)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 소방설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 인접지와 등고평탄하며 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 8미터, 서측으로 약 5미터 폭의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 120m)<건축법>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(2017-11-10)<교육환경 보호에
관한 법률>, 역사문화환경보존지역(7구역(동래장관청,송공단,동래부동헌,동래향교,
동래읍성지,내주축성비,충렬사,군관청))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미 상.
(2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22032 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 동래구 수안동 334-30, 4층 402호

용도: 다세대주택

건물연면적: 46.48㎡ (약 14.06평)

토지면적: 16.10㎡ (약 4.87평)

감정가: 155,000,000원

1.3. 건축물 정보

건축년도: 2012년

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 중 제4층 제402호

외벽: 화강석붙임 및 스톤코트 마감

내부상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중 (폐문부재)

설비내역: 위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 소방설비, 도시가스 개별난방설비 등

1.4. 토지 정보

형상 및 이용: 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중

인접도로: 본건 동측으로 약 8미터, 서측으로 약 5미터 폭의 포장도로에 접함

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 수안동 소재 '내성초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 현칭 '해강스마트빌' 제4층 제402호입니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 공동주택 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 부산도시철도 4호선 '낙민역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 편의시설 및 환경

수안동은 주거지 기반의 안정적인 분위기와 함께 적당한 상업 시설 및 생활 기반 시설을 갖추고 있어 혼잡하지 않은 생활권을 제공합니다. 카페, 식당, 편의시설 등이 있어 생활이 편리합니다.

2.4. 주변 환경 특이사항

최근 정보에 따르면, 동래구 수안동 지역은 영화 촬영지로 활용되는 폐건물이 있는 등 특정 장소의 활용 사례가 있습니다. 그러나 이러한 장소들이 직접적으로 본건의 주거 환경에 영향을 미치는 혐오시설로 분류되지는 않습니다. 전반적으로 조용하고 안정적인 주거 환경이 조성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권

3.2. 등기부 요약

- 소유권: 박영배(갑2), 정영숙(갑3)

- 주택임차권: 김현아 (을7), 보증금 130,000,000원, 말소 대상 (전입 2021.09.02, 확정 2021.07.19)

- 가압류: 주택도시보증공사 (갑6), 부산신용보증재단 (갑7)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (갑8), 채권액 130,000,000원 (본건 경매개시결정)

- 말소기준권리: 부산지방법원 2024카단105731 (주택도시보증공사 가압류)

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

- 임차인: 김현아

- 보증금: 130,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-09-02

- 확정일자: 2021-07-19

- 배당신고일자: 2023-09-06

- 대항력: 없음

- 비고: 임차권 등기 되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이며, 물건명세서 상 특별매각조건으로 인해 경매신청채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 반환채권이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 그 잔액은 매수인이 인수하지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 수안동은 동래구 내에서도 조용하고 안정적인 주거 환경을 유지하는 지역입니다. 대규모 상업지구와는 달리, 생활 편의를 위한 적정 수준의 근린생활시설이 밀집해 있습니다. 이는 주거 목적의 부동산 투자에 긍정적인 요소로 작용합니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례 분석

최근 거래된 유사 물건 사례 분석 결과는 다음과 같습니다. (모든 가격은 만원 단위입니다.)

- 2026년 4월 거래: 부산광역시 동래구 수안동 35-8번지, 연립, 44.1㎡, 5300만원 (약 120만원/㎡)

- 2026년 4월 거래: 부산광역시 동래구 수안동 34-13번지, 연립, 66.69㎡, 21000만원 (약 315만원/㎡)

- 2026년 4월 거래: 부산광역시 동래구 수안동 359-1번지, 다세대, 63.92㎡, 40200만원 (약 629만원/㎡)

본건(46.48㎡)은 2012년 건축된 다세대주택으로, 비교 사례 중 '겨레빌라'(359-1번지, 2001년 건축, 63.92㎡, 40200만원)와 가장 유사한 유형입니다. 본건의 감정가는 155,000,000원이며, 이는 평당 약 1,109만원입니다. 비교 사례 중 359-1번지의 평당 가격(약 2,084만원) 대비 낮은 편이지만, 이는 면적, 건축 연도, 층수 등 개별 조건에 따른 차이로 보입니다. 특히 본건은 비교 사례보다 건축 연도가 최신(2012년)이라는 점이 긍정적입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에는 내성초등학교가 위치하고 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 보호받고 있습니다.

5.2. 교통 및 편의시설

가까운 거리에 낙민역(부산도시철도 4호선)이 있어 부산 시내 이동이 용이합니다. 또한, 주변에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 근린생활시설 및 상업시설이 잘 갖추어져 있어 생활에 필요한 물품 구매 및 각종 편의시설 이용이 편리합니다.

5.3. 의료 시설

동래구는 온천 등 의료 및 휴양 시설이 발달한 지역입니다. 본건으로부터 반경 내 다양한 의료기관 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

'김현아' 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 임차권은 말소 대상입니다. 특별매각조건에 따라 보증금 관련 잔액 인수 의무가 없으므로, 임차인 관련 법적 분쟁 가능성은 낮습니다. 그러나 배당 결과에 따라 임차인이 명도에 비협조적일 경우 명도 지연 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.2. 복합적인 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 중로1류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도지구 및 제한사항에 묶여 있습니다. 이는 향후 토지 이용 또는 건축에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

공동담보 물건으로 언급되어 있어, 동일 담보로 묶인 다른 물건의 경매 진행 상황이나 가치 변동이 본건에 간접적으로 영향을 줄 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 동래구 수안동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의 시설이 양호한 입지입니다. 특히 2012년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 별도의 인수할 임차 보증금이 없고 경매 신청 채권자인 HUG(주택도시보증공사)가 잔액을 인수하지 않는다는 특별 매각 조건은 매수인에게 큰 이점입니다. 비록 토지이용계획 상 일부 제한사항이 있으나, 이는 주거용으로 이용 시 큰 문제가 되지 않을 것으로 보입니다. 임차인의 대항력 없음 및 말소 대상 권리 분석 결과, 권리상 특별한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 건축 연도(2012년) 대비 낮은 감정가 책정 가능성.

* 대항력 있는 임차인이 없고, 보증금 인수 부담이 없다는 점 (인수 보증금 0원).

* HUG 특별매각조건으로 인한 추가 부담 위험 최소화.

* 동래구 수안동의 안정적인 주거 환경 및 편리한 교통.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 155,000,000원입니다. 주변 유사 물건 시세 및 본건의 입지, 건축 연도, 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려할 때, 경쟁 입찰이 예상됩니다. 인수 보증금이 없다는 점을 감안하여, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

현재 시점에서 합리적인 예상 입찰가는 약 175,000,000원으로 판단됩니다. 이는 감정가를 소폭 상회하며, 시장 가치 대비 경쟁력을 갖춘 금액으로, 향후 명도 과정을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.