나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22034 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 423-9 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부산진경찰서 남서측 인근에 위치하는
현지호칭 대원빌라 2차 2층 201호로서 부근은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택
등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량출입 가능하고 인근에 도시철도 서면역 및 시내버스정류장이 소재하여 대중
교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 2층 201호로서
외부 : 타일 및 페인트 마감.
창호 : 샷시창 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지
못하였음.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임,

설비내역

급˙배수 및 위생설비, 승강기설비, 공동현관기, 화재경보설비, 도시가스에 의한
개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형에 유사한 토지로 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 5.5m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구.
가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역(2025-02-12)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경22034 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 423-9, 2층 201호

용도: 아파트 (공동주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호

건축 사용 승인일: 2009년 05월 25일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 221,000,000원

토지 면적: 34.51㎡ (약 10.44평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 83.73㎡ (약 25.33평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

제공된 정보에 따르면 아파트의 전용면적 및 분양면적 구분이 명확하지 않으며, '건물면적'으로 83.73㎡가 기재되어 있습니다. 이는 통상적인 공급면적 또는 해당 유닛의 건축면적으로 해석될 수 있습니다.

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 부산진경찰서 남서측 인근에 위치하며, 현지 호칭으로 대원빌라 2차 2층 201호로 확인됩니다.

주변 지역은 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 도시철도 서면역 및 다수의 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구에 속해 있습니다.

또한, 가로구역별 최고높이 제한 지역(기준높이 85m, 최고높이 120m), 상대보호구역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 10월 30일 접수된 하나캐피탈의 가압류 (채권금액: 31,035,624원)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 김서연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-08

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 배정민

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-31

확정일자: 2022-02-18

배당신고일자: 2023-11-15

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경

*주의: 상기 임차인 배정민과 관련하여 "대항력있는임차인", "HUG 인수조건 변경" 등의 특이사항이 있으며, 경매신청채권자인 주택도시보증공사의 임차보증금 반환채권(임차권자 배정민이 양도한 채권 200,000,000원)이 배당에서 전액 변제되지 않더라도 잔액을 매수인이 인수하지 않는다는 특별매각조건이 명시되어 있습니다. 배정민 임차인의 경우, 법원 기록상 '말소'된 주택임차권이 등기되어 있으나, 전입신고 및 배당신고 내역이 존재합니다. 금액이 미상인 경우는 없으나, 복잡한 권리관계로 인해 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. *

3.3. 등기부 요약 및 채권 총액

전체 등기부채권 총액은 241,610,165원입니다.

소유권이전(박주정, 김봉식), 주택임차권(배정민), 가압류(하나캐피탈, 부산은행), 강제경매(주택도시보증공사) 등의 권리 내역이 존재하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 부산의 핵심 상업 및 교통 중심지인 서면역 인근에 위치하고 있습니다. 이 지역은 유동인구가 풍부하며, 다양한 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등이 발달하여 상권이 매우 활성화되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

서면역을 중심으로 롯데백화점, NC백화점, 대형마트, 종합병원, 금융기관, 관공서 등 풍부한 생활 편의시설을 이용하기에 매우 편리합니다. 또한, 다수의 병의원 및 학원 등이 밀집한 지역으로 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 유무)

현재 파악된 정보로는 특별한 혐오시설은 감지되지 않았습니다. 부산진경찰서가 인근에 위치하고 있어 치안 유지 측면에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

'대항력있는임차인' 문구가 기재되어 있으나, 특별매각조건에 따라 임차인의 보증금 잔액을 매수인이 인수하지 않는다는 점이 명확히 고지되었습니다. 그러나 임차인 명도 과정에서 법적 분쟁이나 예상치 못한 지연이 발생할 가능성은 항상 존재하므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 기타 물건 관련 리스크

감정평가 과정에서 이해관계인의 부재로 인해 건물의 내부 마감재 등 세부적인 사항을 조사하지 못했습니다. 실제 현장 방문 시 내부 상태를 면밀히 확인하여 추가적인 보수 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다. 또한, 2009년 건축된 건물로서 노후화에 따른 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 법적 제한사항

본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어, 향후 재건축, 증축, 개축 등 건물 활용 계획 시 법적 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 본 아파트는 탁월한 교통 접근성과 잘 갖춰진 생활 인프라를 자랑합니다. 여러 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 특히 임차인 관련 특별매각조건으로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 임차인 명도 과정에서의 잠재적 변수와 건물 내부 상태, 그리고 다양한 법적 토지 이용 제한 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부산을 대표하는 핵심 상권인 서면역 역세권이라는 지리적 이점.

* 완비된 생활 편의시설 및 우수한 교통망으로 인한 높은 생활 만족도.

* 특별매각조건으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 비교적 용이함.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 221,000,000원을 기준으로, 임차보증금 인수 부담이 없다는 점(0원)과 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 현장 조사 및 상세한 시세 조사를 통해 구체적인 전략을 수립하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.