나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21741 [1] 부산광역시 동구 초량동 824-152 성보리치빌 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상감정 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 초량동 소재 ""선화여자중학교"" 남측 인근에 위치하고, 주위는
중소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상5층 건내 제3층 제301호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 드라이비트 등 마감,
창호 : 하이샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재경보설비, 공동소화기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대내 인접지와 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 도로와 접하고, 본건 남동측으로 노폭 약 10미터
내외의 도로가 소재하나 경사로 인하여 본건 지하1층과 접하여 있어 차량접근 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2019-06-12), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(부산고등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(2016-07-05)(상대정화구역(부산컴퓨터과학고,선화여중))<교육환경 보호에 관한
법률>, 정비구역(주거환경개선정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 중점경관관리구역(2023
-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경21741 (1)

소재지: 부산광역시 동구 초량동 824-152 성보리치빌 3층301호

용도: 아파트

감정가: 190,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 29.70㎡ (약 9.0평)

건물면적: 79.67㎡ (약 24.1평)

본 물건은 전용면적 79.67㎡(약 24.1평)의 아파트입니다. 공급면적에 대한 별도 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 대항력있는임차인, 특수물건정보: 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 동구 초량동 소재 "선화여자중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 북서측으로는 노폭 약 3~4미터 내외의 도로, 남동측으로는 노폭 약 10미터 내외의 도로가 접하고 있으며, 경사로로 인해 지하 1층과 연결되어 차량 접근성이 용이한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 완경사지대 내에서 인접지와 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부산고등학교, 부산컴퓨터과학고, 선화여중), 정비구역(주거환경개선정비구역), 중점경관관리구역(부산항 도심 일원)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 한국스탠다드차타드은행의 근저당(접수일자 2015-08-25) 외 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등기 등이 등기되어 있으나, 해당 권리들은 모두 말소된 것으로 확인됩니다. 이는 경매 매각으로 소멸될 가능성이 높음을 시사합니다. 등기부채권 총액은 314,862,254원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

제공된 정보에 따르면 임차인으로 육은영 씨가 기재되어 있으며, 보증금 및 차임은 0원으로, 전입일자는 2015-02-25로 확인됩니다. 그러나 "임차인 현황" 항목에서는 해당 임차인의 대항력이 '없음'으로 명시되어 있습니다. 이는 물건의 특이사항에 기재된 "대항력있는임차인" 정보와 상반되므로, 실제 권리 관계를 철저히 확인해야 합니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

3.3. 기타 권리사항

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 등기부등본상 지상권 등기는 확인되지 않았습니다. 이 또한 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 초량동 일대는 중소규모 공동주택과 단독주택, 소규모 점포들이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다. "선화여자중학교"가 인근에 위치하고 있어 학군 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

* 교통: 인근 버스정류장 및 차량 접근 용이

* 교육: 선화여자중학교, 부산고등학교, 부산컴퓨터과학고 인근 위치

* 생활: 소규모 점포, 지역 주민센터, 노인종합복지관 등 인접

5.2. 건물 및 설비 내역

본 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하2층 지상5층 건물로, 1990년대 말 성분도병원과 침례병원이 있었던 지역으로, 현재는 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있습니다.

건물은 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 화재경보설비, 공동소화기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리관계 불일치

특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황표에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있는 점은 명확한 불일치 사항입니다. 이는 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁을 야기할 수 있으므로, 인수 여부 및 권리관계를 면밀히 파악해야 합니다.

6.2. 소멸되지 않는 권리 가능성

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 '지상권개요'가 언급되었으나, 등기부등본에서는 확인되지 않았습니다. 만약 미등기 지상권이나 기타 권리가 존재할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

건축 승인일자(2004년 3월)를 기준으로 20년 이상 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 동구 초량동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주변 학군도 형성되어 있어 주거 가치가 있는 입지입니다. 다만, 등기부상 모든 권리가 말소될 것으로 예상되나, 임차인 권리관계의 불일치 및 '소멸되지 않는 권리'에 대한 언급은 명확한 조사가 선행되어야 하는 중대한 리스크 요인입니다. 철저한 현장 조사와 권리관계 재확인을 통해 잠재적 위험 요소를 해소할 수 있다면, 안정적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경 및 생활 인프라: 부산역과 인접한 위치, 다양한 버스 노선 이용 가능

* 안정적인 주거 지역: 학교 및 생활 편의 시설 인근에 위치

* 향후 개발 가능성: 주거환경개선정비구역으로 지정되어 있어 지역 개발에 따른 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본건 경매 물건의 임차인 현황상 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가 190,000,000원을 기준으로 시장 상황, 본건의 잠재적 리스크 해소 정도, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.