나이스옥션 법원경매 부산 2025타경2001 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 875-11 평광우리가 10층1012호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보은 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상 물건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 도시철도1호선‘범내골역’ 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 주거용오피스텔, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량접근 가능하고, 인근에 시내 버스정류장 및 도시철도1호선 '범내골역'이 소재하여 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상12층 건물 내 제10층 제1012호로서, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 인조석 마감 및 몰탈위페인팅 마감 등.
ㆍ창 호 : 샷시창 등.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 스프링클러설비, 소화전 설비, 화재탐지설비, 화재경보설비, 소화기, 주차설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

평가대상 동측으로 노폭 약 5미터 내외 및 서측으로 노폭 약 7미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 70m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 100m)<건축법>, 철도보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 없음.

물건 비고

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경2001 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 875-11 평광우리가 10층1012호

용도: 도시형생활주택

감정가: 110,000,000원

토지면적: 7.54㎡ (약 2.28평)

토지지분: 7.5374㎡ (약 2.28평)

건물면적: 39.24㎡ (약 11.87평)

건물지분: 39.24㎡ (약 11.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 부OOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

부동산은 부산광역시 부산진구 범천동에 위치하며, 도시철도 1호선 '범내골역' 남서측 인근에 자리하고 있음.

주변 환경은 아파트, 주거용 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역임.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 1호선 '범내골역'이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편임.

건물 동측으로는 노폭 약 5미터, 서측으로는 노폭 약 7미터의 도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없음.

3. 권리분석

말소기준권리는 2015년 9월 16일 접수된 부산은행의 근저당권(을3, 91,300,000원)임.

본 경매로 인해 근저당권, 근저당권공동담보목록, 가압류, 압류 등 현재 등기부상 을구 및 갑구에 기재된 대부분의 권리는 소멸될 예정임.

채권자 부산은행의 2025년 5월 22일자 임의경매개시결정(2025타경2001)에 따른 경매 절차가 진행 중임.

등기부채권 총액은 164,011,019원임.

임차인 현황:

정용현 임차인은 2019년 5월 24일 전입 및 확정일자를 받았으며, 보증금 35,000,000원, 차임 500,000원임.

임차인은 배당신고일자(2025년 7월 1일) 기준 대항력이 없음.

따라서 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않음. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

건축물대장상 해당 건물(평광우리가)은 2013년 4월 30일에 사용승인을 받았으며, 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설로 복합 이용 중임.

제공된 최근 매매 정보는 '삼오골든루체'(2019년 건축, 주소 부산광역시 부산진구 범천동 62-162)에 대한 것으로, 해당 물건과 직접적인 동일 건물은 아니나 인근 단지의 시세 참고 자료로 활용 가능함.

'삼오골든루체'의 최근 거래가(2026년 4월)를 분석한 결과, 전용면적 16.22㎡~19.87㎡의 다세대 주택이 21,280만원~25,690만원에 거래되었음.

이는 평당 약 427만원~433만원 수준임.

이를 기준으로 본건 물건(건물면적 39.24㎡, 약 11.87평)의 시장 가치를 추정하면 약 51,177,000원 수준으로 산출됨.

하지만 본건 물건의 감정가는 110,000,000원으로, 제공된 인근 실거래가와 상당한 차이를 보임. 이는 건물의 용도, 건축 연도, 전용면적 차이, 또는 감정평가 시점의 시장 상황 등 복합적인 요인에 기인할 수 있음. '평광우리가' 건물의 복합 용도(주거, 업무, 근린생활) 및 자체적인 가치가 더 높게 평가되었을 가능성이 있음.

5. 생활정보

주변 교통 및 생활 편의시설이 양호한 편임.

도시철도 1호선 범내골역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 노선의 버스 이용도 편리함.

근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋음.

인근에 대규모 공원이나 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에 명시되어 있지 않으나, 추가적인 현장 조사를 통해 확인할 필요가 있음.

6. 잠재적 리스크

제공된 JSON 자료를 바탕으로 추정한 시장 가치(약 5100만원대)와 감정가(1억 1000만원) 간의 큰 시세 차이는 투자 시 고려해야 할 주요 리스크 요소임.

감정가가 인근 실거래가보다 상당히 높게 책정되어 있어, 유찰 가능성이 있으며, 최종 낙찰가는 감정가보다 낮아질 수 있음.

건축물대장상 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 복합 용도 허가된 건물이므로, 실제 이용 현황과 공부상 내용 간의 차이 발생 여부를 확인해야 하나, 현재까지 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됨.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 핵심 상권에 위치하며, 도시철도역 접근성이 매우 뛰어나다는 장점이 있음.

건축된 지 10년 이상 되었으나, 철근콘크리트 구조로 내부 설비 등 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨.

권리 관계가 비교적 명확하고, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 부담이 적음.

다만, 제공된 인근 거래 사례와 감정가 간의 큰 괴리는 본건의 실제 시장 가치를 신중하게 판단해야 할 필요성을 시사함.

8. 투자 포인트

우수한 대중교통 접근성 (도시철도 1호선 범내골역 인근)

복합 상권 내 위치하여 주거 및 상업 활동 용이

권리관계가 명확하고 인수 부담이 적음

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 시세 분석 시, 인근 유사 건물의 거래가(평당 약 427만원~433만원)를 적용하면 본건의 시장 가치는 약 51,177,000원 수준으로 추정됨.

그러나 본건의 감정가는 110,000,000원으로, 이는 해당 건물의 복합 용도, 입지, 규모 등을 고려한 가치로 판단됨.

따라서, 제시된 인근 시세와 감정가 사이의 상당한 격차를 고려하여 신중한 접근이 필요함.

예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려하되, 실제 현장 조사 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직함.

보수적인 접근 시 약 88,000,000원 ~ 99,000,000원 범위에서 검토해볼 수 있음.

다만, 인근 거래가 시세와의 괴리를 고려할 때, 시장 상황에 따라 더욱 낮은 금액으로 입찰을 고려할 수도 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.