나이스옥션 법원경매 거창 2025타경516 [1] 경상남도 합천군 봉산면 계산리 1755-2 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2025타경516 [1] 경상남도 합천군 봉산면 계산리 1755-2 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경516
• 주소: 경상남도 합천군 봉산면 계산리 1755-2
• 감정가: 149,040,000원
• 최저가: 104,328,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

거창지원 경매1계 2025타경516 | 소재지: 경상남도 합천군 봉산면 계산리 1755-2 | 감정가: 149,040,000원 | 최저가: 104,328,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서 (토지/건물 일괄매각)

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호는 거창지원 2025타경516 (1)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

소재지는 경상남도 합천군 봉산면 계산리 1755-2이며, 용도는 단독주택입니다.

감정가는 149,040,000원으로 산정되었습니다.

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각이며, 토지 지분율은 210500, 건물 지분율은 10000입니다.

소유자 및 채무자는 김OO, 채권자는 합OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 현황

토지면적은 2,105.00㎡ (약 636.76평)이며, 토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

건물면적은 100.00㎡ (약 30.25평)이며, 건물 제시외 면적은 441.00㎡ (약 133.39평)으로 매우 크게 존재합니다.

2. 입지 조건 및 현황 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

본 건은 경상남도 합천군 봉산면 계산리 소재 계산1구마을회관 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 펜션, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 전형적인 전원생활 및 휴양 목적에 적합한 조용하고 한적한 시골 마을 환경입니다.

교통상황은 대상 토지까지 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 인접 도로상태는 서측으로 소로2류(폭 8m~10m)와 접하고 있어 진출입에 문제는 없을 것으로 보입니다.

2.2. 토지 및 건물 이용 현황

토지는 기호(1) 주거용 건부지와 기호(3) 자연림, 일부 농경지 및 잡종지 등으로 이용 중인 완경사지 내 부정형의 토지입니다. 특히 기호(3) 토지는 지목은 임야이나 일부 농경지 및 잡종지로 실제 이용 중인 상태를 확인해야 합니다.

건물은 블록구조 강판지붕 1층 건물(단독주택)로, 외벽은 몰탈위페인팅 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

토지는 보전관리지역이며, 기호(3)의 경우 준보전산지로 지정되어 있습니다. 이는 개발 행위에 제한이 따를 수 있는 지역이므로, 향후 개발 계획 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석 (특이사항)

본 건의 가장 큰 특이사항은 법정지상권 성립 여지입니다. 법정지상권이 성립하는 경우, 토지 낙찰자는 건물 소유자에게 건물을 철거하라고 요구할 수 없으며, 건물 소유자에게 지료를 청구하는 것으로 권리가 제한됩니다. 이 점은 입찰 전 반드시 전문가의 심층적인 분석이 필요합니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 제시외 건물, 공작물, 수목은 모두 매각에 포함됩니다. 다만, 이동이 용이한 물탱크, 화목보일러는 매각에서 제외되는 점을 명확히 인지해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

(1) 법정지상권 리스크: 물건의 가치를 크게 좌우하는 핵심 리스크입니다. 법정지상권이 성립한다면 건물 가치는 높게 평가되지 않을 수 있습니다.

(2) 제시외 건물 처리: 건물 제시외 면적이 441.00㎡ (약 133.39평)으로 매우 큽니다. 이 제시외 건물의 법적인 성격(주물/종물/부합물) 및 법정지상권과의 관계를 명확히 파악해야 합니다. 감정가에 제시외 건물이 포함되었으므로, 매각 이후에도 그 소유권을 주장하는 데 문제는 없으나, 법정지상권 성립 시 복잡한 법률 문제가 발생할 수 있습니다.

(3) 경계 불분명: 기호(1, 3) 및 인근 토지(봉산면 계산리 산208-1) 일부는 경계 구분 없이 이용 중이며, 정확한 경계는 측량을 요한다고 명시되어 있습니다. 낙찰 후 인접 토지와의 경계 침범 문제가 발생할 수 있으므로, 측량을 통한 경계 확정이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 건 소재지는 주위가 펜션, 농경지, 임야 등으로 형성된 순수한 주거 및 전원 지역입니다. 상업시설이 밀집된 상권으로 보기는 어려우며, 인근 마을회관 주변의 기본적인 편의시설 외에는 차량으로 이동해야 하는 생활 환경입니다.

4.2. 생활 정보 및 혐오 시설

주변 환경은 조용한 전원주택 및 휴양지(펜션) 형태를 띠고 있어, 일상 생활편의시설(마트, 병원 등) 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

제공된 정보 및 제한적인 검색 결과로는 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주위 환경은 전원형으로 판단됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 경매 물건은 넓은 토지면적(636.76평)을 기반으로 한 단독주택으로, 전원생활 또는 주말농장, 소규모 펜션 등 다양한 용도로 활용할 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 가장 핵심적인 문제는 '법정지상권' 성립 여부와 '제시외 건물'의 법적 지위입니다. 이러한 권리적 리스크를 해결할 수 있는 법률 지식이 있거나, 전문가의 도움을 받아 리스크를 감수할 수 있는 투자자에게 적합합니다.

5.2. 투자 포인트

(1) 대규모 토지 활용: 2,105.00㎡ (약 636.76평)의 넓은 토지 면적을 활용하여 전원주택, 주말농장, 혹은 자연친화적인 형태의 휴양시설로 재조성할 수 있는 잠재력이 있습니다.

(2) 보전관리지역: 보전관리지역이므로 무분별한 개발보다는 환경 보전과 관련된 범위 내에서의 개발 및 활용이 가능합니다.

(3) 매각가치 상승 가능성: 만약 법정지상권이 성립하지 않거나, 성립하더라도 낮은 지료로 협의가 가능하다면, 감정가 대비 높은 가치로 회복될 가능성이 있습니다.

(4) 저렴한 진입 기회: 법정지상권이라는 권리적 리스크로 인해 유찰이 거듭되어 최저가가 낮아질 경우, 일반 매매가 대비 저렴한 가격으로 매수할 수 있는 기회를 포착할 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매1계