나이스옥션 법원경매 진주 2025타경723 [1] 경상남도 사천시 곤양면 묵곡리 213 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.06.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 곤양면 묵곡리 소재 '동천마을' 남서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 전·답 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할때 일반적인
교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지내 부정형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 본건 북동측으로 약 3미터 내외 폭의 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼
지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 문화재보호구역미분류(문화재
영향검토대상구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 별첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 소유자 미상의 제시외건물이 소재하여 토지
의 사용·수익·처분 등에 영향을 미치고 있음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-1:
철골조립식 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
벽 체: 콘크리트위 판넬잇기 마감,
주기둥: H-Beam(100×100mm), 층고: 약 5미터,
창 호: 샷시창 구조임.

일련번호 2-2:
블록조 판넬지붕 단층 건물로서,
외 벽: 몰탈위 목재 마감,
내 벽: 몰탈위 페인팅, 타일 마감.

일련번호 2-3:
철골조립식 샌드위치판넬지붕 2층 건물로서,
벽 체: 판넬잇기 마감,
주기둥: H-Beam(100×100mm), 층고: 약 4미터,
창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

일련번호 2-1: 공장 용도임.
일련번호 2-2: 화장실 용도임.
일련번호 2-1: 공장 및 사무실 용도임.

설비내역

일련번호 2-1: 전기설비 등이 되어 있음.
일련번호 2-2: 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.
일련번호 2-3: 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상.
2) 기 타: 없 음.

물건 비고

- 일괄매각.
- 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.
- 제시외 건물(감정서상 ‘ㄱ~ㅁ’) 매각포함.
- 이동이 용이한 컨테이너박스 평가 제외함.
- 본건 지상에 생활폐기물 등이 소재함.
- 2026.7.14.자 공유자 박순례가 공유자 우선매수신고서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

1.1. 1.사건번호: 진주지원 2025타경723 (1)

1.1. 2.경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 3.채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

1.2. 1.소재지: 경상남도 사천시 곤양면 묵곡리 213 (신주소: 경상남도 사천시 환덕길 2-69)

1.2. 2.용도: 공장

1.2. 3.감정가: 174,245,883원

1.2. 4.토지 면적: 총 1590.00㎡ (약 481.05평)

1.2. 5.토지 지분: 1324.947㎡ (약 400.88평)

1.2. 6.건물 면적: 총 187.30㎡ (약 56.66평)

1.2. 7.건물 지분: 156.08㎡ (약 47.22평)

1.3. 매각 대상

1.3. 1.토지 및 건물 지분 매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

1.4. 1.공유자 우선매수 신고 가능 (1회)

1.4. 2.제시외 건물(‘ㄱ~ㅁ’) 포함 매각

1.4. 3.이동 용이한 컨테이너 박스 평가 제외

1.4. 4.본건 지상 생활 폐기물 소재

1.4. 5.일괄 매각

2. 입지조건

* 본건은 경상남도 사천시 곤양면 묵곡리 소재 '동천마을' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 전·답 등으로 형성되어 있음.

* 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통임.

* 보전관리지역

* 가축사육제한구역 (일부 제한 구역)

* 문화재보호구역 미분류 (문화재 영향 검토 대상 구역)

* 지적도상 맹지이나, 북동측으로 약 3미터 폭의 진입로 개설되어 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을16 (윤정빈 근저당권, 2022-01-21 접수)

* 전체 등기부채권 총액 (토지+건물): 206,794,000원

* 토지 등기부 주요 사항:

* 소유권 이전 다수, 지분 소유 형태

* 근저당권 4건(이만형, 이홍규, 윤정빈, 박순례) 모두 말소됨. (총액: 11,500,000 + 14,000,000 + 31,294,000 + 150,000,000 = 206,794,000원)

* 포천시, 주식회사 나이스대부의 압류 등기 모두 말소됨.

* 박순례의 임의경매 등기(2025-05-20 접수) 말소됨.

* 건물 등기부 주요 사항:

* 토지 등기부와 유사한 소유권 이전 및 근저당권 말소 내역

* 박순례의 임의경매 등기(2025-05-20 접수) 말소됨.

* 임차인 현황

* 임차인: 문명생 (문 )

* 보증금: 0원

* 차임: 250,000원

* 전입일자(사업일자): 2020-08-28

* 대항력: 있음

* 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인 문 이 존재함. (보증금 0원, 월세 250,000원)

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

* 본건은 공장 용도로 활용되고 있으며, 주변이 단독주택, 전·답 등으로 형성된 지역임.

* 대규모 상업시설이나 산업단지 밀집 지역과는 거리가 있는 것으로 판단됨.

5. 생활정보

* 본건 인근은 농촌 지역의 특성을 가지며, 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을 또는 사천시 시가지로 이동하여 이용해야 할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

* 공유자 우선매수 신고 가능 물건임.

* 지분 매각으로 소유권 확보에 제약이 있을 수 있음.

* 대항력 있는 임차인이 존재함.

* 감정서상 ‘ㄱ~ㅁ’으로 표기된 제시외 건물이 토지 사용·수익·처분에 영향을 미치고 있으며, 이는 매각에 포함됨.

* 본건 지상에 생활 폐기물이 소재하여 정리 및 추가 비용 발생 가능성이 있음.

* 지적도상 맹지이나, 실질적인 진입로는 확보되어 있음.

* 토지이용계획상 가축사육제한 및 문화재 영향 검토 구역으로 관련 법규 확인 필요.

7. 종합 의견

* 본건은 경상남도 사천시 곤양면에 위치한 공장 용지의 지분 경매 물건임.

* 토지와 건물의 지분이 매각 대상이며, 대항력 있는 임차인이 존재하고 공유자 우선매수 신고 가능성이 있어 권리 관계 및 낙찰 후 명도에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 제시외 건물, 생활 폐기물 등 현황과 관련된 추가적인 고려 사항이 존재함.

8. 투자 포인트

* 공장 부지로서의 잠재적 가치: 사천시 지역의 산업 동향 및 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성.

* 적극적인 권리 분석을 통한 명확한 인수 권리 파악: 대항력 있는 임차인 존재하나, 보증금이 0원이므로 실질적인 부담은 월세 지급 의무로 예상됨.

* 공유자 우선매수권 활용 전략: 공유자 측의 움직임 파악 및 대응 전략 수립.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(174,245,883원)를 기준으로 하되, 다음 사항을 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수되는 보증금은 0원이므로 실질적인 권리 인수 부담은 없습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인 문 에 대한 월세 지급 의무(월 250,000원)가 지속될 수 있으며, 제시외 건물 처리 및 현장 정리 비용 등을 고려해야 합니다.

* 지분 매각 물건임을 감안하여, 지분율(토지 약 83.3%, 건물 약 83.4%) 및 향후 타 지분권자와의 협의 가능성 등을 종합적으로 판단하여 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 유사 물건 시세 비교, 명도 비용 등을 면밀히 분석한 후 산정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.