나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21423 [1] 경상남도 거제시 거제면 내간리 240 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 거제면 내간리 소재 '내간마을' 내 및 인근에 위치하며 부근은 전, 답 등 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건 토지는 차량의 접근은 불가능하며, 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호1): 사다리형의 완경사지로 현황 ' 주거기타(대밭 등)' 입니다.
기호2): 부정형의 완경사지로 현황 ' 전' 입니다.
기호3): 부정형의 완경사지로 현황 ' 주거기타(대밭 등)' 입니다.

인접 도로상태

기호1): 북서측으로 노폭 약2m~3m 내외의 포장도로와 접합니다.
기호2): 맹지입니다..
기호3): 지적도상 동측으로 도로와 접하나 현황은 폐도입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호2,3): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경21423 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 거제면 내간리 240

* 용도: 대지

* 토지면적: 780.00㎡ (약 235.95평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 감정가: 163,800,000원

* 매각대상: 토지매각 (토지 전체 매각)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 진OOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 지역적 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 거제면 내간리 소재 '내간마을' 내 및 인근에 위치합니다. 주변 지역은 전(밭), 답(논) 등 농경지와 단독주택 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 토지로의 차량 직접 접근은 불가능합니다. 간선도로와의 거리, 대중교통 이용 편리성 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건은 토지 3필지로 구성되어 있으며, 각 필지는 다음과 같은 현황을 보입니다.

* 기호1: 사다리형의 완경사지로, 현재 '주거기타(대밭 등)'로 이용되고 있습니다.

* 기호2: 부정형의 완경사지로, 현재 '전(밭)'으로 이용되고 있습니다.

* 기호3: 부정형의 완경사지로, 현재 '주거기타(대밭 등)'로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

* 기호1: 북서측으로 노폭 약 2m~3m 내외의 포장도로와 접합니다.

* 기호2: 맹지입니다.

* 기호3: 지적도상으로는 동측으로 도로와 접하나, 현황은 폐도(사용되지 않는 도로)입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호1: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당합니다.

* 기호2, 3: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

등기부등본상 현재까지의 권리 변동 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전: 2009-10-15 (이성하), 2015-03-03 (서종숙)

* 근저당권: 2015-03-03 (진주서부농업협동조합, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 2016-08-03 (진주서부농업협동조합, 26,000,000원)

* 근저당권: 2018-01-04 (류타관, 58,500,000원)

* 임의경매개시결정: 2025-05-22 (진주서부농업협동조합, 124,593,029원)

등기부채권 총액은 204,500,000원입니다.

말소기준권리인 2015년 3월 3일자 근저당권보다 선순위로 등기된 권리는 확인되지 않습니다. 따라서 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위로 등기된 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있습니다. 다만, 등기부등본상으로는 2015년 3월 3일자 지상권 설정(진주서부농업협동조합)이 '말소'로 기재되어 있어, 이에 대한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

비록 인수 보증금이 없으나, 임대 관계가 미상인 점에 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 주로 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의 시설 위주로 형성되어 있습니다. 도보 1분 거리에 버스 정류장이 있으며, 차량으로 약 8분 거리에 거제면사무소, 농협, 마트 등 생활 편의 시설이 위치해 있어 생활권이 형성되어 있습니다. 또한, 차량 8분 거리에 거제면 소재의 '거제읍내시장'이 있어 전통 시장 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 외간초등학교, 거제제일중학교, 거제여상고등학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 거제 식물원(정글돔), 숲소리공원 등 가족 단위의 여가 활동을 즐길 수 있는 공간이 주변에 있습니다. 거제면 행정복지센터, 보건지소 등 공공시설 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 위험

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 여부에 대한 등기부등본 상의 '말소' 표기와의 불일치 가능성이 있어, 정확한 권리 관계 확인이 필수적입니다.

* 임대관계가 미상으로, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 현황상 위험

* 본건 중 기호2 토지는 맹지이며, 기호3 토지는 현황 폐도에 접해 있어 토지 이용 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 기호1, 3 토지의 현황이 '주거기타(대밭 등)'으로, 실제 이용 현황과 공부상 용도(대지) 간의 차이에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 환경 리스크

거제시 전반적으로 폐기물 처리 시설, 공공하수처리시설 등의 환경 기초 시설이 운영 중이나, 본건 소재지인 거제면 내간리 240 인근에 직접적으로 위치한 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 잠재적인 혐오시설의 설치 가능성은 지역 특성상 완전히 배제하기는 어렵습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 거제면 내간리에 위치한 대지 매각 물건으로, 농경지와 주택이 혼재된 지역에 속합니다. 토지 자체는 3필지로 구성되어 있으며, 일부 필지는 맹지이거나 현황 폐도에 접하는 등 토지 이용에 제약이 따르는 부분이 있습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 등기부상 표기와 실제 현황 간의 확인이 필요한 점, 임대 관계 미상 등의 권리 및 현황상의 잠재적 위험 요소가 존재합니다. 반면, 자연취락지구에 속해 있어 향후 개발 가능성이 있으며, 인근에 생활 편의 시설과 관광 자원이 위치하여 생활 환경은 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역, 자연취락지구에 속하여 건축 행위 등 개발 잠재력이 있습니다.

* 인근에 다양한 관광 자원(거제 식물원, 숲소리공원 등)이 있어 휴양지로서의 가치도 고려할 수 있습니다.

* 대중교통 이용이 가능한 버스 정류장(도보 1분)이 가까워 접근성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 163,800,000원입니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 잠재적 리스크 요인(맹지, 폐도, 권리 관계 불분명 등)을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 주변 토지 시세 및 유사 물건 낙찰가, 향후 개발 가능성 및 활용 방안 등을 종합적으로 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

최종 입찰가는 본건의 권리 관계, 현황, 법적 제한 등을 면밀히 재확인하고, 실제 현장 방문을 통해 추가적인 정보를 수집한 후 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.