나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20610 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 우산동 92 힐링파크 1층103-4호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.06.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 우산동 소재 '시립마산요양병원' 남동측 인근에 위치함.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 근린생활시설, 위락시설, 업무시설 건부지로 이용됨,

인접 도로상태

본건 소재 부지 남동측으로 왕복 6차선의 도로가 인접하고, 남서측으로 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국민임대주택단지예정지구<국민임대주택건설등에관한특별조치법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 제반 기타사항은 없음.

물건 비고

근린생활시설(소매점)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 상세정보

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 우산동 92 힐링파크 1층103-4호에 소재한 근린상가입니다.

사건번호는 마산지원 2025타경20610 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 온천새마을금고입니다.

감정가는 48,000,000원입니다.

토지 면적은 12.24㎡ (약 3.70평)이며, 토지 지분은 12.238㎡입니다.

건물 면적은 48.60㎡ (약 14.70평)이며, 건물 지분은 48.6㎡입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본건은 제2종 근린생활시설 용도로 확인되며, 건축물대장상 제1,2종 근린생활시설, 위락시설, 업무시설 등으로도 활용 가능합니다.

건물은 총 10층 중 4층에 위치하며 (JSON 정보 기준), 사용승인일은 2017년 9월 5일입니다.

2.2. 토지이용현황

토지감정요항표에 따르면, 본건 토지는 경상남도 창원시 마산합포구 우산동 소재 '시립마산요양병원' 남동측 인근에 위치합니다.

토지는 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 근린생활시설, 위락시설, 업무시설 건부지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(일부 제한 모든 축종 제한) 및 국민임대주택단지예정지구에 포함되어 있습니다.

제시 외 물건이나 공부와의 차이는 없습니다.

3. 입지조건

3.1. 주위 환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 우산동 소재 '시립마산요양병원' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

3.2. 교통 및 도로

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

건물 부지 남동측으로 왕복 6차선의 도로가 인접하고, 남서측으로는 폭 약 12미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 교통 접근성이 양호합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2021년 11월 30일 접수된 온천새마을금고의 근저당권(을4)입니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 도재호 (상호: 경일냉동클린시스템)

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업일자: 2025년 3월 5일

대항력: 없음

비고: 배당신고일자 정보 없음

* 임차인: 최송식

보증금: 200,000,000원

차임: 1,500,000원

전입/사업일자: 2018년 6월 5일

대항력: 있음

비고:

4.3. 인수 권리 및 보증금

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임차인 최송식 씨는 대항력이 있는 것으로 파악되었으며, 이에 대한 상세 검토가 필요합니다.

물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다.

4.4. 등기부 요약

* 소유권 이전 (2018-03-29, 주식회사골든브릿지)

* 근저당권 (2021-11-30, 온천새마을금고, 432,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (2024-10-14, 부산진세무서장)

* 임의경매개시결정 (2025-05-20, 온천새마을금고, 424,059,820원)

등기부채권 총액은 432,000,000원입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시설

본건은 '시립마산요양병원' 남동측 인근에 위치하여 병원 관련 시설 및 유동인구의 영향을 받을 수 있습니다.

토지이용 현황상 근린생활시설, 위락시설, 업무시설 등의 용도로 복합적으로 활용될 수 있는 지역입니다.

5.2. 업종 분석

본건의 용도는 근린상가(소매점)이며, 건축물대장상 제2종 근린생활시설입니다. 주변 지역의 상권 특성을 고려하여 적절한 업종 선택이 필요합니다.

6. 생활정보

6.1. 교통 및 편의시설

차량 접근성이 용이하며, 주변 도로망이 잘 갖추어져 있습니다. '시립마산요양병원'이 인근에 위치하여 관련 편의시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

6.2. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지로부터 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인

임차인 최송식 씨는 2018년 6월 5일부터 거주(사업 영위)하였고 대항력이 있는 것으로 파악되었습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 명도 비용이나 시간이 추가로 소요될 가능성이 있습니다.

7.2. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 임대 현황 및 임차인 간의 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7.3. 토지이용계획 제한

본건 토지가 국민임대주택단지예정지구에 포함되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 있어 법적, 행정적 제약이 발생할 수 있습니다.

7.4. 배당 신고 미상 임차인

임차인 도재호 씨의 경우 배당신고일자 정보가 없어, 배당을 받지 못할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 상황이 발생할 수도 있습니다.

8. 종합 의견

본 경매 물건은 창원시 마산합포구 우산동에 위치한 근린상가로, '시립마산요양병원' 인근에 자리하고 있으며 교통 접근성이 양호합니다. 일반상업지역에 속해 있으며, 제2종 근린생활시설로 활용 가능합니다.

권리 관계상 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인 최송식 씨가 존재하며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있지만 명도 부담을 고려해야 합니다. 또한, 다른 임차인의 배당 신고 여부 및 임대 관계 미상 등 추가 확인이 필요한 사항들이 있습니다. 국민임대주택단지예정지구에 포함된 점도 향후 개발 가능성을 검토할 때 고려해야 할 요소입니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 입지: 시립마산요양병원 인근으로 안정적인 유동인구 확보 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 뛰어난 접근성: 왕복 6차선 및 12미터 도로에 접하고 있어 차량 이용이 편리합니다.

* 상업적 가치: 일반상업지역에 위치하여 상업 활동에 유리하며, 다용도 활용이 가능한 건축물입니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 48,000,000원입니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 산정되었으며, 말소기준권리 외 추가적으로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

최종 예상 입찰가는 제시된 권리 분석 내용, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크, 현 시세, 향후 건물 가치 및 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.