나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11488 [1] 경상남도 김해시 관동동 452-1 팔판마을1단지부영이그린타운 104동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 관동동 소재 '덕정초등학교' 북서측 인근에 위치하며 인근은 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 용이합니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 경량철골트러스지붕 지하1층/지상17층 건물 내
제3층 제304호로서,
(사용승인일 2005.06.24)
외 벽 : 모르타르위 페인트칠 마감 등,
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

이용상태 : 아파트입니다.

설비내역

제반위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역,제3종일반주거지역(2020-10-23),지구단위계획구역(공동주택),지구단위계획구역(장유지구),대로3류(폭 25m~30m)(접합),보행자전용도로(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11488 (1)

소재지: 경상남도 김해시 관동동 452-1, 팔판마을1단지부영이그린타운 104동 3층 304호

용도: 아파트

감정가: 194,000,000원 (1억 9천 4백만원)

면적:

토지: 49.59㎡ (약 15.00평)

건물 (전용면적): 84.79㎡ (약 25.65평)

건물 구조: 철근콘크리트조 경량철골트러스지붕 지하1층/지상17층 건물 중 3층 304호

사용승인일: 2005년 06월 24일

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 창원새마을금고 (추정)

1.1. 입지조건

위치: 본 건은 경상남도 김해시 관동동 소재 '덕정초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위환경: 주변 지역은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 양호한 편입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m) 및 보행자전용도로에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 을11 근저당권(창원새마을금고, 2023년 4월 21일 접수, 132,000,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소될 권리에 해당합니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다. (지상권 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 심

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023년 12월 26일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금은 0원이므로 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 '팔판마을1단지부영이그린타운'이라는 대규모 아파트 단지 내에 위치하고 있어 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

단지 주변에 학교 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능하며, 주거 지역으로서의 상권은 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 규모: 팔판마을1단지부영이그린타운은 총 794세대, 12개동으로 이루어진 대단지입니다.

주변 시설: 덕정초등학교가 북서측 인근에 위치하며, 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

주차: 총 824대의 주차 공간을 확보하고 있습니다. (지상 3대, 지하 25대, 기계식 479대 포함)

건축년도: 2005년에 사용승인되어 연식은 있으나, 단지 규모와 시설을 고려할 때 생활 가치는 충분히 유지되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 노후화: 2005년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 계획 수립이 필요할 수 있습니다.

지역 규제: 토지이용계획상 역사문화환경보존지역에 해당하므로, 관련 법규에 따라 건물 증축, 개축, 대수선 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 특별한 혐오시설이 확인되지 않아 주거 환경에는 긍정적인 요소입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 관동동에 위치한 팔판마을1단지부영이그린타운 아파트로서, 안정적인 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖춘 아파트입니다.

대규모 단지 내 위치하여 생활 편의시설 이용이 용이하며, 권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 위험 부담이 없는 깨끗한 물건입니다.

다만, 건축 연식을 고려한 유지보수 비용 발생 가능성 및 역사문화환경보존지역 관련 규제사항을 사전에 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

권리 관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 낙찰 후 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

단지 규모와 입지 조건을 고려할 때, 향후 지역 시장 상황에 따른 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

감정가(194,000,000원) 및 최근 실거래가격을 분석하여 합리적인 입찰가 산정 시 수익성을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

2026년 5월 9일: 166,000,000원 (7층)

2026년 6월 23일: 177,000,000원 (7층)

2026년 6월 28일: 191,000,000원 (11층)

본 건은 3층에 위치하고 있으며, 최근 실거래가 및 감정가(194,000,000원)를 종합적으로 고려하였습니다.

인수되는 보증금이 없는 점과 권리 관계의 안정성을 감안할 때, 실거래가 하단부와 감정가 중간 수준을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에, 예상 입찰가는 약 180,000,000원 (1억 8천만원)으로 산정합니다. (이는 시장 상황 및 개인의 투자 전략에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.