나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11487 [1] 경상남도 창원시 진해구 충무동 5-10 에이동 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 여좌동 소재 '북원로터리' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 동유사형 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지대입니다.

교통상황

본건이 속한 ""마린힐즈""까지 차량 출입 자유로우며, 제반 교통이용상황 보통시됩니다.

건물의 구조

① 기호(1) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 2층 201호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅, 드라이비트 및 일부 석재타일 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 벽지, 비닐쉬트 및 타일 등 마감입니다.
창 호 : 새시 창호입니다.

② 기호(2) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 2층 202호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅, 드라이비트 및 일부 석재타일 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 조사거부로 확인치 못하였습니다.
창 호 : 새시 창호입니다.

③ 기호(3) : 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 2층 203호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅, 드라이비트 및 일부 석재타일 등 마감입니다.
내벽, 바닥, 천정 : 폐문부재로 조사치 못하였습니다.
창 호 : 새시 창호입니다.

이용상태

① 기호(1) : 집합건축물대장등본상 용도는 ""오피스텔""로서, 현황 ""주거용 오피스텔""로 이용중입니다.
② 기호(2,3) : 집합건축물대장등본상 용도는 ""오피스텔""로서, 현황 ""주거용 오피스텔""로 이용중인 것으로
탐문조사됩니다.

설비내역

기호(1~3) 공히 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 및 건물내 옥내소화전, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.(본건이 속한 마린힐즈 내에 기계식 주차장이 소재하나, 기준시점 현재 사용하지 않는 것으로 조사됩니다.)

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 4필 일단의 부정형 평지로서, 현황 '주상복합용지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건이 속한 ""마린힐즈"" 서측으로 소로1류와, 동측으로 일부 막다른 도로와 각각 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

① 기호(1~3) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역
<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-30)(진해원도심 중점경관관리구역)
② 기호(4) : 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,
현상변경허가 대상구역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2018-11-30)(진해원
도심 중점경관관리구역)입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다.
② 기 타 : 기호(2,3)은 현장조사시 점유자의 조사거부 또는 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 집합건축물
대장등본상의 건축물현황도 및 표준설비를 기준으로 인근주민 탐문조사 내용을 참조하고, 외부관찰에 의
한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였는 바 기호(2,3) 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여는 별도
확인요하오니 경매참여시 유의바랍니다.

물건 비고

현황 '주거용 오피스텔'로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건명: 마린힐즈 A동 2층 201호

사건번호: 창원지방법원 2025타경11487 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 충무동 5-10 에이동 2층201호

건물명칭: 마린힐즈

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 2층 201호

집합건축물대장상 용도: 오피스텔

현황 이용상태: 주거용 오피스텔

전용면적: 61.23㎡ (18.52평)

건물지분: 61.23㎡ (전체 건물 면적 중 본 호실의 지분)

토지면적: 15.95㎡ (4.83평)

토지지분: 15.95㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 162,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOO (진주원예농업협동조합으로 추정)

준공일자: 2020-07-08

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경상남도 창원시 진해구 충무동 소재 '북원로터리' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 있는 지역입니다.

* 교통상황:

본건이 속한 '마린힐즈'까지 차량 출입이 자유로우며, 제반 교통 이용상황은 보통시됩니다. 본 건 소재지 서측으로 소로1류와, 동측으로 일부 막다른 도로와 각각 접하여 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 현상변경허가 대상구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 특수물건정보:

유치권이 존재합니다. 이는 권리관계가 복잡함을 의미하며, 낙찰 이후 추가적인 법적 분쟁이나 금전적 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

* 말소기준권리:

을1 근저당권 (진주원예농업협동조합, 2021-07-29 접수, 528,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-10-17

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

* 임차인: 이

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자):

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

* 인수 보증금 합계:

0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (현재까지 확인된 정보로는 해당 없음)

* 기타 권리사항:

집합건물 등기부 요약상 소유권이전, 신탁등기말소, 근저당권, 임의경매개시결정, 압류 등 다수 권리 설정 및 말소 이력이 존재합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경:

본건이 소재한 '마린힐즈'는 경상남도 창원시 진해구 충무동의 '북원로터리' 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 일반상업지역으로 상업 활동이 가능한 입지입니다.

* 이용 현황:

현재 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다.

* 주변 편의시설:

'북원로터리' 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 접근이 가능할 것으로 보입니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 조사 필요)

5. 생활정보

* 교통:

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 인근 도로망을 통해 주요 도로로의 진출입이 용이합니다.

* 편의시설:

인근의 상업 시설 및 행정복지센터 등을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 가능합니다. (구체적인 편의시설 정보는 추가 조사 필요)

* 교육시설:

인근에 초등학교, 중학교 등의 교육시설이 위치하고 있어 자녀가 있는 세대의 생활 편의를 고려할 수 있습니다. (구체적인 교육시설 정보는 추가 조사 필요)

* 의료시설:

인근 병원 및 의원 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 의료시설 정보는 추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

* 유치권 존재:

가장 큰 리스크 요인입니다. 유치권의 성립 여부, 금액, 법적 효력 등에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다. 유치권으로 인해 추가적인 금전적 부담이나 명도 지연이 발생할 수 있습니다.

* 내부 확인 불가:

기호(2), (3)호는 조사거부 또는 폐문부재로 내부 확인이 어려웠으며, 본건(201호) 역시 임대차 현황 미상으로 실제 내부 상태 및 관리 수준을 외부에서 완벽히 파악하기 어렵습니다. 내부 상태에 따른 수리비 발생 가능성이 있습니다.

* 주차시설:

건물 내 기계식 주차장이 있으나, 현재 사용하지 않는 것으로 조사되어 주차 편의성이 저하될 수 있습니다.

* 지역 규제:

역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경 시설:

진해자원회수시설(소각장)이 약 1km 거리에 위치하여, 생활 환경에 잠재적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 창원시 진해구 충무동에 위치한 주거용 오피스텔로, '북원로터리' 인근에 자리하고 있어 입지 조건은 무난한 편입니다. 그러나 가장 치명적인 리스크는 '유치권'의 존재입니다. 유치권은 법적 절차를 통해 해결해야 하므로 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 낙찰 이후에도 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, 일부 호실의 내부 확인이 어렵다는 점과 진해자원회수시설(소각장)의 존재도 잠재적 리스크로 작용합니다. 따라서 본 물건은 유치권 문제를 어떻게 해결하느냐에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 전문가와 상의하여 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 거친 후 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 진해구 중심 상권 인근에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

* 현황: 현재 주거용으로 이용 중인 오피스텔로, 정상적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다 (단, 유치권 문제가 해결되었을 경우).

* 저평가 가능성: 유치권이라는 중대한 하자가 존재하므로, 정상적인 시장 가격보다 낮게 낙찰받을 가능성이 있습니다. (단, 유치권 해결 비용 및 위험 감안 필요)

9. 예상입찰가

본 물건은 '유치권'이라는 중대한 권리상의 하자와 함께 '진해자원회수시설(소각장)'의 잠재적 영향이 고려될 수 있는 특수 물건입니다. 따라서 정확한 시세 분석과 더불어 유치권의 실체를 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다. 유치권의 규모, 성립 여부, 법적 진행 상황, 그리고 소각장과의 거리 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 제공된 정보와 유사 물건 거래 사례(전용 61㎡ 기준, 약 18.5평)를 고려할 때, 본건의 감정가는 162,000,000원입니다. 유사한 면적의 오피스텔이 해당 지역에서 약 1.3억원 ~ 1.5억원 수준에서 거래될 수 있다고 가정하더라도, 유치권 및 주변 시설 리스크를 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 감정가의 60% ~ 70% 수준인 약 97,200,000원 ~ 113,400,000원 선을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 일반적인 예상이며, 유치권의 구체적인 내용 확인 및 법률 전문가의 조언을 반드시 얻은 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 유치권 금액이 높거나 해결이 어려울 경우, 입찰가를 대폭 낮추거나 입찰을 포기하는 것이 현명할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.