나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11519 [1] 경상남도 창원시 진해구 풍호동 83-3 우성아파트 117동 1층 106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 풍호동 소재 ""동진여자 중학교"" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서(우성아파트 117동 1층 106호), 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 10층 건물 내 1층 106호로서,
(사용승인일: 1994.02.25)

외벽: 몰탈위 페인팅 등.
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 4필지 일단의 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복5차선 포장도로, 동측 및 남측으로 각각 왕복 2차선 포장도로, 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로가 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1.대지권의 목적인 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(미래로유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(미래로유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 철도보호지구<철도안전법>임.

2.대지권의 목적인 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(미래로유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

3.대지권의 목적인 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(미래로유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

4.대지권의 목적인 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(미래로유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위번호 10번 주택임차권등기(2024.04.16. 등기) 있음(임차보증금 170,000,000원 주민등록일자 2022.04.15. 확정일자 2022.04.15.) 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.
주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력 포기하며 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026. 7. 6.자로 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 창원지방법원 2025타경11519 (1) 사건에 따른 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 창원시 진해구 풍호동 83-3 우성아파트 117동 1층 106호이며, 용도는 아파트입니다.

감정평가액은 173,000,000원입니다.

토지 면적은 45.61㎡ (약 13.79평)이며, 건물 전용 면적은 84.77㎡ (약 25.64평)입니다. (분양면적 정보는 별도 확인 필요)

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제경매입니다.

건물의 사용승인일은 1994년 2월 25일입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 진해구 풍호동 소재 "동진여자중학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근성이 양호하며, 단지 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성 또한 우수합니다.

단지 북측으로는 왕복 5차선, 동측 및 남측으로는 왕복 2차선, 서측으로는 폭 약 6m의 포장도로가 각각 접하고 있어 도로 이용이 편리합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 여러 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 강제경매 사건으로, 말소기준권리는 2025년 5월 22일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 존재하지 않으며, 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 본 건에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 채 (채근병)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 15일

* 확정일자: 2022년 4월 15일

* 배당신고일자: 2024년 4월 16일

* 대항력: 있음

본 임차인은 대항력 및 확정일자를 갖춘 임차인으로, 등기부 을구 순위번호 10번에 주택임차권등기(2024.04.16.)가 되어 있습니다.

주의사항으로, 임차인의 보증금 170,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 우성아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 다수의 아파트 단지와 단독주택, 그리고 근린생활시설이 분포하고 있어 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

우성아파트는 총 22개 동, 1763세대의 대단지로, 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

이는 단지 내 거주민들의 생활 편의를 높이는 요소로 작용하며, 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설로는 단지 인근에 동진여자중학교가 위치해 있으며, 미래로유치원은 본건과 관련하여 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통은 차량 접근성이 우수하고, 인근 버스 정류장을 통해 창원 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다.

편의시설은 단지 내 부대시설 및 주변 근린생활시설을 통해 이용 가능하며, 전반적으로 편리한 주거 생활이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 리스크입니다. 임차인 채근병의 보증금 170,000,000원 중 배당을 통해 변제받지 못하는 금액은 매수인이 추가로 인수해야 합니다.

토지이용계획상 본 건은 비행안전제4구역, 지원항공작전기지, 제한보호구역(해군기지), 철도보호지구 등 군사시설 및 철도 관련 법규에 따른 제한이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

또한, 1994년에 사용승인된 건물로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 풍호동의 우성아파트 117동 1층 106호로, 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원을 인수해야 하는 조건이 붙어 있습니다.

이는 매수인의 총 부담액을 증가시킬 수 있는 중요한 요소이므로, 신중한 고려가 필요합니다.

양호한 입지 조건과 편의시설을 갖추고 있으나, 토지 이용 제한 사항과 건물 노후화 등도 투자 결정 시 반드시 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 대단지 아파트라는 점에서 기본적인 수요가 확보되어 있습니다.

주변 지역의 개발 계획이나 인프라 개선 시 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 인수라는 리스크가 명확하므로, 이를 감안한 합리적인 입찰가 산정이 가능하다는 장점이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 전용면적은 84.77㎡ (약 25.64평)이며, 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 12일 거래: 84.77㎡, 9층, 16,100,000원

* 2026년 6월 1일 거래: 77.06㎡, 3층, 15,100,000원

본 건은 1층이며, 매수인은 임차인 보증금 170,000,000원 중 배당받지 못하는 잔액을 인수해야 합니다. 따라서 매수인의 최종 총 부담액은 낙찰가와 인수하는 보증금 잔액의 합이 됩니다.

최근 84.77㎡ 면적의 9층 거래가 161,000,000원이었음을 감안할 때, 1층이라는 점을 고려하여 시세 대비 할인이 필요합니다. 임차인 보증금 170,000,000원의 인수 부담을 고려하면, 입찰가는 신중하게 산정해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 155,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 제안합니다. 입찰 희망가는 낙찰 시 임차인이 배당받는 금액을 예상하여, 매수인의 총 실질 부담액이 과도하게 높아지지 않도록 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.