나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11509 [1] 경상남도 창원시 의창구 소답동 129-10 금강매화아파트 상가동 2층 301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우감정 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 소답동 소재 '소답초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 상가 및 빌라 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 일반적인 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 2층 건내 2층 301호, 1층 201호로서,
외 벽 : 모르타르위 페인팅.
내 벽 : 모르타르위 페인팅 및 타일붙임.
창 호 : 새시창호임.

이용상태

기호(1):근린생활시설(현황 ""공실"")
기호(2):근린생활시설(현황 ""소답푸르넷학원"")로 이용중임.

설비내역

본건 기호(1), (2)가 속한 건물에 위생설비, 급.배수설비, 소방설비 및 주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 6필1단의 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 북측으로 소로2류, 남측으로 소로1류와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(의창지구)(접합) 가축사육제한구역
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(창원향교
대성전)<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(2023-12-27)(살레시오성미유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(소답초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>임.

기호2:제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(의창지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(창원향교 대성전)
<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역(2023-12-27)(살레시오성미유치원)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(소답초등학교)<교육환경 보호에 관한
법률>임.

기호3:제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(의창지구)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)
(의창지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
역사문화환경보존지역(창원향교 대성전)<경상남도 문화재보호 조례>, 상대보호구역
(2023-12-27)(살레시오성미유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(소답초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

기호4:제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(의창지구)(접합) 가축사육제한구역
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)
(살레시오성미유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(소답초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>임.

기호5:제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(의창지구)(접합) 가축사육제한구역
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)
(살레시오성미유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(소답초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>임.

기호6:제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(의창지구)(접합) 가축사육제한구역
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)
(살레시오성미유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(소답초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:없음.

물건 비고

현황조사서에 의하면 도로명주소 의안로 56번길 '31'이나, 현황 건축물입구 표지에는 '27'로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

창원지방법원 2025타경11509 (1)

소재지

경상남도 창원시 의창구 소답동 129-10 금강매화아파트 상가동 2층 301호

용도

근린상가

감정가

85,000,000원

면적

토지면적: 80.89㎡ (약 24.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 85.20㎡ (약 25.77평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상

토지/건물일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

반월,중앙새마을금고

특이사항

현황조사서 상 도로명주소는 '의안로 56번길 31'이나, 건축물 입구 표지에는 '27'로 표기되어 있어 혼동 가능성이 있습니다.

건축물대장 정보 요약

금강매화아파트 단지 내 상가동 2층에 위치하며, 건물 구조는 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 2층 건물 내 2층입니다. (감정평가요약 정보 기준)

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 의창구 소답동에 소재하며, '소답초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 아파트, 상가, 빌라 등이 혼재된 지역입니다.

차량으로의 출입이 용이하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

본건 대지권의 목적인 토지는 북측으로 소로2류(폭 8m~10m), 남측으로 소로1류(폭 10m~12m)와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리인 반월,중앙새마을금고의 근저당(2022.09.14 접수, 금118,800,000원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서, 본 경매 물건을 낙찰받으실 경우 인수하게 되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 168,800,000원 (근저당 118,800,000원 + 가압류 50,000,000원)입니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지 내 상가로 추정되며, 주변 배후 주거단지를 기반으로 한 근린생활 상권에 해당합니다.

경매 대상 물건(기호 1)은 현재 공실 상태이며, 다른 호실(기호 2)은 '소답푸르넷학원'으로 이용 중입니다.

창원 소답시장 일대에서 '소리단길'이라는 이름으로 골목상권 활성화 프로젝트가 진행 중이며, 이는 지역 상권에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 소답초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 살레시오성미유치원, 상대보호구역으로 지정된 교육시설들이 주변에 있습니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 일반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 주변시설: 아파트, 상가, 빌라 등이 혼재되어 있습니다. 이디야커피 소답점, 할리스커피 팔용점 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 검색 결과에서 직접적으로 본건 소재지 주변에 혐오시설이 집중되어 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 도로명주소 불일치: 현황조사서상 주소와 건축물 입구 표지 간의 차이(의안로 56번길 '31' vs '27')는 추후 행정 처리나 방문객 안내에 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 건물 용도 및 현황: 건축물대장상 '금강매화아파트'는 공동주택으로 분류되어 있으나, 본 경매 물건은 근린상가입니다. 해당 상가동에 대한 상세 건축물대장 정보가 부족한 점은 파악 시 유의해야 합니다. 또한, 경매 대상 호실(기호 1)이 현재 공실 상태인 점은 공실 위험을 내포합니다.

* 용도지역 제한: 본건 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(창원향교 대성전), 상대보호구역(살레시오성미유치원, 소답초등학교)에 해당합니다. 이러한 용도지역 제한은 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구 소답동에 위치한 아파트 단지 내 근린상가로, 배후 주거단지를 기반으로 한 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

권리분석상 인수되는 권리는 없으며, 경매 절차에 따라 소유권을 취득하는 데 문제는 없을 것으로 보입니다.

다만, 도로명주소 표기 오류, 공실 상태, 용도지역 제한 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

향후 소답시장 일대 상권 활성화 사업이 진행됨에 따라 지역 경제 활성화와 함께 상권 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 주변 아파트 단지를 통한 고정적인 고객 확보 가능성이 있습니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 감정평가액 85,000,000원을 기준으로, 시세 대비 저평가된 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 상권 활성화 잠재력: '소리단길' 등 지역 상권 활성화 사업 추진으로 인한 긍정적 효과를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 85,000,000원

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 건물의 현재 상태(공실 여부, 관리 상태 등), 향후 예상 임대 수익률, 상권 분석 결과 및 임장 활동을 통해 얻은 정보 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

특히, 공실 상태인 점과 도로명주소 표기 오류 등의 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 개별적인 시세 조사 및 현장 방문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.