나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11788 [1] 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 ""울산중앙초등학교"" 서측 인근에 위치하는 대상웰리움 6층 602호로서 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 전반적인 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상18층 중
제6층 제602호로서,(사용승인일 : 2019.10.22.)
외벽 : 미장석재마감 및 몰탈위페인팅
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 샷시창

이용상태

오피스텔로서 관리상태 무난함.

설비내역

위생설비, 급배수, 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄시 되는 3필지 일단의 가장형 토지로서 업무시설 (오피스텔)용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2017-03-30)(울산중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11788 (1)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 508-4 대상웰리움 6층602호

용도: 오피스텔

감정가: 135,000,000원 (13,500만원)

토지면적: 6.28㎡ (약 1.90평)

건물면적: 37.83㎡ (약 11.44평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임. 울산중앙초등학교 서측 인근에 소재하여 생활 편의시설 접근성이 양호함.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 도로망을 통한 시내외 이동이 편리함. 대중교통 이용 또한 대체로 편리한 수준임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있음. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(울산중앙초등학교)으로 지정되어 있음.

2.4. 인접 도로상태

북측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편이 없음.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 임차권 등기, 강제경매 개시 결정, 압류 등의 권리 내역이 확인됨. 말소기준권리(갑6: 주택도시보증공사 강제경매)보다 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이하영 (이 )

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2025-02-24

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상인 상태로 대항력이 있어 인수 여부 및 권리 관계 확인 필요.

* 임차인: 최세아 (최 )

보증금: 135,000,000원 (1억 3,500만원), 차임: 0원

전입일자: 2023-03-27, 확정일자: 2023-03-07

대항력: 있음

비고: 을구 1번 주택임차권 등기(2024-07-25)가 있으며, 말소기준권리보다 선순위로 매각 후에도 인수되는 권리임. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

3.3. 집합건물 등기부 요약

- 갑4: 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (2021-03-26)

- 갑5: 소유권 이전 (매매 금145,500,000원) (2021-03-26)

- 을1: 주택임차권 (최세아, 금135,000,000원, 전입 2023.3.27, 확정 2023.3.7) - 인수

- 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사, 금135,000,000원) - 말소기준권리

- 갑7: 압류 (국민건강보험공단) - 말소

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기(최세아, 임대차보증금: 135,000,000원, 전입일자: 2023.03.27, 확정일자: 2023.03.07)가 있음. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

4. 상권분석

4.1. 본건 주변 상업시설

본건이 소재한 신정동 일대는 울산광역시의 중심 상업 및 주거 지역으로, 다양한 근린생활시설, 금융기관, 병원, 편의시설 등이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있음. 대상웰리움 건물 내에도 상업시설이 입점해 있을 가능성이 높음.

5. 생활정보

5.1. 건물 내/외부 설비

건축물은 철근콘크리트구조로, 사용승인일은 2019년 10월 22일임. 위생, 급배수, 개별난방, 승강기, 소방 설비 등이 완비되어 있으며, 오피스텔로서 관리 상태는 양호한 편임.

5.2. 주변 편의시설

본건 인근에 울산중앙초등학교가 위치하고 있으며, 대형마트, 병원, 공공기관 등 다양한 생활 편의시설이 차량으로 접근 가능한 거리에 있어 생활 여건이 우수함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 (최세아)

보증금 1억 3,500만원의 최세아 임차인은 대항력이 있으며, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리임. 배당이 보증금 전액을 충당하지 못할 경우, 매수인은 미변제 금액을 추가로 부담해야 하므로 인수 보증금 전액에 대한 변제 가능성을 면밀히 검토해야 함.

6.2. 대항력 있는 임차인 (이하영) - 특이사항

보증금 및 차임이 0원으로 신고된 이하영 임차인도 대항력을 보유하고 있어 권리 분석 시 주의가 필요함. 임대차 계약의 실질 내용, 보증금 및 차임의 실제 지급 여부 등을 추가적으로 확인하여 향후 발생할 수 있는 분쟁 요소를 파악해야 함.

6.3. 집합건물 등기부상 권리관계

말소기준권리보다 선순위인 을구 1번 임차권(최세아)이 존재하여 해당 권리를 인수하게 됨. 입찰 시 인수되는 보증금(135,000,000원)을 총 취득 비용에 포함하여 산정해야 함.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 신정동의 오피스텔로서, 비교적 신축 건물에 해당하며 입지 조건 및 내부 시설 면에서 양호한 편임. 다만, 선순위 대항력 있는 임차인(최세아)이 존재하며, 보증금 전액(135,000,000원)을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크 요인임. 보증금 인수액을 고려한 투자 수익성 분석이 필수적이며, 소액의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인(이하영)의 존재도 추가 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 울산 중심 상업지역 내 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 신축 오피스텔: 2019년 준공된 건물로 비교적 연식이 짧아 상품 가치가 높음.

* 시세 대비 저평가 가능성: 선순위 임차인 인수 부담으로 인해 시세 대비 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가는 135,000,000원이나, 매각으로 인수해야 하는 임차인의 보증금이 135,000,000원으로, 이는 시세(직전 매매가 145,500,000원 기준)와 유사한 수준임. 따라서, 예상 입찰가는 물건의 시장가치에서 인수해야 하는 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정함.

시장가치 (직전 매매가 기준): 145,500,000원

인수 보증금 (최세아): 135,000,000원

예상 입찰가 = 시장가치 - 인수 보증금 = 145,500,000원 - 135,000,000원 = 10,500,000원

9.2. 예상 입찰가

10,500,000원 (1050만원)

9.3. 총 예상 취득가

예상 입찰가 + 인수 보증금 = 10,500,000원 + 135,000,000원 = 145,500,000원

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