나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3780 [1] 경상북도 포항시 북구 용흥동 산123-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 용흥동 ""연화재사거리"" 서측 약 400m지점에 위치하는 임야로서, 포항시 근교의 임야지대로 입지조건 보통임.

교통상황

북측 인근지 농경지까지는 차량출입 용이한 편이며, 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리꼴의 북서향 급경사의 자연림으로 소나무, 활엽수가 혼재하는 자연림임.

인접 도로상태

맹지이나, 북측 및 서측 타인 소유 토지에 소나무 재선충 방재용 임도가 개설되어 있는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역
가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

본건 임지상에 생육 중인 입목은 거래관행을 고려하여 임지에 포함하여 평가함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 확인하지 못함.

2) 기 타 : 본건은 공유지분인 임야에 대한 평가로서 위치 확인이 곤란하여 전체 임야를 기준으로 한 평균단가를 적용함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지분매각(공유자우선매수청구권행사 1회 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

본 물건은 경상북도 포항시 북구 용흥동에 위치한 임야의 일부 지분으로, 부동산 강제경매로 진행되는 건입니다. 감정가는 29,700,000원이며, 토지 면적은 총 990.00㎡(약 299.5평) 중 329.967㎡(약 99.8평)의 지분입니다. 건물은 존재하지 않습니다.

1.2. 사건 정보

사건번호: 포항지원 2025타경3780 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 광안신용협동조합 (추정)

1.3. 물건 상세 정보

소재지: 경상북도 포항시 북구 용흥동 산123-1

용도: 임야

감정가: 29,700,000원

토지 면적 (전체): 990.00㎡ (약 299.5평)

토지 면적 (매각 지분): 329.967㎡ (약 99.8평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 공유자우선매수청구권 행사 1회 제한

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 용흥동에 위치하며, "연화재사거리" 서측 약 400m 지점에 있습니다. 포항시 근교의 임야지대로서 입지 조건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

북측 인근 농경지까지는 차량 출입이 용이한 편이며, 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다. 본 토지는 맹지이나, 북측 및 서측 타인 소유 토지에 소나무 재선충 방재용 임도가 개설되어 있는 상태입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역(젖소, 돼지, 닭, 오리, 개 제한구역) 및 준보전산지로 지정되어 있어 개발 행위에 있어 각종 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 12월 5일 접수된 부산신용보증재단의 가압류(갑6)입니다. 강제경매개시결정(갑8, 광안신용협동조합)으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않으며, 경매 절차를 통해 해당 권리를 포함한 대부분의 권리가 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 등기부 요약

등기부상 주요 권리로는 소유권 이전, 가압류(부산신용보증재단, 광안신용협동조합), 강제경매개시결정(광안신용협동조합) 등이 확인됩니다. 총 채권액은 73,354,169원입니다.

3.4. 임차인 현황

본 건과 관련하여 임차인은 존재하지 않으며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 임야 지분으로, 직접적인 상권 분석보다는 주변 지역의 개발 계획 및 잠재적 가치에 초점을 맞춰야 합니다. 포항시 북구 용흥동 일대는 최근 도시재생 활성화 계획이 수립되고 있으며, 일부 지역의 도시관리계획 변경을 통한 용도지역 상향 움직임이 있습니다. 그러나 본 건의 경우 자연녹지지역 및 준보전산지라는 점을 감안할 때, 직접적인 상업적 활용보다는 향후 개발 가능성을 염두에 둔 투자 관점에서 접근해야 할 것입니다.

5. 생활정보

본 건은 임야이므로 직접적인 생활 편의시설과의 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다. 다만, 포항시 북구 용흥동 일대는 주민센터, 병원(포항의료원, 경상북도립포항노인전문요양병원 등), 은행(하나은행 우방지점) 등이 소재하여 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 또한, 지역 차원에서 도시재생 사업을 통해 주거 환경 개선 및 문화·예술·관광 요소를 접목하려는 노력이 진행 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련 리스크

본 건은 토지의 일부 지분만 매각되는 물건입니다. 이로 인해 공유자 우선매수청구권 행사의 가능성이 있으며, 실제 낙찰 후에도 다른 공유자와의 관계에서 재산권 행사에 제약이 따르거나 관리에 어려움이 발생할 수 있습니다. 공유자 우선매수청구권 행사가 1회 제한되어 있다는 점은 참고해야 합니다.

6.2. 맹지 및 개발 제한

본 토지는 맹지로서, 직접적인 도로 접근이 어렵습니다. 또한, 도시지역 자연녹지지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 건축이나 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 이는 향후 토지 활용도를 낮추는 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 현재 본 물건지 인근에 직접적으로 혐오시설이 있다고 판단되는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 포항시 전반적으로 특정 지역에서는 혐오시설 유치에 대한 주민 갈등 사례가 보고된 바 있어, 향후 지역 개발 과정에서 유사한 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 용흥동의 자연녹지지역 내 임야 일부 지분 경매 물건으로, 감정가 대비 넓은 면적을 취득할 수 있다는 점이 특징입니다. 그러나 맹지이며 개발 행위에 제한이 크다는 점, 그리고 지분 매각으로 인한 관리의 번거로움은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다. 포항시의 전반적인 도시계획 변경 움직임과 재정비 사업 등을 고려할 때, 장기적인 안목으로 접근한다면 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 단기적인 시세차익이나 즉각적인 활용은 어려울 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 포항시 북구의 신규 도시계획 및 재개발 사업 추진 지역 인근에 위치하여 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 총 토지 면적 대비 낮은 감정가로 지분 취득이 가능합니다.

* 대부분의 권리가 소멸되어 권리 관계가 비교적 깨끗합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제시된 감정가는 29,700,000원입니다. 본 물건은 지분 매각이며 맹지이고 개발 제한이 크다는 점, 그리고 공유자 우선매수권 행사의 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 포항 부동산 시장 전반이 침체 국면이라는 점을 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직할 수 있습니다. 다만, 구체적인 입찰가는 주변 시세, 동종 물건의 낙찰가율, 본인의 자금 계획 및 투자 성향을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.