나이스옥션 법원경매 의성 2025타경292 [1] 대구광역시 군위군 부계면 창평리 531-2 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일오삼 · 평가일 2025.05.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 군위군 부계면 창평리 소재 '창평저수지(池)' 북서측 근거리에 위치하며
주위는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1) : 남측 하향 완경사지대에 위치하나 자체지반 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서
'상업용 건부지'로 이용중입니다.
기호 3~5) : 남측 하향 완경사지대에 위치하는 부정형 토지로서 '도로'로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호 1) : 남서측으로 왕복 2차선 진입도로(본건 기호 3,4,5)와 접합니다.
기호 3~5) : 본건이 현황 도로이며 남측으로 폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3~5) 공히 계획관리지역 가축사육제한구역(2023-07-24)(절대제한구역(전축종))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 준보전산지<산지관리법> , 공장설립승인지역
(2012-12-06)(승인지역1호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-01-22)

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

기호 3~5)는 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '도로'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로서,
- 외벽 : 드라이비트, LED조명패널 치장 등
- 내벽 : 벽지 및 타일, 몰탈위페인팅, 웨인스코팅 등
- 바닥 : 데코타일 및 화강석물갈기, 콘크리트 몰탈 등
- 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

숙박시설로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 온수보일러에 의한 난방설비, 천정형 냉방설비, 승강기설비, 화재
탐지설비, 스프링클러, 옥내소화전, 스크린도어 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외건물 ㉠이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시 외 건물 포함 매각. 목록 3,4,5 현황 도로.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의성지원 2025타경292 (1)

* 소재지: 대구광역시 군위군 부계면 창평리 531-2

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 3,604,263,130원

* 토지면적: 총 4,668.00㎡ (약 1,412.04평)

* 토지지분: 3,788.4528㎡ (약 1,146.45평)

* 건물면적: 총 2,052.75㎡ (약 620.94평)

* 건물지분: 2,052.75㎡ (약 620.94평)

* 제시외 건물 면적: 10.00㎡ (약 3.03평)

* 매각대상: 토지 일부 지분 및 건물 전체 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOO

* 특이사항: 유동화 물건, 지분 매각

* 주의사항: 일괄 매각. 제시외 건물 포함. 토지 목록 3,4,5 현황 도로.

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 대구광역시 군위군 부계면 창평리 소재 '창평저수지' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 형성되어 있는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로: 본건 토지 기호 1)은 남서측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있으며, 기호 3,4,5)는 현황 도로로 이용 중이며 남측으로 폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(절대제한구역), 준보전산지, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 창평저수지와 인접하여 자연환경을 이용할 수 있는 이점이 있습니다. 그러나 인근 상업 시설이나 생활 편의 시설은 상대적으로 부족할 것으로 예상됩니다. (외부 지도 검색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 5월 25일 접수된 국민은행의 근저당권 (채권 최고액 2,700,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(을구의 근저당, 갑구의 가압류, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 및 등기부 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (단, 등기부상 '지상권개요:' 항목이 비어있으므로, 지상권 존재 여부에 대한 최종 확인은 필요합니다.)

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되었으며, 보증금이 0원이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대한 확인은 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 약 3,255,261,980원으로, 다수의 근저당 및 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등이 등기되어 있었습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 숙박시설로 이용 중이며, 주변이 자연경관과 농경지, 임야 등으로 구성된 지역에 위치합니다.

* 창평저수지 인근이라는 입지적 특성을 활용한 관광객 대상 숙박 시설로서의 잠재력은 있으나, 대규모 상권이나 편의 시설과는 거리가 있어 일반적인 상권 활성화에는 제약이 따를 수 있습니다.

* 지분 매각이라는 특수성으로 인해 공동 소유자들과의 협력 및 재산권 행사에 어려움이 발생할 수 있으며, 이는 상권 활성화 및 물건 가치 상승에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 창평저수지 인근에 자리 잡고 있어 자연 친화적인 환경을 즐길 수 있습니다.

* 차량을 이용한 접근은 가능하나, 대중교통 이용이 편리한 지역은 아닙니다.

* 지역 내 필수적인 편의 시설 및 생활 인프라는 상대적으로 부족할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 전체 토지(4,668.00㎡) 중 일부 지분(3,788.4528㎡)만 매각 대상이므로, 건물 사용 및 향후 개발 시 타 지분권자와의 협의가 필수적이며, 이는 재산권 행사에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 물건의 소유 구조가 복잡하거나 관리 주체가 명확하지 않을 수 있어, 인수 후 관리에 어려움이 예상될 수 있습니다.

* 현황 도로: 토지 중 일부(목록 3,4,5)가 공부상 지목은 '임야'이나 실제로는 '도로'로 이용 중입니다. 이는 토지 이용에 대한 권리 관계를 복잡하게 만들 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(절대제한구역), 준보전산지, 토지거래계약허가구역 등에 속해 있어, 향후 토지 이용 및 건축 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 제시 외 건물: 면적 10.00㎡ (약 3.03평)의 제시 외 건물이 매각에 포함되므로, 이에 대한 현황 및 활용 계획을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 잔금 납부 후 관할 관청의 토지거래 허가를 받아야 할 수 있으며, 이는 행정 절차에 따른 추가적인 시간과 노력을 요구합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대구광역시 군위군에 위치한 숙박시설로, 창평저수지 인근의 자연환경을 활용할 수 있다는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 그러나 토지 지분 매각, 유동화 물건이라는 특수성, 까다로운 토지 이용 제한 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어, 매수자는 신중한 접근이 필요합니다.

* 명확한 권리 분석과 더불어, 향후 해당 물건의 활용 방안 및 개발 가능성에 대한 철저한 검토가 선행되어야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 창평저수지 인근의 자연 경관을 활용한 힐링 또는 체험형 숙박 시설로의 전환 가능성이 있습니다.

* 지역 특화 사업이나 개발 계획과 연계될 경우, 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건은 토지 지분 매각, 유동화 물건, 토지 이용 제한 등 다수의 리스크 요인을 가지고 있습니다. 인수할 보증금이 0원이라는 점은 긍정적인 부분입니다.

* 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가치 산정이 어려우나, 감정가 3,604,263,130원을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 리스크 요인을 고려하여 감정가의 70% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

* 예상 입찰가: 약 2,522,984,191원 (3,604,263,130원 * 0.7)

* (참고: 상기 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 유사 물건 시세 조사 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.