나이스옥션 법원경매 김천 2025타경364 [1] 경상북도 김천시 문당동 402-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른감정 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 문당동 소재 '김천국민체육센터' 북서측 인근에 위치하며, 부근 일
대는 단독주택, 농경지, 다세대주택, 체육시설, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형차량 출입 가능하며, 간선도로 인근에 소재하여 제반 교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 : 남동측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 전 및 일부 분묘, 법면, 도로임.
기호 2 : 남동측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 전임.

인접 도로상태

기호 1 : 지적도상 맹지이나, 본건 남서측으로 본건 일부를 포함하여 현황 폭 약 2m 포장도
로 개설되어 있음.
기호 2 : 지적도상 맹지이나, 본건 기호 1) 토지를 경유하여 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(김천도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전 축
종))임.

제시목록 외의 물건

본건 기호 1) 지상에 별첨 '사진용지'와 같이 비닐하우스 1개동이 소재하고 있으나, 구조.
규모 등을 고려하여 감정평가외하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 목록1-분묘있음, 일부도로, 비닐하우스 1동 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 김천지원 2025타경364 (1)

소재지: 경상북도 김천시 문당동 402-1

용도: 전 (농지)

감정가: 653,459,000원

토지 면적: 7,873.00㎡ (약 2,381.4평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 알찬새마을금고 (알OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

1.2. 감정평가 요약

본 물건은 김천국민체육센터 북서측 인근에 위치한 농경지입니다. 주변에는 단독주택, 농경지, 다세대주택, 체육시설, 임야 등이 혼재되어 있습니다. 소형 차량의 접근이 가능하며 간선도로 인근에 있어 교통 사정은 보통 수준입니다. 토지는 남동측으로 완경사 지대에 형성되어 있으며, 일부에는 분묘, 법면, 도로로 이용되는 부분이 포함되어 있습니다. 지적도상 맹지이나, 현황 남서측으로 약 2m의 포장 도로가 개설되어 있으며, 인접 토지(기호 1)를 경유하여 접근이 가능합니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(전부 제한구역(전 축종))에 해당합니다.

1.4. 제시 외 물건

기호 1 토지 지상에 비닐하우스 1동이 소재하나, 감정평가 외되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 김천시 문당동 소재 '김천국민체육센터' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 주거, 농경, 체육시설, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 김천국민체육센터 등 체육시설이 인접해 있어 스포츠 및 여가 활동 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통 및 접근성

소형 차량 출입이 가능하며, 간선도로와 인접하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다. 지적도상 맹지이나, 현황 도로가 개설되어 있어 차량 및 보행 접근에 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

2.3. 토지 현황

기호 1 토지는 남동측 하향 완경사지에 부정형의 토지로, 전(밭)으로 이용 중이며 일부 분묘, 법면, 도로로 이용되고 있습니다. 기호 2 토지 역시 남동측 하향 완경사지에 부정형의 토지로, 전(밭)으로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2022년 06월 03일 접수된 주식회사 새마을금고자산관리회사 근저당(을5)입니다. 상기 말소기준권리보다 선순위 권리인 갑구의 권리들은 모두 말소되지 않고 인수될 수 있으나, 등기부등본 상 현재 을구의 모든 권리(근저당, 지상권)와 갑구의 임의경매(갑9)는 말소 처리되어 있습니다. 따라서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항없음'으로 기재되어 있으나, '지상권개요: 분묘기지권 성립여지 있음'으로 명시되어 있어 분묘기지권은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상으로, 실제 점유자가 있을 수 있으므로 현장 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 개발 계획

김천시는 스포츠 중심 도시로서의 위상을 강화하고 있으며, 제2스포츠타운, 율곡동 국민체육센터, 복합운동장 등의 인프라 확충 계획이 있습니다. 문당지구 도시개발사업 예정지에 법정보호종이 서식하고 있어 환경적 문제가 제기되며 사업 재검토가 필요하다는 의견도 있습니다. 본 건이 소재한 문당동 지역 자체에 대한 구체적인 개발 계획 정보는 제한적이나, 김천시 전반의 스포츠 및 여가 시설 확충 흐름과 연관지어 볼 수 있습니다.

4.2. 상업 및 편의시설

물건지 인근에는 김천국민체육센터가 있으며, 김천시는 종합스포츠타운, 실내수영장 등 다양한 체육 시설을 보유하고 있습니다. 주변 지역은 농경지와 주택지가 혼재되어 있어 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다. 김천시의 중심부인 김천역 인근에 평화역참시장 등 전통 시장이 위치해 있습니다.

4.3. 혐오시설 및 환경 위험

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 문당지구 도시개발 예정지에서 법정보호종(원앙, 수달 등)이 다수 서식하는 것으로 조사되어 환경 파괴 우려가 제기되고 있으며, 이는 해당 지역의 개발 방향 및 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 접근성

김천국민체육센터 인근에 위치하며, 간선도로 접근성이 양호합니다. 시내버스 노선 등 대중교통 이용 편의성은 현장 확인이 필요합니다. KTX 이용 시 김천(구미)역까지 차로 약 20~25분, 일반 열차 이용 시 김천역까지 차로 약 10분 소요됩니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

주변에 학교 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 김천시에는 다양한 교육 기관이 분포하고 있습니다. 김천에는 종합병원을 포함한 의료 시설이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 시설

인근에 김천국민체육센터가 있으며, 김천 종합운동장, 실내수영장 등 체육 시설 단지가 인접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 미제출 위험

본 건은 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 매각결정기일까지 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 자격 요건을 확인하고 철저히 준비해야 합니다.

6.2. 분묘기지권 인수 가능성

토지 상에 분묘가 존재하며, 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 초래할 수 있는 중대한 리스크로, 낙찰자가 분묘 이장 등을 직접 처리해야 할 수 있습니다.

6.3. 비닐하우스 등 제시외 물건

감정평가 외된 비닐하우스 1동이 소재하며, 매각 대상에서 제외되었습니다. 이는 철거 및 처리 문제가 발생할 수 있으며, 낙찰자의 추가 부담이 될 수 있습니다.

6.4. 일부 도로 및 법면

토지 일부가 현황 도로로 이용되고 있으며, 법면이 존재하여 실제 활용 가능한 면적에 제약이 있을 수 있습니다.

6.5. 미상 임대 관계

임대관계가 미상으로, 실제 점유자가 존재할 경우 명도 절차에 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 김천시 문당동에 위치한 토지로, 김천국민체육센터와 인접하여 체육 시설 접근성이 좋은 편입니다. 감정가는 6억 5천만원 가량이며, 토지 면적은 약 2,381.4평입니다. 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 개발에 일부 제한이 따릅니다.

권리분석상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 토지 상에 분묘가 존재하여 분묘기지권 인수 가능성이 매우 높다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 또한, 농지이므로 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금을 몰수당할 수 있습니다. 감정평가 외된 비닐하우스, 일부 도로 및 법면, 임대관계 미상 등도 고려해야 할 사항입니다.

결론적으로, 본 건은 분묘기지권이라는 중대한 리스크를 내포하고 있으므로, 해당 문제 해결 능력과 추가적인 비용 발생 가능성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 공공체육시설 인접성

김천국민체육센터 및 종합스포츠타운 등 공공 체육시설과 인접하여 향후 지역 발전 및 생활 편의 증진 가능성이 있습니다.

8.2. 도시지역 자연녹지 지역

도시지역 내 자연녹지 지역으로, 향후 도시 계획 변경이나 개발 시 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.3. 광대한 토지 면적

약 2,381.4평에 달하는 넓은 토지 면적은 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 653,459,000원입니다. 다만, 위에서 언급된 분묘기지권, 농지취득자격증명 제출 필요, 제시외 물건(비닐하우스), 일부 도로 및 법면, 임대관계 미상 등의 제반 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.

분묘기지권 해결 비용 및 불확실성, 농지취득자격증명 취득 가능 여부 및 관련 절차 진행 비용 등을 면밀히 검토한 후, 해당 리스크를 감안한 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

보증금 외 인수되는 권리가 없다는 점은 긍정적이나, 잠재적 리스크로 인해 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 권장됩니다. 구체적인 예상 입찰가는 물건의 현장 조사, 분묘 이장 관련 협의 및 비용 산출, 농지취득자격증명 발급 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.