나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11063 [1] 경상북도 구미시 인의동 690-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성문 · 평가일 2025.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 인의동 소재 ""인동초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 단독주택, 아
파트단지, 다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스승강장 등이 있어 제반교통사정은 무난합니다.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로 인접지와 대체로 등고 평탄한 ""단독주택 및 근린생활시설 건부지""입니다.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한
구역(환경관리과문의))입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건으로
외벽: 화강석, 스톤코트 및 몰탈위 페인트 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감
창호: 샷시 창호

이용상태

2-가)1층: 다가구주택(계단실)
2층: 단독주택(다가구주택-5가구)
3층: 단독주택(다가구주택-4가구), 제1종근린생활시설(사무소)
4층: 단독주택(다가구주택-3가구), 제1종근린생활시설(사무소-2)

설비내역

위생ㆍ급배수설비, 도시가스공급설비 및 난방설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 소유자 미상인 제시외건물 ㄱ) 소재하오니 경매시 참고하
시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 조경수 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 소재지 및 개요

사건번호: 김천지원 2025타경11063 (1)

소재지: 경상북도 구미시 인의동 690-5

용도: 단독주택

토지면적: 364.00㎡ (약 110.11평)

건물면적: 592.04㎡ (약 179.09평)

2.2. 토지 정보

토지면적: 364.00㎡ (약 110.11평)

토지지분: 364㎡ (약 110.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 건물 정보

건물면적: 592.04㎡ (약 179.09평)

건물지분: 592.04㎡ (약 179.09평)

건물 제시외면적: 23.40㎡ (약 7.08평)

2.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 1,034,019,600원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.5. 경매 구분 및 채권자

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (본건 강제경매 신청 채권자)

2.6. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 조경수 매각 포함

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 인의동 소재 "인동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 단독주택, 아파트단지, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

3.3. 인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접하고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 토지 등기부 요약

소유권 이전 및 공유자 지분 이전 등 여러 차례의 소유권 변동이 있었습니다. 근저당권(주식회사하이라인대부법인, 2022-04-13)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 근저당권, 강제경매, 압류, 임의경매, 근저당권부채권근질권 등은 모두 말소 예정입니다.

4.2. 건물 등기부 요약

소유권 보존 후 여러 차례의 지분 이전이 있었습니다. 근저당권(주식회사하이라인대부법인, 2022-04-13)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 주택임차권, 강제경매, 압류, 임의경매, 근저당권부채권근질권 등은 모두 말소 예정입니다.

4.3. 임차인 현황

* 김 (보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 김 (보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 마수진 (보증금: 45,000,000원, 차임: 0원, 확정일자: 2022-06-02, 배당신고일자: 2025-05-27, 대항력: 없음)

* 문혜은 (보증금: 105,000,000원, 차임: 0원, 확정일자: 2022-05-10, 배당신고일자: 2025-05-30, 대항력: 없음)

* 박 (보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 배 (보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 손창인 (보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 확정일자: 2022-06-15, 배당신고일자: 2025-06-05, 대항력: 없음)

* 우수민 (보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 확정일자: 2022-05-09, 배당신고일자: 2025-04-22, 대항력: 없음)

* 원 (보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 유 (보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 이상윤 (보증금: 105,000,000원, 차임: 0원, 확정일자: 2022-05-04, 배당신고일자: 2024-06-24, 대항력: 없음)

* 장 (보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 전 (보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 지 (보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 최성원 (보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음) - (참고: 건물 등기부 상 최성원 주택임차권 보증금 110,000,000원, 전입일자 2023-09-05, 확정일자 2023-08-10)

* 한국토지주택공사 (보증금: 85,000,000원, 차임: 0원, 확정일자: 2022-05-24, 배당신고일자: 2024-07-15, 대항력: 없음)

* 황철웅 (보증금: 20,000,000원, 차임: 450,000원, 확정일자: 2022-05-24, 배당신고일자: 2024-08-05, 대항력: 없음)

인수 보증금 합계: 0원

4.4. 말소기준권리

2022년 4월 13일 접수된 주식회사하이라인대부법인의 근저당권 (을12) 입니다.

4.5. 인수되는 권리

상기 권리분석 결과, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 환경

본 물건이 위치한 지역은 단독주택, 아파트단지, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼합된 주거 밀집 지역입니다.

5.2. 이용 현황

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 건물의 일부가 제1종근린생활시설(사무소)로 이용되고 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 교통

차량으로의 접근성이 양호하며, 인근에 위치한 시내버스승강장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

6.2. 교육시설

인근에 인동초등학교가 있어 통학이 용이한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6.3. 편의시설

근린생활시설이 혼합된 지역의 특성상, 주변 상업시설 및 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6.4. 주변 혐오시설

주변에 혐오시설로 판단될 만한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축종에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 건물 상태 및 관리

건축물대장상 철근콘크리트구조 4층 건물로, 이용 상태에 따라 다가구주택 및 근린생활시설로 사용 중입니다. 내외부 마감 및 설비 상태에 대한 구체적인 정보는 감정평가서 및 현장 확인을 통해 파악해야 합니다.

7.2. 법적 제한사항

* 제2종일반주거지역

* 소로2류(폭 8m~10m) 접합

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한 구역)

7.3. 임차인 관련

임차인 현황 상 일부 임대관계가 미상인 경우가 있으나, 모든 임차인이 대항력 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 명도에 따른 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

7.4. 중복사건 및 제시외 물건

중복사건이 존재하며, 제시외 건물 및 조경수도 매각에 포함되므로 이에 대한 명확한 파악 및 처리가 필요합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 인의동에 위치한 대지 364㎡, 건물 592.04㎡ 규모의 4층 단독주택입니다. 인동초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 우수하며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다. 다가구주택 및 근린생활시설로 활용 가능한 수익형 부동산으로서의 잠재력을 지니고 있습니다.

권리분석 결과, 모든 등기된 권리는 말소 예정이며, 임차인 중 대항력 있는 자는 없어 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 판단됩니다. 다만, 중복사건 존재, 제시외 물건 포함 등 추가적인 확인이 필요한 사항이 있습니다.

9. 투자 포인트

* 대규모 단독주택으로 다가구주택 또는 상가 겸용 활용 시 안정적인 임대수익 기대 가능.

* 인동초등학교 인근의 우수한 교육 환경 및 생활 편의시설 접근성.

* 말소 예정 권리가 많아 권리관계가 비교적 명확하며, 명도 리스크가 낮음.

* 제2종일반주거지역으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

10. 예상 입찰가

감정가는 1,034,019,600원입니다.

제공된 주변 시세 정보는 소규모 다세대 주택의 매매 사례로, 본 물건의 규모와 활용도(단독주택, 다가구, 근린생활시설 복합)와 직접적인 비교가 어렵습니다.

이러한 점을 고려하고, 일반적인 경매 투자 전략에 따라 감정가 대비 85%~95% 수준에서 입찰가격을 고려하는 것이 합리적입니다.

본 물건의 투자 가치는 상세한 현장 조사, 건물 상태 및 활용 가능성, 향후 임대 수익률 분석, 그리고 경쟁 입찰 현황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

현 시점에서 제시하는 잠정적인 예상 입찰가는 약 900,000,000원 수준입니다. 이 가격은 초기 제안이며, 실제 입찰 시에는 심층적인 분석과 시장 상황을 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.