나이스옥션 법원경매 김천 2025타경363 [1] 경상북도 구미시 형곡동 263-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달서감정 · 평가일 2025.06.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 '형곡초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근일대는
다가구주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 점포 등으로 형성된 정비된 다가구주택지대
입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 교통시설 접근편의성, 대중교통사정 등 제반 교통사정은
무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

북향 완만한 경사지대에 가각정리된 다각형의 토지로서, 인접지와 대체로 등고 평탄하게
조성하여 주거용(다가구주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북측 및 동측으로 폭 약 8미터의 포장된 도로와 각각 접하는 소로 각지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}
상대보호구역{교육환경 보호에 관한 법률} 입니다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로서
사용승인일: 2017.1.2
외벽: 외단열 드라이비트, 석재,세멘판넬 등 외장마감재 등
내부: 주택부분은 벽지, 장판, 내장마감재, 내장타일 등
계단, 복도는 화강석바닥, 내장타일, 본타일 등
주차장은 콘크리트미장, 텍스붙임 등
창호: 샷시유리 이중창호 등 입니다.

이용상태

2(가) 다가구주택 (그린타운)
1층: 소매점포, 계단실, 주차장 등
2층: 다가구주택(5가구): 201,202,203,205,206호
3층: 다가구주택(5가구): 301,302,303,305,306호
4층: 다가구주택(5가구): 501,502,503,505,506호

설비내역

급배수 및 개별 위생설비, 소방설비, 소방설비, 도시가스 개별 난방설비 등이 되어
있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계: 미상입니다.
(2) 기 타: -

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경363 (1) 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경363 (1)

소재지: 경상북도 구미시 형곡동 263-1 (신주소: 경상북도 구미시 형곡동로8길 6)

용도: 다가구주택

감정가: 1,079,917,300원

토지면적: 320.00㎡ (약 96.8평)

건물면적: 616.93㎡ (약 186.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 원남새마을금고

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 '형곡초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 다가구주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 점포 등으로 형성된 정비된 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 사정도 무난한 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 북향 완만한 경사지대의 가각정리된 다각형 토지로서, 주거용(다가구주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 북측 및 동측으로 폭 약 8미터의 포장된 도로와 각각 접하는 소로 각지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한구역), 상대보호구역입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부 상 을11 (2017.01.06. 근저당 원남새마을금고) 및 건물 등기부 상 을1 (2017.01.06. 근저당 원남새마을금고)입니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. 모든 임차인은 대항력이 없으며, 등기부 상 을구의 주택임차권들도 모두 말소됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황: (대항력 없음)

* 권오선: 보증금 3,000,000원, 차임 270,000원, 전입 2025-06-04, 확정 2025-01-06, 배당 2025-07-08

* 김 : 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-10-14, 배당 2025-05-30

* 김 : 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-04-28, 확정 2021-05-20, 배당 2025-06-02

* 류 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-08

* 박 : 보증금 2,000,000원, 차임 280,000원, 전입 2024-03-08, 확정 무, 배당 2025-07-10

* 박 : 보증금 2,000,000원, 차임 0원, 전입 2025-05-30, 확정 2025-06-04, 배당 2025-07-03

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-05-30

* 엄 : 보증금 5,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2020-05-15, 확정 2025-06-16, 배당 2025-06-17

* 오 : 보증금 10,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2024-06-14, 확정 무, 배당 2025-06-19

* 이 : 보증금 3,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2025-01-23, 확정 2025-05-30, 배당 2025-05-30

* 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2018-02-27, 확정 2018-02-27, 배당 2025-06-20

* 정 : 보증금 2,000,000원, 차임 280,000원, 전입 2023-02-13, 확정 무, 배당 2025-06-05

* 정 : 보증금 2,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2021-03-30, 확정 무

* 정 : 보증금 2,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2021-03-30, 확정 무, 배당 2025-05-30

* 정 : 보증금 16,000,000원, 차임 170,000원, 전입 2025-06-16, 확정 2020-02-29, 배당 없음.

* 한국토지주택공사: 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-06-20, 확정 2020-06-16, 배당 2025-08-18

* 건물 구조 및 이용상태: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로, 2017년 1월 2일 사용승인되었습니다. 1층은 소매점포, 계단실, 주차장 등으로 이용되며, 2층부터 4층까지는 각 5가구씩 총 15가구의 다가구 주택으로 구성되어 있습니다.

* 건축물 표제부 요약: 제1종근린생활시설 및 단독주택 용도로 사용승인되었으며, 총면적 616.93㎡입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시설: 본건은 형곡초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 혐오시설 유무: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다.

* 상권 특성: 형곡동은 구미시의 주요 주거 지역 중 하나로, 비교적 정비가 잘 되어 있으며, 근린생활시설의 입점도 용이한 편입니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 형곡초등학교가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 주변 도로망을 통해 시내외 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

* 편의시설: 다가구주택지대이므로 인근에 기본적인 생활 편의시설(마트, 식당 등)이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2017년 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 외벽 마감재(드라이비트, 석재, 세멘판넬) 및 내부 마감재의 장기적인 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

* 공실 위험: 다가구주택 특성상 공실 발생 가능성이 있으며, 임대차 관계 미상인 가구에 대한 명도 절차 및 공실 관리가 필요할 수 있습니다.

* 건축물 용도: 건축물 표제부상 '단독주택, 제1종근린생활시설'로 기재되어 있으나, 실제 이용 현황과 차이가 있을 경우 추후 문제가 발생할 수 있습니다. (1층 소매점포 포함)

1.7. 종합 의견

본건은 구미시 형곡동의 안정적인 주거 지역에 위치한 다가구주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호합니다. 등기부 상 인수되는 권리가 없으며, 모든 임차인의 대항력이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 건물 또한 비교적 신축이어서 즉각적인 큰 수리가 필요하지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가 대비 채권 총액이 높은 점과 향후 공실 관리의 중요성을 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 형곡동은 구미시의 대표적인 주거 지역으로 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* 권리 인수 부담 없음: 모든 권리 관계가 말소되는 물건으로, 추가적인 금전적 부담이나 법적 문제가 발생할 가능성이 낮습니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공된 건물로, 비교적 최신 건축 연한을 가지고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 법원 감정가 1,079,917,300원을 기준으로, 본건의 입지 조건, 향후 임대 수익률, 시장 동향, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없어 낙찰자 부담은 없으나, 정확한 입찰가 산출을 위해서는 상세한 현장 조사 및 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.