나이스옥션 법원경매 김천 2025타경355 [1] 경상북도 구미시 거의동 389-8 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유상감정 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 거의동 소재 ""국립금오공과대학교"" 남동측 근거리에 위치하며, 부
근일대는 다가구주택, 나대지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설의 이용 등으로 보아 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 부정형의 토지로서 ""다가구주택부지""로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
바닥: 내장바닥재, 타일 등 마감
창호: 샷시창임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 기본사항

2.2. 면적 및 규모

2.3. 감정가 및 매각정보

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변환경

3.2. 교통상황

3.3. 토지이용계획 및 도로

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

4.2. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

5. 상권분석

5.1. 주변 상권 형성

5.2. 수요 분석

6. 생활정보

6.1. 주요 편의시설 및 공공시설

6.2. 주변 환경 특이사항

7. 잠재적 리스크

7.1. 임대 관계 미상 관련 리스크

7.2. 토지이용 제한 사항

7.3. 기타 고려사항

8. 종합 의견

9. 투자 포인트

10. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 김천지원 2025타경355 (1)

소재지: 경상북도 구미시 거의동 389-8 (도로명 주소: 대학로 17-19)

용도: 다가구주택

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOO (신당새마을금고)

특이사항: 공동담보, 일괄매각

물건명세서 작성일: 2026년 3월 25일

1.2. 면적 및 규모

토지 면적: 286.00㎡ (약 86.5평)

건물 면적: 321.12㎡ (약 97.2평)

건물 규모: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 건물

세대 수: 6세대 (JSON 데이터 기반)

1.3. 감정가 및 매각정보

감정가: 560,301,680원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경상북도 구미시 거의동 소재 국립금오공과대학교 남동측 근거리에 위치합니다.

주변 지역은 다가구주택, 나대지, 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 대중교통시설 이용 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 도로

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

토지 형태: 인접지와 등고 평탄한 부정형 토지로서 다가구주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로: 북측으로 세로(가)에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상임.

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사 및 임차인 확인이 필수적입니다.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

토지 등기부 요약:

말소기준권리: 확인되지 않음 (다수의 근저당권이 말소 예정으로 표시됨)

주요 권리:

* 을3, 을5, 을8: 신당새마을금고 근저당권 (말소)

* 갑1-1: 소유권 변경 (유창하)

* 갑4: 소유권 이전 (주금희, 협의분할에 의한 상속)

* 갑5: 임의경매 (신당새마을금고, 2025-05-19) - 본건 경매 개시 결정 권리

등기부채권 총액: 390,000,000원

건물 등기부 요약:

말소기준권리: 을1 (2011-05-06, 근저당권, 신당새마을금고, 금166,400,000원)

주요 권리:

* 갑1: 소유권 보존 (정정숙 외 2명)

* 을1, 을2, 을3: 신당새마을금고 근저당권 (말소)

* 갑2: 소유권 이전 (주금희, 협의분할에 의한 상속)

* 갑3: 임의경매 (신당새마을금고, 2025-05-19) - 본건 경매 개시 결정 권리

등기부채권 총액: 390,000,000원

모든 근저당권 및 임의경매 개시 결정은 말소기준권리보다 후순위이므로, 낙찰 시 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

지상권 개요: 해당사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 형성

본건은 다가구주택, 나대지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 위치합니다.

4.2. 수요 분석

국립금오공과대학교가 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 다가구주택 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

주변에는 상업시설이 형성되어 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설 및 공공시설

* 국립금오공과대학교: 교육 및 주요 시설 이용 가능.

* 주변 상업시설: 근린생활시설이 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 지역내 교통망: 차량 출입 가능하며 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

5.2. 주변 환경 특이사항

본건 소재지 주변에서 특별히 지목할 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

다만, 구미시 산동읍 등 일부 지역에서 폐기물 처리 시설, 채석장 등 혐오시설 추진으로 인한 주민 갈등이 보도된 바 있으나, 본건 소재지와 직접적인 관련성은 낮은 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상 관련 리스크

임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원이지만, 대항력 있는 임차인이 존재하거나 보증금 및 월차임에 대한 미확인으로 인한 분쟁 가능성이 존재합니다. 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

6.2. 토지이용 제한 사항

본건 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다. 이는 향후 건축 또는 토지 이용에 일부 제한으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 기타 고려사항

공동담보 물건으로, 채무 총액이 상당한 점은 인지할 필요가 있습니다. 다만, 본 경매 절차에서 낙찰 시 해당 권리들은 소멸될 것으로 보입니다.

건축물 정보에 따르면 6세대가 거주 가능한 다가구주택으로, 향후 임대 관리 방안을 구체적으로 수립해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 국립금오공과대학교 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 안정적인 임대 수요가 기대되는 다가구주택입니다.

건축물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물로, 관리 상태는 보통 수준으로 판단됩니다.

등기부상 다수의 근저당이 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

다만, 임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재된 점은 주의가 필요하며, 철저한 사전 조사 및 명도 계획 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 대학가 인근의 풍부한 임대 수요: 국립금오공과대학교를 배후로 안정적인 임대 수익 창출 가능.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 소멸되어 인수 위험 적음.

* 실거주 및 임대 수익 동시 추구 가능: 다가구주택으로 직접 거주하거나 전 세대 임대하여 수익률 증대 가능.

* 인근 편의시설: 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 560,301,680원에 진행됩니다.

토지 면적 286.00㎡ (약 86.5평), 건물 면적 321.12㎡ (약 97.2평)의 다가구주택으로, 인근 대학가 수요를 고려할 때 안정적인 임대 수익이 기대됩니다.

다만, 정확한 예상 입찰가는 향후 임대 시세, 공실률, 공실 기간, 명도 비용, 수리비, 그리고 낙찰 후 예상되는 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

인근의 유사 다가구주택 거래 사례를 추가적으로 조사하여 시세 추이를 파악하는 것이 중요합니다.

또한, 임대 관계 미상인 임차인에 대한 명확한 파악 및 명도 가능성을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우므로, 심층적인 시장 분석 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.