나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51348 [1] 충청남도 당진시 송악읍 가학리 690 송악 이-편한세상 107동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 소재 ""기지초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상22층 건물 내 ""제2층 제204호""로서,
(사용승인일 : 2010.03.03)

외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등
창호 : 샤시창호 등임

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 난방설비, 위생설비 및 급·배수설비 구비되어 있으며, 승강기설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 대체로 사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 사방으로 간선도로와 접하고 있으며, 도로상태 및 주차여건 등은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-602호)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-601호)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 8번 임차권등기(임대차보증금 205,000,000원, 전입일자 2021.11.30., 확정일자 2022.01.18.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51348 (1)

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 가학리 690 송악 이-편한세상 107동 2층204호

용도: 아파트

감정가: 203,000,000원

토지면적: 46.39㎡ (약 14.03평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.69평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2010년 3월 3일 사용승인

단지 정보: 송악이편한세상, 11개동, 총 811세대, 최고 23층 (해당 동 22층 중 2층)

2. 입지조건

주위환경: 본건은 충청남도 당진시 송악읍 기지시리 소재 '기지초등학교' 북측 인근에 위치하며, 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 도로 상태 및 주차 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로, 중로 등 다양한 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을구 18번 압류 (서대전세무서장, 2023-12-27 접수)

채권자: 주OOOOOOO (강제경매)

임차인 현황:

* 임차인: 박정철 (본건에 전입신고 및 확정일자 받은 대항력 있는 임차인)

* 보증금: 205,000,000원

* 전입일자: 2021년 11월 30일

* 확정일자: 2022년 1월 18일

* 현황: 을구 순위 8번 주택임차권 등기, 인수되는 권리임.

주의사항: 위 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 임차인의 보증금 205,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인(낙찰자)에게 인수될 수 있습니다. 본건 감정가(203,000,000원)보다 임차인의 보증금이 더 높으므로, 임차인이 배당받지 못하는 금액이 발생할 가능성이 높습니다.

기타 권리: 갑구상 소유권이전 및 공유자 지분 이전, 압류 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

4. 상권분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 85㎡)의 아파트가 2026년 6월 196,000,000원에 거래되었습니다.

현재 감정가는 203,000,000원으로, 최근 실거래가와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업지구보다는 주거단지 중심의 상권으로 보입니다.

5. 생활정보

편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

교육시설: 인근에 기지초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

교통: 차량 진입 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

기타: 총 811세대의 대단지로, 지상 3대, 지하 201대의 주차 공간이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 위험: 가장 큰 리스크는 을구 8번 순위의 대항력 있는 임차인 박정철 씨의 보증금 205,000,000원 인수 가능성입니다. 감정가보다 보증금이 높아, 배당으로 전액 회수하지 못할 경우 잔액을 매수인이 부담해야 합니다. 이는 예상 낙찰가 외 추가적인 매수 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

지역 개발 리스크: 당진시 송악읍 지역의 전반적인 부동산 시장 동향 및 개발 계획에 따라 향후 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 현재 제공된 정보와 자체적인 조사 결과, 본건 아파트 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2010년에 건축된 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 단지 규모가 크고 부대시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

다만, 가장 중요한 고려사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크입니다. 이는 매수인이 부담해야 할 총 금액을 증가시킬 수 있는 요인이므로, 철저한 사전 조사와 신중한 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

실거주 만족도: 대단지 아파트로서 단지 내 편의시설 및 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

안정적인 시세: 송악읍 지역의 아파트 시세는 비교적 안정적인 흐름을 보일 것으로 예상됩니다.

초등학교 인접: 기지초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가구에게 좋은 입지 조건을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 203,000,000원이며, 최근 유사 면적 실거래가는 196,000,000원 수준입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 205,000,000원이 인수될 가능성이 높으므로, 실질적인 총 취득 비용은 감정가 및 실거래가보다 높아질 수 있습니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 가능성을 고려하여, 예상 입찰가는 200,000,000원에서 210,000,000원 사이로 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

주의사항: 상기 입찰가는 임차인 보증금 인수 리스크를 제외한 시장 가치를 기반으로 한 제안이며, 실제 낙찰가는 임차인의 보증금 전액을 매수인이 부담해야 할 경우, 그 비용까지 합산하여 결정해야 합니다. 즉, 총 예상 취득 비용은 (낙찰가 + 인수되는 임차보증금 잔액)이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.