나이스옥션 법원경매 천안 2025타경515 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 684 스카이타워 3층304호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경515 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 684 스카이타워 3층304호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매1계 2025타경515 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 684 스카이타워 3층304호 | 감정가: 724,000,000원 | 최저가: 506,800,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 천안지원 2025타경515 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경515 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 684 스카이타워 3층 304호

용도: 근린생활시설

감정가: 724,000,000원

토지면적: 47.14㎡ (약 14.26평)

토지 지분율: 4714.46

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 456.72㎡ (약 138.14평)

건물 지분율: 45672

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 정OOOOOOO

특이사항: 집합건축물대장(표제부) 상 위반건축물 등재되어 있음.

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 불당동에 소재하며, '천안시민체육공원' 남측 인근에 위치합니다 [cite:SEARCH_RESULT_2, 4, 5]. 주변은 상업시설, 아파트, 공원 등이 혼재된 지역입니다 [cite:SEARCH_RESULT_2]. 북측 약 25미터, 서측 약 15미터의 도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다 [cite:SEARCH_RESULT_2, 4]. 토지이용계획 상 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(불당지구)에 해당하며, 중로1류 및 중로2류 도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자의 신청에 의해 매각 절차가 진행됩니다 [cite:PROVIDED_INFO]. 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 정OOOOOOO입니다. 임의경매의 특성상, 말소기준권리보다 선순위 권리관계는 확인이 필요하나, 일반적으로 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 불당동은 천안시의 신흥 상권으로, '천안의 강남'으로 불릴 만큼 높은 성장 잠재력을 지닌 지역으로 평가받고 있습니다 [cite:SEARCH_RESULT_8, 9, 11]. 주변에 상업시설, 아파트 단지, 공원 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 갤러리아백화점 센터시티점 등 주요 편의시설과도 인접해 있습니다 [cite:SEARCH_RESULT_2, 4, 10]. 특히, 천안시민체육공원과 천안시청이 인근에 위치하여 지역의 중심 기능을 담당하고 있습니다 [cite:SEARCH_RESULT_2, 3]. 다만, 불당동 상권은 구불당과 신불당으로 나뉘며 약 15년의 개발 시차를 두고 있어 상권별 특성 차이가 존재합니다 [cite:SEARCH_RESULT_8].

1.5. 생활정보

본건은 천안시민체육공원과 가까워 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 주변 상업시설과 편의시설 이용이 용이합니다 [cite:SEARCH_RESULT_2, 4, 5]. 시내버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주요 도로 접근성도 양호합니다 [cite:SEARCH_RESULT_2, 4].

1.6. 잠재적 리스크

가장 중대한 리스크 요인은 집합건축물대장(표제부) 상 위반건축물로 등재되어 있다는 점입니다 [cite:PROVIDED_INFO, SEARCH_RESULT_12, 13, 14, 15, 16]. 이는 추후 이행강제금 부과, 건축물대장 상 불이익, 재산권 행사 제한 등의 문제가 발생할 수 있음을 의미합니다 [cite:SEARCH_RESULT_12, 13, 14, 15, 16]. 또한, 공부상 용도는 '의원'이나 현황은 '근린상가(상호명 '벨라테라피')'로 이용 중인 점은 용도 불일치에 해당하며, 이로 인한 행정상의 제약이나 민원 발생 가능성도 있습니다 [cite:PROVIDED_INFO]. 위반건축물 상태에서는 현 영업 중인 '벨라테라피' 상가의 영업 승계나 향후 임대차에 문제가 발생할 수 있습니다 [cite:SEARCH_RESULT_16].

1.7. 종합 의견

본 물건은 천안시 불당동의 우수한 입지에 자리하고 있으며, 주변 상권 및 생활 편의시설 이용이 편리하다는 장점을 가지고 있습니다 [cite:SEARCH_RESULT_2, 4, 5, 9, 11]. 하지만 집합건축물대장 상 위반건축물 등재 사실과 공부상의 용도와 현황의 불일치는 간과할 수 없는 중대한 위험 요소입니다 [cite:PROVIDED_INFO, SEARCH_RESULT_12, 13, 14, 15, 16]. 이러한 위반건축물 문제는 향후 재산권 행사 및 경제적 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 경매 진행 시 반드시 관련 사항을 철저히 확인하고 전문가와 상담하여 구체적인 해결 방안 및 예상 비용을 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

본건은 천안 불당동의 핵심 상업지역에 위치하여 장기적인 상권 성장 가능성을 기대할 수 있습니다 [cite:SEARCH_RESULT_8, 9, 11]. 위반건축물 관련 문제가 해결되거나 시정 조치를 통해 정상화될 경우, 현재 감정가 대비 상당한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 위반건축물 해소를 위한 법적 절차, 예상 비용, 소요 시간 등을 충분히 고려해야 하며, 현장 방문을 통해 실제 건축물의 상태 및 위반 내용을 면밀히 확인하고, 전문가의 도움을 받아 리스크를 최소화하는 신중한 접근이 필요합니다. 현재 영업 중인 '벨라테라피' 상가의 임대차 관계 및 계약 조건 등도 확인하여 투자 결정에 반영해야 합니다.

법원 정보

천안지원 경매1계