나이스옥션 법원경매 천안 2025타경508 [1] 충청남도 아산시 방축동 134-1 남산현대아파트 104동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 방축동 소재 ‘방축동사거리’ 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아
파트단지, 근린생활시설 등으로 형성된 아파트지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하고, 인근에 간선도로 및 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 13층 건물 중 6층 601호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감
내벽 : 벽지, 타일 등 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실겸 화장실2, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장설비, 도시가스에 의한 개별난방
설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 사다리형 토지로서, '아파트용건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트단지 북측과 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하며, 폭 약 8m 내외의 단지 내 도로
가 개설되어 있는 등 인접도로의 포장 및 계통의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

1) 방축동 134-1 : 도시지역, 제2종일반주거지역(2021-03-25)(제2종일반주거지역), 소로2류
(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 상대보호구역(온양천도초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(하늘유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 경계중복에 따라 용도지역이 중복
발급될 수 있으니 관련실과에 확인바랍니다.

2) 방축동 134-22 : 도시지역, 제2종일반주거지역(2021-03-25)(제2종일반주거지역), 소로2류
(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 상대보호구역(온양천도초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(하늘유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(하늘유치원)<교육환경
보호에 관한 법률>, 경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인바
랍니다.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 특이사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경508 (1)

물건종류: 아파트

소재지: 충청남도 아산시 방축동 134-1 남산현대아파트 104동 6층 601호

감정가: 190,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

토지면적: 41.51㎡ (약 12.56평)

건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 방축동 소재 ‘방축동사거리’ 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성된 아파트지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 시내버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

아파트단지는 북측과 서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있으며, 약 8m 내외의 단지 내 도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

또한, 소로2류 (폭 8m~10m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(온양천도초등학교, 하늘유치원), 절대보호구역(하늘유치원)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

주변은 주거 밀집 지역으로 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

주변 관광지로는 현충사, 온양민속박물관, 외암민속마을 등이 있으며, 영인산자연휴양림 등이 인접해 있어 여가 활동을 즐기기에도 좋습니다.

아산시는 과거 혐오시설로 분류되었던 소각장 등을 친환경 공원(호롱빛공원, 환경과학공원)으로 조성하여 관광 명소로 탈바꿈시키는 등 도시 환경 개선 노력을 기울이고 있습니다. 현재 본건 아파트 인근에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

2021년 3월 25일자 정우새마을금고 근저당권 (100,800,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 한효동

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 3월 26일

대항력: 없음

주의: 임차인은 있으나 대항력은 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 확인되어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.5. 총 인수 보증금

0원

4. 상권분석

본건이 소재한 아산시 방축동은 주거 기능이 중심인 지역으로, 아파트 단지와 근린생활시설이 함께 분포하고 있습니다.

안정적인 배후 수요를 기반으로 하며, 지역 내 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 충족할 수 있는 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 남산현대아파트

준공연도: 1998년

세대수: 332세대 (4개동)

주요시설: 관리사무소, 노인정, 자전거 보관소, 지하주차장(12대), 지상주차장(7대) 등. 총 주차대수 193대.

최고층: 15층

5.2. 편의시설

인근 근린생활시설 이용 가능하며, 아파트 단지 내 부대시설을 활용할 수 있습니다.

5.3. 교육시설

온양천도초등학교, 하늘유치원 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (상대/절대보호구역)

5.4. 의료시설

가까운 병원 및 의원급 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가 대비 실거래가 차이

본건의 감정가는 190,000,000원이지만, 동일 평형(84.995㎡)의 최근 실거래가는 2026년 2월 170,000,000원, 2026년 3월 169,000,000원 수준입니다. 감정가가 실제 시장가보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으므로, 입찰가 산정 시 신중한 검토가 필요합니다.

6.2. 준공 연도

1998년 준공으로 약 28년이 경과한 아파트이므로, 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

토지이용계획에 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 현재 아파트 단지로서의 이용에는 큰 문제가 없으나, 향후 지역 개발 계획 등에 따른 변동 가능성을 염두에 두는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 권리 관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있는 아파트입니다.

아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 생활 환경이 갖추어져 있으며, 교통 접근성도 양호합니다.

다만, 감정가와 실거래가 간의 차이 및 준공 연도를 고려하여 신중한 투자가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리가 없어 명확한 투자 대상입니다.

* 동일 면적의 최근 실거래가 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

* 아산시의 지속적인 개발에 따른 미래 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건과 동일 평형(84.995㎡)의 최근 실거래가는 1억 6,900만원 ~ 1억 7,000만원 수준입니다.

감정가(1억 9,000만원)보다는 낮은 시세에 거래되고 있어, 입찰가 산정에 있어 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 1억 6,000만원 ~ 1억 7,500만원

합리적인 낙찰을 위해서는 1억 6,500만원 내외를 목표로 고려하는 것이 좋습니다.

이는 최근 실거래가 수준을 반영하되, 향후 시장 상황 및 본건의 특성을 고려한 잠정적인 제안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.