나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502479 [1] 대전광역시 서구 변동 304-6 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502479 [1] 대전광역시 서구 변동 304-6 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

대전지방법원 경매4계 2025타경502479 | 소재지: 대전광역시 서구 변동 304-6 2층201호 | 감정가: 84,400,000원 | 최저가: 41,356,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502479 (1)

소재지: 대전광역시 서구 변동 304-6 2층201호 (중원빌라)

용도: 다세대주택 (공동주택)

경매구분: 부동산강제경매 (토지/건물 일괄매각)

감정가: 84,400,000원

채권자: 신OOOOO

소유자: 주OOOOOO

1.2. 면적 및 구조 정보

토지면적 (대지권): 30.12㎡ (약 9.11평)

건물면적 (전용면적): 54.42㎡ (약 16.47평)

참고 (추정 공급면적): 약 65.30㎡ (약 19.74평)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 제2층

건물 이용상태: 공동주택(다세대주택)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

최고의 입지: 본건은 '내동중학교' 남서측 근거리에 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 근거리에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통입니다.

토지 이용 계획: 제1종일반주거지역에 해당하여 주거 편의성이 높으며, 주거용 건부지로 이용 중인 정방형의 평지입니다. 북측 및 서측으로 포장된 소로에 접하고 있습니다.

2.2. 상권분석

본건은 전형적인 주택 밀집 지역 내에 위치하며, 도보권 내에 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활 편의시설 이용은 용이합니다. 상업지구가 아닌 주거지역이므로 대형 상업 시설보다는 소규모 생활 밀착형 상권이 형성되어 있습니다.

2.3. 생활정보

교육 시설: 인근에 '내동중학교'를 비롯한 초·중·고등학교 등 교육 시설이 위치하여 학군 접근성이 양호합니다. (다만, 상대보호구역으로 지정되어 있어 일부 유해시설 설립에 제한이 있을 수 있습니다.)

혐오 시설: 주변 지역에 특별히 검색되는 혐오 시설은 없습니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매이며, 토지 및 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

법적 특이사항: 감정평가서상 '공부와의 차이 없음'으로 명시되어 있어, 현황과 공부상의 불일치로 인한 법적 문제는 없을 것으로 보입니다.

용도지역 제한: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 특히 상대보호구역은 일부 유해시설의 설립을 제한합니다.

3.2. 잠재적 리스크

선순위 임차인: **주의사항** - 검색된 정보에 따르면, 본건은 '선순위 임차인' 또는 '대항력 있는 임차인'이 존재할 가능성이 높습니다.

미확인 임대 관계: 감정평가서에 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있으나, 검색 결과와 같이 선순위 임차인이 존재한다면, 낙찰자는 그 임차인의 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. 입찰 전 반드시 **매각물건명세서** 및 법원 현황조사서를 통해 임차인의 대항력 여부, 배당 순위 및 미배당 보증금 잔액을 철저히 확인해야 합니다.

4. 투자 종합 의견

4.1. 종합 의견

본건은 대전 서구 변동의 기존 주거지 내에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경 및 교통 여건은 양호합니다. 제1종일반주거지역에 속하여 주거 안정성이 보장됩니다.

다만, 권리분석상 '선순위 임차인'의 존재 가능성이 높으므로, 입찰 시에는 해당 임차인의 보증금 인수액을 면밀히 분석하고, 예상 인수액을 최저가에서 제외한 금액으로 입찰가를 산정하는 보수적인 접근이 필수적입니다.

4.2. 투자 포인트

가격 경쟁력: 유찰 1회(검색 결과 기준)를 거쳐 감정가 대비 저감된 최저가로 시작할 경우, 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

실수요 중심: 실거주를 목적으로 하는 매수자에게는 안정적인 주거 지역, 학교 근접성, 그리고 비교적 넓은 전용면적(16.47평)이 장점으로 작용할 수 있습니다.

토지 지분: 토지 지분(대지권 9.11평)이 확보되어 있어 장기적으로 재개발 가능성을 염두에 둘 수 있는 투자입니다 (다만, 현재 제1종일반주거지역이며 빌라 밀집지역임을 감안해야 합니다).

4.3. 결론

본 물건은 위치상 장점이 있으나, 권리분석상 임차인 관련 리스크(인수 금액)가 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 임차인 권리 분석을 통해 인수 리스크를 정확히 파악하는 것이 성공적인 투자 전략의 핵심입니다.

법원 정보

대전지방법원 경매4계