나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15738 [1] 충청남도 보령시 대천동 15 엘케이 산새마을 302동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 대천동 소재 ""대천초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 엘케이 산새
마을 아파트 제302동 3층 302호로서, 주위는 아파트, 학교, 단독주택, 근린생활시설 등으로
형성되어있는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트 평슬래브지붕 6층 중 제3층 제302호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 징크판넬 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 마감,
창호 : 하이샷시 이중창 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가로장방형 평지로서, 아파트(엘케이산새마을) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적도상 북서측 및 남서측으로 폭 8m의 포장도로와 각각 접하고 있으나. 차량출입은
남서측 도로를 통해 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(대천도시지역), 제2종일반주거지역(2016-06-10) 가축사육제한구역(전부제한)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,교육환경보호구역(2025-05-23)(상대보호구역)<교육환경
보호에 관한 법률>,하수처리구역(보령)<하수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 홍성지원 2025타경15738 (1)

* 소재지: 충청남도 보령시 대천동 15 엘케이 산새마을 302동 3층302호

* 용도: 아파트

* 감정가: 180,000,000원

* 토지면적: 84.08㎡ (약 25.44평)

* 토지지분: 84.0833㎡ (약 25.44평)

* 건물면적(전용면적): 77.54㎡ (약 23.46평)

* 건물(총)면적: 1177.07㎡ (엘케이 산새마을 302동 전체 면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 보령시 대천동에 소재하며, ""대천초등학교"" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 학교, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남서측으로 접한 폭 8m의 포장도로를 통해 주 진입이 가능합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 하수처리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 9월 12일 접수된 한국자산관리공사의 가압류 (갑5) 입니다.

* 주요 권리사항:

* 소유권 보존 (갑1, 2017-07-21) 및 이전 (갑2, 2018-11-14) 등기 내역이 있습니다.

* 주택임차권 (을5, 2024-05-08 접수)이 존재하며, 권리자 전유순은 보증금 157,500,000원을 배당받지 못할 경우 매수인에게 인수됩니다.

* 강제경매 (갑6, 2025-05-22 접수) 등기 내역도 있으나, 이는 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액: 약 203,442,780원입니다.

* 특이사항: 전유순 임차인은 대항력(2020-04-29 전입 및 확정)을 갖추고 있으며, 보증금 157,500,000원은 매수인이 인수해야 하는 조건입니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 대천동은 주거 지역과 상업 시설이 어우러져 있어 기본적인 생활 편의성을 제공합니다.

* 대천초등학교가 인접해 있어 학생 관련 소비 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 주변의 아파트 단지 및 근린생활시설로 인해 지역 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 마트, 병원, 식당 등 다양한 근린생활시설이 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교육시설: 단지 바로 인근에 대천초등학교가 위치하며, 도보 거리에 대천중학교, 대천고등학교 등도 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 가까운 버스정류장을 통해 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 전유순의 보증금 157,500,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 부담이 발생함을 의미합니다.

* 교육환경보호구역: 학교 인근 지역으로, 관련 법규에 따라 특정 업종의 시설 설치 및 운영에 제한이 있을 수 있습니다. (기존 아파트에는 큰 영향 없음)

7. 종합 의견

* 본 경매 물건은 보령시 대천동의 아파트로서, 대천초등학교와 인접하여 교육 환경 및 주거 편의성이 양호합니다.

* 다만, 157,500,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여 매수인이 이를 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 입찰 시에는 해당 인수 금액을 반드시 고려하여 본인의 자금 계획과 투자 목표에 부합하는지 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 초등학교를 비롯한 교육 시설 및 근린생활시설이 잘 갖춰진 주거 밀집 지역에 위치합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각: 부동산의 재산권 행사에 용이합니다.

* 주변 시세 대비 가치 판단: 최근 실거래가 정보를 바탕으로 인수 보증금을 고려한 실질적인 매입 가격을 산정할 경우, 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 180,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 157,500,000원을 매수인이 인수해야 합니다.

* 따라서 예상 입찰가 산정 시에는 감정가를 기준으로 하되, 실제 부담하게 될 총액(낙찰가 + 인수 보증금)이 주변 시세 및 본인의 투자 목표를 고려했을 때 합리적인 수준인지 면밀히 분석해야 합니다.

* 인근 유사 아파트의 최근 실거래가가 1억 5천만원에서 1억 9천만원 사이임을 참고하여, 인수 보증금을 고려한 최종 부담 가능 금액을 역산하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.