나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502500 [1] 세종특별자치시 소담동 576 펠리체타워2 6층613호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 소담동에 소재하는 ""소담초등학교"" 북서측 인근에 위치하는 구분건물(""펠리체타워2"" 제6층 제613호, 전유면적 : 30.735㎡)로서, 본건 주변은 근린생활시설, 주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장(일반, BRT)이 소재하는 등 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층건물내 6층 613호로서,

외벽: 치장타일 마감 등임.
창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 업무용 및 주거용 등의 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 대로 및 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 세종특별자치시 소담동 576번지 펠리체타워2 6층 613호에 위치한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 대전지방법원 2025타경502500 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 127,000,000원입니다.

건축물대장상 준공일은 2017년 9월 25일입니다.

1.1. 기본 현황

* 소재지: 세종특별자치시 소담동 576 펠리체타워2 6층 613호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 127,000,000원

* 토지 면적: 9.45㎡ (약 2.86평)

* 건물 면적: 30.73㎡ (약 9.30평) - 전용면적

* 총 층수: 9층 중 6층

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 조OO

2. 입지조건

본건은 세종특별자치시 소담동에 소재하며, "소담초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 일상적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 일반 및 BRT 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

대로 및 중로에 접해 있어 도로 접근성은 양호합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등에 지정되어 있습니다.

2.1. 주변 환경

* 위치: 소담초등학교 북서측 인근

* 주변 개발 현황: 근린생활시설, 주택, 학교 등 혼재 지역

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장(일반, BRT) 소재

* 도로: 대로 및 중로 접합

* 토지이용계획: 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등

3. 권리분석

본건은 강제 경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 2024년 3월 5일 접수된 세종세무서장의 압류입니다.

등기부상 을구 3번 순위의 주택임차권(권리자: 조대현)이 존재하며, 보증금 120,000,000원, 전입일자 2023년 4월 14일, 확정일자 2023년 2월 7일로 대항력이 있습니다.

이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 즉, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 부담해야 합니다.

기타 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 조대현

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-14

* 확정일자: 2023-02-07

* 대항력: 있음

* 비고: 매수인에게 인수되는 권리임. (주의: 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 보증금 120,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있으므로 세심한 주의가 필요합니다.)

3.2. 말소기준권리

* 압류: 세종세무서장 (2024-03-05)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 을구 3번 주택임차권: 임차보증금 120,000,000원, 전입일자 2023.04.14, 확정일자 2023.02.07. 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 펠리체타워2는 주거용(도시형생활주택) 외에 근린생활시설, 업무시설 등의 용도로 활용될 수 있는 복합 건물입니다.

주변에 학교 및 주거 단지가 밀집해 있어 기본적인 지역 상권은 형성되어 있으며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

인근 지역은 세종시의 개발 계획에 따라 지속적인 성장 가능성이 있는 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 인근 학교: 소담초등학교

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능

* 교통: BRT 포함 버스 노선 이용 가능

* 환경: 주거 및 교육 시설이 인접하여 정온한 주거 환경 형성

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 주택임차인의 보증금 120,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

경매 감정가 127,000,000원에 비해 인수해야 할 보증금이 높아, 낙찰받더라도 실제 매수인의 총 지출액이 예상보다 커질 수 있습니다.

임차인의 차임이 0원으로 기재된 점도 특이사항으로, 해당 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

보증금 전액이 배당을 통해 회수되지 않을 경우, 그 차액을 매수인이 부담해야 하므로 입찰 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 신흥 주거 지역에 위치하여 미래 가치가 기대되나, 상당한 금액의 선순위 임차보증금을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다.

명확한 권리 분석과 함께 인수되는 보증금액을 총 매수 비용에 포함하여 신중하게 접근해야 합니다.

임차인과의 명도 협상 및 보증금 회수 가능성 등을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 개발 수혜 지역에 위치.

* 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 수요 예상.

* 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 127,000,000원이며, 최근 유사 물건의 매매 사례는 115,000,000원에서 127,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

다만, 본 건은 120,000,000원의 선순위 임차보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 실제 총 지출 비용은 낙찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

이 점을 감안할 때, 투자 수익성을 확보하기 위해서는 시세보다 현저히 낮은 금액으로 접근하는 것이 바람직합니다.

그러나 인수 보증금 120,000,000원을 제외하고, 최근 매매 사례와 감정가를 고려하여 보수적으로 접근 시, 예상 입찰가는 100,000,000원 ~ 110,000,000원 범위로 제안합니다.

이 가격으로 낙찰받더라도, 인수 보증금을 포함한 총 지출액은 200,000,000원 ~ 210,000,000원에 달하게 되므로, 투자 회수 가능성을 면밀히 분석해야 합니다.

입찰 시에는 반드시 인수되는 임차보증금을 고려하여 총 투자 비용을 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.