나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3534 [1] 대전광역시 중구 사정동 433-82 임야 경매

매각기일: 2025-12-31

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3534 [1] 대전광역시 중구 사정동 433-82 임야 경매

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대전지방법원 경매5계 2025타경3534 | 소재지: 대전광역시 중구 사정동 433-82 | 감정가: 169,100,000원 | 최저가: 82,859,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3534 (1)

소재지: 대전광역시 중구 사정동 433-82

용도: 임야 (현황: 주거용 건물 등)

감정가: 169,100,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.2. 면적 및 감정 현황

토지면적: 950.00㎡ (약 287.37평)

건물면적: 0.00㎡

제시외 건물 면적: 275.00㎡ (매각 제외)

토지 지분율: 95000/95000 (전체 지분)

2. 입지 분석 및 환경

2.1. 입지조건

본건은 대전광역시 중구 사정동 소재 "대전산성초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

완경사 지대에 위치한 부정형의 토지이며, 공부상 지목은 '임야'이나 현황 '주거 기타' 용도로 이용 중입니다.

2.2. 생활정보

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통인 편입니다.

주택가와 임야가 혼재된 지역이므로, 생활 편의시설 접근성(마트, 병원 등)은 도심 지역에 비해 다소 부족할 수 있으나, 초등학교가 인근에 있어 교육 환경상 이점은 있습니다.

(혐오시설 정보: 현장 답사 및 주변 환경 확인을 통해 특정 혐오시설 유무를 반드시 확인해야 합니다. 자료상으로는 특별히 언급되지 않았습니다.)

2.3. 상권분석

본건은 임야 및 주거지역에 위치하고 있어 별도의 상권 형성은 미미하며, 주거지로서의 가치와 토지 개발 및 이용 제한 여부가 주된 분석 대상입니다.

3. 권리 및 법률 분석

3.1. 권리분석

본건은 토지 매각을 위한 경매 건이며, 소유자와 채무자가 동일합니다.

가장 큰 권리상 특이사항은 "법정지상권 성립 가능성"입니다. 매각에서 제외되는 제시외 건물(데크, 비닐하우스, 창고 포함)이 $275.00 \text{m}^2$ 상당 존재하며, 토지와 건물의 소유자가 동일인인 상태에서 경매가 진행되었으므로, 매수인은 토지 취득 후 건물 소유자를 상대로 지료 청구 소송 또는 법정지상권에 대한 법적 대응이 필요할 수 있습니다.

최저매각가격은 제시외 건물로 인해 가치가 제한받은 가격임을 인지해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크

법정지상권: 매각 대상이 토지뿐이고, 제시외 건물들이 상당 면적(약 $275.00 \text{m}^2$) 존재하며 매각에서 제외되므로, 토지 소유권 취득 후 법정지상권 성립 여부 및 지료 문제로 인해 명도(건물 철거)까지 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

도로 문제 (맹지): 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이며, 현재는 북서측 타인 소유 인접 필지의 현황 비포장도로를 이용 중입니다. 경매로 인한 소유권 변동 시 도로 사용 권리가 지속될지에 대한 법적 확인 및 인접 토지 소유자와의 협의가 필수적입니다.

토지 이용 제한: 토지이용계획확인서상 자연녹지지역, 도시자연공원구역, 공익용산지, 임업용산지, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어, 향후 개발 행위 및 건축 행위에 상당한 제한을 받을 수 있습니다. 현재 '임야' 지목을 '대지' 등으로 변경하는 과정이 까다로울 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본건은 비교적 넓은 면적의 임야($950.00 \text{m}^2$, 약 $287.37$ 평)가 낮은 감정가(제시외 건물 제한 가격)로 매각되는 기회이지만, 법정지상권, 맹지 현황, 복잡한 토지이용계획(자연녹지, 공익용산지 등)이라는 세 가지 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다.

초기 접근 시 리스크 요인에 대한 충분한 법적, 행정적 검토가 선행되어야 합니다.

4.2. 투자 포인트

가격적 메리트: 제시외 건물로 인한 최저매각가격의 제한으로 인해, 해당 리스크를 감안하더라도 충분히 낮은 가격으로 토지를 매입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

대체 토지 활용: 주거용 건물 등이 현황 이용 중이므로, 법정지상권 문제 해결 후 또는 지료 청구를 통해 장기간 안정적인 수익(임료)을 기대할 수 있습니다.

미래 개발 가능성: 복잡한 용도지역 제한이 있으나, 장기적인 관점에서 자연녹지지역 내에서의 개발(예: 농림어업용 시설, 단독주택 등)에 대한 가능성을 모색할 수 있습니다.

법원 정보

대전지방법원 경매5계