나이스옥션 법원경매 영동 2025타경80 [1] 충청북도 옥천군 청산면 교평리 172-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기 · 평가일 2025.06.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 청산면 교평리 소재 ""청산삼거리"" 북동측 근거리에 위치하며,
본건 주위는 전원주택, 자연림 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 노선버스정류장까지의 거리 및 배차노선 등을 고려시
대중교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 : 세장형 평탄조성된 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.
기호 3, 4 : 일단의 사다리형 평탄조성된 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.
기호 5 : 부정형 평탄조성된 토지로 주거나지로 이용 중임.
기호 6 : 사디리형 토지로 현황 주거용 건부지로 이용 중임.
기호 8 : 세장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1, 3, 4 : 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.
기호 6, 7 : 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.
기호 8 : 서측 및 북측으로 노폭 약 6미터, 2미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 3, 4, 8:
도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지.



기호 6, 7:
도시지역, 보전관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호 1, 3, 4 의 공부상 지목은 임야이나 현황 대이며, 기호 7의 공부상 지목은 전이나
현황 주거용 건부지로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)기호 3, 4 토지는 기호 5 건물의 건부지로 일단지로 평가하였으며, 기호 3 지상의
관정은 제시외물건으로 평가하였음.
2)기호 6, 7 토지는 둘 이상의 용도지역(자연녹지지역, 보전관리지역)에 속하나 자연
녹지지역의 면적이 과소하여 가격에 미치는 영향이 미미한바, 주된 용도지역인 보전
관리지역을 기준으로 평가하였음.
3)기호 7 지상에 후첨 사진과 같이 주택이 소재하나, 평가목적을 고려하여 나지상정
평가하였으며, 건물 소재로 인해 토지가 제한받는 가격은 ""토지감정평가명세표""에
기재하였으니 경매진행시 참고바람.
4)본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명한 바 정확한 사항은 측량을 요하며, 토지상의
축대, 수도시설, 조경수는 토지에 포함하였으며, 대용량 가스저장탱크는 타인소유로
조사되어 평가에서 제외하였으니 경매진행시 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 단층 건으로서,

외벽: 대리석 붙임 마감,
창호: 새시 창호임.

기호 5 : 철근콘크리트구조 스라브(현황 판넬경사)지붕 단층 건으로서,

외벽: 대리석 붙임 마감,
창호: 새시 창호임.

기호 9 : 철근콘크리트구조 기와지붕 단층 건으로서,

외벽: 대리석 붙임 마감,
창호: 새시 창호임.

이용상태

기호 2, 5, 9:
공히 주거용으로 이용 중임.

설비내역

기호 2, 5, 9:
공히 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적도 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각.
- 목록 1의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 '대'임.
- 지상의 축대, 수도시설, 조경수는 포함하며, 대용량 가스저장탱크(가스회사 소유)는 매각대상에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 물건은 충청북도 옥천군 청산면 교평리 172-15번지에 소재한 단독주택입니다. 사건번호는 영동지원 2025타경80 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

1.2. 면적 및 건물정보

토지 면적은 550.00㎡ (약 166.38평)이며, 건물 면적은 84.02㎡ (약 25.41평)입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가는 269,668,400원입니다.

1.4. 특이사항

공동담보로 진행되며, 목록 1의 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '대'입니다. 지상의 축대, 수도시설, 조경수는 포함되나, 대용량 가스저장탱크(가스회사 소유)는 매각 대상에서 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 위치

본 건은 충청북도 옥천군 청산면 교평리 소재 "청산삼거리" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 전원주택, 자연림 등이 소재하는 지역으로 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 노선버스정류장까지의 거리 및 배차 노선 등을 고려할 때 대중교통 상황은 보통 수준입니다. 2차선 도로에서 약 60m 떨어진 곳에 위치하며, 도로 폭은 약 6미터 내외로 차량 통행이 원활한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 현황

토지는 동측, 서측, 북측으로 노폭 약 2~6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 토지 이용 현황은 주거용 건부지 및 주거지로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 기호 1, 3, 4, 8: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지.

* 기호 6, 7: 도시지역, 보전관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한지역, 배출시설설치제한지역.

* 공부상 지목과 현황이 다르게 이용되는 토지(임야→대, 전→대)가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

등기부등본상 채권 총액은 725,000,000원으로, 채권자 새경산새마을금고의 근저당이 말소기준권리입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리인 근저당(을8, 2022-11-08, 새경산새마을금고, 442,000,000원)보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등이 포함됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 안진섭

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-20

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

(임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수되는 금전적 부담은 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황 및 상권 특성

본 물건이 위치한 청산면 교평리는 전원주택 및 자연림이 어우러진 지역으로, 상업 시설보다는 주거 및 자연 환경 중심의 입지입니다. 청산삼거리 인근에 위치하여 기본적인 접근성은 갖추고 있습니다. 충북 옥천군은 생활SOC 복합화 사업 등을 추진하며 지역 균형 발전을 꾀하고 있어, 향후 문화·체육·복지 시설 접근성이 개선될 가능성이 있습니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

제공된 주변 연립/다세대 매매 정보(유니온주택, 1992년식, 전용면적 약 59.58㎡)는 2024년 7월 350,000,000원~395,000,000원, 2025년 9월 450,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건의 단독주택 유형과는 차이가 있으나, 지역 내 주거용 부동산의 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

유사한 규모의 단독주택(토지 약 639㎡, 건물 약 84㎡)이 2026년 5월 250,000,000원에 거래된 사례가 있어, 본 건의 감정가(269,668,400원)는 시세 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

4.3. 주변 혐오시설 조사

현장 조사 및 관련 자료 검색 결과, 본 건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

조용한 전원생활을 누릴 수 있는 자연 친화적인 환경입니다.

5.2. 편의 및 공공시설 접근성

* 의료: 옥천군청산면보건지소(지전길 32-15)가 차량 이동 가능한 거리에 있으며, 인근 옥천읍에 종합병원급 시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

* 교육: 청산초등학교, 청산중학교, 청산고등학교가 청산면 내에 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 청산면 소재지에 마트, 편의점 등 기본적인 상업 시설이 있으며, 마을회관, 경로당 등 주민복지시설이 있습니다. 또한, 향수 오토캠핑장과 같이 여가 활동을 즐길 수 있는 시설도 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 공부상 지목과 현황의 차이(임야→대, 전→대)가 있어, 향후 토지 관련 행정 처리 시 확인이 필요할 수 있습니다.

* 옥천군 청산면 교평지구 일대에 풍수해 생활권 종합 정비 사업이 추진되고 있어, 지역 내 상습 침수 지역 해소 사업과 연관성이 있을 수 있습니다. (결과 참조)

6.2. 물건 자체의 특징

* 매각 대상에서 제외되는 대용량 가스저장탱크(타인 소유)가 현장에 존재하므로, 소유권 및 철거 관련 사항을 사전에 확인해야 합니다.

* 토지 경계가 불분명할 수 있어 정확한 사항은 측량이 필요할 수 있습니다.

6.3. 재무적 리스크

등기부채권 총액이 725,000,000원으로 감정가 대비 상당히 높아, 경매 진행 과정 및 채무 관계를 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 자연 친화적인 환경에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. 모든 등기상 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 깨끗한 편이며, 인수되는 임차 보증금 또한 없어 명도 관련 부담이 적습니다. 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 판단되며, 생활 편의 및 교육 시설 접근성도 양호합니다. 다만, 공부상 지목과 현황의 차이, 제외되는 지장물, 그리고 지역 내 풍수해 관련 사업 추진 등을 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(550㎡)을 바탕으로 한 주거용 가치 및 잠재적 활용 가능성이 있습니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담 없는 깨끗한 등기 상태를 확보할 수 있습니다.

* 자연 친화적인 전원생활을 누릴 수 있는 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 대항력 없는 임차인이므로 명도 관련 리스크가 낮습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 정보와 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려하였을 때, 본 건의 예상 입찰가는 310,000,000원에서 330,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다. 본 감정가(269,668,400원)는 적정 수준으로 판단되나, 유사한 규모의 단독주택 거래 사례(250,000,000원)와 지역 내 연립/다세대 주택의 시세(350,000,000원 이상)를 감안할 때, 본 건의 입지와 가치를 고려하여 감정가 대비 115% ~ 120% 수준에서 경쟁력을 갖춘 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 이 예상가는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 시장 상황 변화를 추가로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.