나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1067 [1] 충청북도 음성군 원남면 하노리 644-5 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2025.06.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 원남면 하당리 소재 ""국도38호 하당삼거리"" 남동측 인근에 위치하
고 있는 공업용부동산 및 도로 등이며, 주위는 중소규모 공장,창고시설,농경지,과수원.농촌
주택 등으로 형성돤 지역으로서 공업용부동산으로서의 주위환경 보통임.

교통상황

1)기호1~5토지: 일단지로 이용중이며, 세로(가) 도로에 접하고 있어 차량 접근 가능하며, 인
근으로 지방도로 및 국도가 통과하고 있어 교통상황 보통임.
2)기호11토지: 현황 도로로서 차량 접근 가능하며,교통상황 보통임
3)기호12토지: 대부분 현황 도로로서 차량 접근 가능하며, 교통상황 보통임
4)기호13토지: 일부 세로(가) 도로에 접하고 있어 차량 접근 가능하며, 교통상황 보통임
5)기호14토지: 세로(가) 도로에 접하고 있어 차량 접근 가능하며,교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

1)기호1~5토지; 5필지 일단지로 이용중이며, 토지 형태는 부정형으로서 공업용부동산으로
이용하고 있음.
2)기호11토지: 토지 형태는 부정형이며,지목은 하천이나 현황 ""도로""로 이용하고 있음.
3)기호12토지: 토지 형태는 부정형이며,지목은 하천이나 현황 대부분 ""도로""로 이용하고 있
으며, 일부 ""전 기타""임.
4)기호13토지: 토지 형태는 부정형이며,지목은 하천이나 현황 일부 ""전 기타"", 일부 기호1~
5토지와 함께 공업용으로 이용하고 있는 공업기타임.
5)기호14토지: 토지 형태는 부정형이며,지목은 하천이나 현황 ""전 기타""임.

인접 도로상태

1)기호1~5토지: 일단지로 이용중이며, 남서측으로 세로(가) 도로에 접하고 있음
2)기호11토지: 현황 세로(가) 도로임
3)기호12토지: 대부분 현황 세로(가) 도로임
4)기호13토지: 일부 세로(가) 도로에 접하고 있음.
5)기호14토지: 세로(가) 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1)기호1,2,3,4,5토지:
계획관리지역,성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형),가축사육제한구역(2024-06-07)(일부제
한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),가축사육제한구역(2024-10-25)(일부제한구
역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

2)기호11토지:
보전관리지역,계획관리지역,성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형),가축사육제한구역(2024-
06-07)(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),가축사육제한구역(2024-10-25)
(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),(추가기재) 건축법 제2조 제1항 제11
호 나목에 따른 도로(도로 일부 포함)

3)기호12토지:
보전관리지역,계획관리지역,성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형),가축사육제한구역(2024-
06-07)(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),가축사육제한구역(2024-10-25)
(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),접도구역(2021-11-30)(도로법),접도
구역(국도037)(도로법),(추가기재) 건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부
포함)

4)기호13토지:
보전관리지역,계획관리지역,성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형),가축사육제한구역(2024-
06-07)(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),가축사육제한구역(2024-10-25)
(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),접도구역(2021-11-30)(도로법)

5)기호14토지:
계획관리지역,보전관리지역,성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형),가축사육제한구역(2024-
06-07)(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),가축사육제한구역(2024-10-25)
(일부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),접도구역(2021-11-30)(도로법)

제시목록 외의 물건

없 음

공부와의 차이

1)기호11토지: 공부상 지목은 ""하천""이나 현황 ""도로""로 이용하고 있음
2)기호12토지: 공부상 지목은 ""하천""이나 현황 대부분 ""도로""로 이용하고 있음
3)기호13토지: 공부상 지목은 ""하천""이나 현황 일부 ""전 기타"", 일부 ""공업기타""로 이용하고
있음
4)기호14토지: 공부상 지목은 ""하천""이나 현황 ""전 기타""로 이용하고 있음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

""건물감정평가요항표""참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

※기호6건물(가동호):2014.10.31자로 사용승인(493.88㎡)되었으며, 2017.07.03자로 일부 증
축(296.52㎡,21.15㎡)한 일반철골조 및 경량철골조 판넬지붕 단층(기존
공장건물은 높은 층고를 이용하여 내부 2층으로 만들어 이용) 공장으로
서


내.외벽: 판넬 등 마감
창호: 샷시창
바닥: 에폭시 및 몰탈바름 등 마감


※기호7건물(나동호):2014.10.31자로 사용승인(493.88㎡)되었으며,2020.10.22자로 일부 증축
(11.07㎡)한 일반철골조 및 경량철골조 판넬지붕 단층(기존공장건물은
높은 층고를 이용하여 일부에 내부 2층으로 만들어 이용) 공장으로서


내.외벽: 판넬 등 마감
창호: 샷시창
바닥: 에폭시 및 몰탈바름 등 마감



※기호8건물(다동호):2014.10.31자로 사용승인되었으며, 경량철골조 판넬지붕 단층 사무실
및 기숙사로서


외벽: 판넬 등 마감
내벽: 보드위 페인트,벽지도배 등 마감
창호: 샷시창
바닥: 아스타일 및 모노륨깔기 등 마감


※기호9건물(라동호):2014.10.31자로 사용승인되었으며, 경량철골조 판넬지붕 단층 사무실
으로서


외벽: 판넬 등 마감
내벽: 보드위 페인트 등 마감
창호: 샷시창
바닥: 아스타일 및 모노륨깔기 등 마감


※기호10건물(마동호): 2017.07.03자로 사용승인되었으며, 경량철골조 판넬지붕 단층 창고
로서


내.외벽: 판넬 등 마감
바닥: 콘크리트 등 마감

이용상태

1)기호6건물(가동호):공장 등(기존건물은 높은 층고를 이용하여 내부 2층으로 만들어 이용)

2)기호7건물(나동호):공장 등(기존건물은 높은 층고를 이용하여 일부 내부 2층으로 만들어
이용)
3)기호8건물(다동호): 사무실, 기숙사
4)기호9건물(라동호): 사무실
5)기호10건물(마동호): 창고

설비내역

1)기호6건물(가동호): 전기설비,화재탐지설비 등
2)기호7건물(나동호): 전기설비,화재탐지설비 등
3)기호8건물(다동호): 난방설비,위생설비,전기설비,급배수설비 등
4)기호9건물(라동호): 난방설비,위생설비,전기설비,급배수설비 등
5)기호10건물(마동호): 전기설비 등

부합물 및 종물

㉠:경량철골구조 판넬지붕 단층 공장(위험물저장소), 15㎡(일반건축물대장 등재)
㉡:철골구조 썬라이트지붕, 창고 및 작업장,약187.5㎡
㉢:판넬조 판넬지붕,화장실,약2.4㎡
㉣:판넬조 판넬지붕,창고, 약3.5㎡
㉤:철재골조 비빈천막덮개, 창고, 약77㎡
㉥:벽체이용 철재기둥 썬라이트지붕, 차양겸 비가림막, 약156㎡
㉦:판넬조 판넬지붕, 창고,약18.9㎡
㉧:철파이프골조 비닐덮개,창고, 약32㎡
㉨:판넬조 판넬지붕,공장,약7.7㎡
㉩:철재골조 비닐덮개,창고, 약81.3㎡

※㉠은 일반건축물대장 등재되어 있음.

공부와의 차이

※기호6건물(가동호): 기존공장건물 부분은 공부상 단층 이나 현황은 높은 층고를 이용하여
내부 2층을 만들어 이용하고 있음.
※기호7건물(낟오호): 공부상 단층이나 현황은 높은 층고를 이용하여 일부에 내부 2층을 만
들어 이용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각(기계기구, 제시외 건물 매각 포함), 목록11,12 지분매각, 이동식 컨테이너(사무실,창고,바퀴굴림형 철재구조)매각 제외, 목록11~14 지목은 ‘하천’이나 현황은 ‘도로’, ‘전기타’임, 기계기구 소재 및 소재불명은 기계기구감정평가명세표 및 감정평가액의 의견 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

충주지원 2025타경1067 (1)

1.2. 소재지

충청북도 음성군 원남면 하노리 644-5

1.3. 용도

공장

1.4. 감정가

2,230,280,390 원

1.5. 면적

토지면적: 5,322.00 ㎡ (약 1,610.10 평)

토지지분: 4,405.5316 ㎡ (약 1,332.74 평)

건물면적: 1,566.25 ㎡ (약 473.83 평)

건물지분: 1,566.25 ㎡ (약 473.83 평)

건물 제시외면적: 581.30 ㎡ (약 175.77 평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자/권리자

신한은행 (임의경매 신청 채권자)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청북도 음성군 원남면 하당리에 위치하며, "국도38호 하당삼거리"에서 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위는 중소규모의 공장, 창고시설, 농경지, 과수원, 농촌 주택 등이 혼재된 지역으로, 공업용 부동산으로서의 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

물건지 주변으로 세로(가) 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다. 또한, 인근으로 지방도로 및 국도가 통과하고 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 신한은행의 근저당권 (2014.11.28. 접수, 을32)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상의 모든 근저당권 및 가압류 채권들은 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인이 인수하게 되는 권리(부담)는 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권액은 토지 2,776,965,023원, 건물 2,749,784,317원으로 상당하나, 모두 말소 대상입니다.

3.3. 특이사항

본 물건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 다수의 채권이 설정되어 있었습니다.

4. 상권분석

4.1. 산업 및 토지 이용 현황

본 물건은 충청북도 음성군의 공업용 부동산으로, 주변에 중소규모 공장 및 창고시설이 다수 분포하여 산업 활동이 활발히 이루어지는 지역입니다. 또한, 농경지, 과수원, 농촌 주택 등이 혼재되어 있어 전형적인 지방 산업 및 농업 복합 지역의 특성을 띠고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

물건지 주변에는 기본적인 편의시설 및 주거시설(농촌 주택)이 일부 존재하나, 대규모 상업 시설이나 풍부한 생활 편의 시설에 대한 정보는 제한적입니다. 해당 지역은 산업 활동을 중심으로 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용의 차이

목록 11번지부터 14번지까지 토지는 공부상 지목이 '하천'으로 되어 있으나, 현황은 '도로' 또는 '전 기타'로 이용되고 있습니다. 이는 추후 지목 변경이나 토지 이용과 관련된 행정적인 문제 발생 소지를 내포하므로, 입찰 전 관련 사항을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 매각 제외 품목

이동식 컨테이너(사무실, 창고, 바퀴 굴림형 철재 구조)는 본 매각 대상에서 제외됩니다.

6.3. 기계기구 및 제시외 건물

일괄 매각 대상에 기계기구가 포함되나, 그 소재 및 소재 불명 여부는 별도로 첨부된 기계기구 감정평가명세표 및 의견을 참조해야 합니다. 또한, 약 581.30 ㎡의 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

6.4. 공동담보 및 유동화 물건

본 물건은 공동담보 및 유동화 물건으로서, 복잡한 채권 관계를 가지고 있습니다. 비록 현재 등기상 권리들이 말소 예정이라 해도, 권리 분석 시 주의가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 원남면 하노리에 위치한 대규모 공장용 부동산으로, 넓은 토지 면적과 다양한 형태의 건물(공장, 사무실, 기숙사, 창고 등)을 포함하고 있습니다. 국도 및 지방도로와의 접근성이 우수하여 물류 이동에 유리하며, 주변 산업단지와의 연계성도 고려해볼 만합니다.

권리관계는 말소기준권리 이후의 채권들이 모두 말소 예정이어서 매수인의 인수 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 그러나 일부 토지의 공부상 지목과 현황의 불일치, 매각 제외 품목 지정 등은 투자 결정 전 반드시 심도 있게 검토해야 할 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 산업 입지

충북 음성 지역의 주요 산업 활동 지역 내에 위치하여, 제조업, 물류업 등 다양한 산업 분야의 사업장 부지로 적합합니다.

8.2. 확장성 및 활용도

넓은 토지 면적(5,322.00 ㎡)을 바탕으로 기존 시설의 확장 또는 신축을 통한 사업 규모 확대가 가능합니다.

8.3. 교통 접근성

국도 및 지방도로와의 인접성으로 인해 원활한 물류 이동 및 출퇴근이 가능합니다.

8.4. 권리 관계 명확성

말소 예정인 다수의 권리로 인해 인수 부담이 없어 상대적으로 안전한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

2,230,280,390 원 (약 22.3억 원)

9.2. 인수 보증금

0 원

9.3. 검토 의견

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 현장 답사를 통한 물건의 실질적 가치 평가, 향후 지역 산업 동향 및 부동산 시장 전망, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 토지 이용 현황과 공부상 지목 간의 차이, 제시외 건물 및 기계기구의 상태 등을 감안하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.