나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2487 [1] 충청북도 청주시 청원구 북이면 석성리 OOOOO 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.07.11

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 충청북도 청주시 청원구 북이면 석성리 소재 ""석성2교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 축사 등이 소재함.

토지의 상황

- 형태 및 이용상황
본건은 답 기타로, 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지임.

- 인접도로 상태
남동측으로 로폭 약 4M, 남측으로 로폭 약 3M 내외의 포장도로와 접함.

-도시계획 및 기타 공법사항
농림지역, 가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역<농지법>.

건물의 구조 및 현상

기호 2~7) 일반철골구조 기타(판넬)지붕 단층 건물로,
- 벽 체 : 판넬 붙임 마감 등, - 바 닥 : 에폭시 마감 등,
- 창 호 : 새시 창호 마감 등임.

- 이용상황 : 동·식물관련시설로 이용중임.

- 부대설비 : 전기설비 등 구비되어있음.

제시외 건물 ㉠~㉥)은 별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

기계/기구의 현상

본건 기호 1~6) 기계기구는 소재불명이며, 기호 7) 기계기구는 수전설비로, 기호 1) 토지 지상에 소재함.

공작물의 현상

제시외 물건 ㉦)은 별첨 "" 지적개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

기타참고사항

미상임.

물건 비고

재매각임. 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계‧기구 목록7 수전설비 1식 포함(단전으로 작동여부 불명확함. 감정평가서 참조), 기계‧기구 목록1~6은 소재불명으로 각 평가에서 제외함. 목록1 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환, 농지법 등 개정으로 농지취득자격증명서 발급기간이 연장되었으므로 소관 행정기관에 농지취득자격증명원의 발급 여부를 확인 후 입찰 요망). 제시외 건물(감정평가서상㉠~㉥) 및 관정 각 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 청주지방법원 2025타경2487 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

재매각 여부: 재매각

1.2. 물건현황

소재지: 충청북도 청주시 청원구 북이면 석성리 772-2

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 2,580,096,410원

토지면적: 7,469.60㎡ (약 2,260평)

건축면적 (주요 건물): 2,123.13㎡ (약 642평)

건물 제시외 면적: 1,947.10㎡ (약 589평) - 매각 포함

총 건축 면적 (주요 건물 + 제시외): 4,070.23㎡ (약 1,231평)

1.3. 특이사항

유동화물건, 공동담보, 재매각 물건.

농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 미반환.

공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계‧기구 목록7 수전설비 1식 포함 (단전으로 작동 여부 불명확, 감정평가서 참조).

기계‧기구 목록1~6은 소재불명으로 평가에서 제외되었음.

제시외 건물(감정평가서상 ㉠~㉥) 및 관정 포함 매각.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 물건은 충청북도 청주시 청원구 북이면 석성리 소재 "석성2교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 농경지, 축사 등이 소재하는 농촌 지역임.

2.2. 토지 및 도로

토지 형태 및 이용상황: 답 기타, 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지임.

인접도로 상태: 남동측으로 로폭 약 4M, 남측으로 로폭 약 3M 내외의 포장도로와 접하여 차량 접근성이 확보됨.

2.3. 도시계획 및 규제

농림지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 비행안전제6구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 관련 법규 준수 필요.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 변동

소유권은 영농조합법인청남버섯에서 농업회사법인참그린주식회사로 이전되었음 (2017-07-31, 매매 금406,000,000원).

3.2. 말소기준권리 및 부채 현황

말소기준권리: 을7 근저당 (농협은행주식회사, 2018-10-19, 금2,160,000,000원).

등기부상 채권 총액:

토지 등기부채권 총액: 4,073,180,000원

건물 등기부채권 총액: 4,043,180,000원

기타 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 낙찰 시 소멸 예정임.

3.3. 임차인 현황

기록상 인수할 임차인이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됨.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 농림지역 내에 위치한 농촌 지역으로, 주변 환경은 농경지 및 축사 등 농업 관련 시설이 주를 이룸.

동물 및 식물 관련 시설로 이용 중인 점은 해당 업종 사업에 유리한 입지 조건을 제공할 수 있음.

4.2. 접근성

주요 도로와의 접합 상태는 양호하나, 이는 대규모 상업 시설보다는 특정 목적(농업, 축산업 등)을 위한 입지 조건에 더 부합함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변의 편의시설 정보는 제한적이며, 농촌 지역의 특성상 기본적인 생활 인프라 수준으로 판단됨.

청주시내 접근 시 다양한 편의시설 이용 가능.

5.2. 교통

주요 도로망과의 연결성은 보통 수준이며, 차량을 이용한 접근은 용이함.

대중교통 이용은 불편할 수 있는 지역임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

농림지역, 농업진흥구역 등에 해당하여 향후 토지 이용 및 개발에 대한 법적 제약이 따를 수 있음.

농지취득자격증명 발급 및 제출은 필수 사항이며, 미제출 시 보증금 반환이 불가하므로 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 함.

6.2. 기계/기구 상태

목록7 수전설비는 단전으로 인해 작동 여부가 불명확하며, 목록1~6 기계기구는 소재불명으로 평가에서 제외됨. 실제 현장 확인 및 별도 감정평가 또는 구매자 판단이 필요함.

6.3. 재매각 및 권리관계

본 물건은 재매각 건으로, 이전 입찰 과정에서 발생한 문제점이나 특이사항을 면밀히 파악할 필요가 있음.

등기부상 총 채권액이 감정가를 상회하나, 낙찰 시 모두 소멸될 예정임. 그러나 잔여 채무 인수 여부 등 권리관계에 대한 최종적인 확인은 필수적임.

6.4. 주변 환경

주변에 축사가 소재하는 것으로 파악됨. 혐오시설 여부는 개인별 판단이 필요하며, 악취 등 생활 환경에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 청주시 청원구 북이면에 위치한 동물 및 식물 관련시설로, 넓은 토지 면적과 상당한 규모의 건축물을 일괄 매각하는 건입니다.

해당 용도 사업 운영을 고려하는 투자자에게는 잠재력이 있을 수 있으나, 농림지역 및 농업진흥구역 등 엄격한 토지 이용 규제, 재매각 건이라는 점, 그리고 일부 설비의 불명확한 상태 등은 신중한 접근을 요구합니다.

농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 제출은 입찰 전 반드시 확인해야 할 핵심 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 용도 적합성

동물 및 식물 관련 시설로 운영되었거나, 해당 업종으로의 사업 확장을 계획하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8.2. 넓은 토지 면적

7,469.60㎡ (약 2,260평)의 넓은 토지는 향후 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

8.3. 제시외 건물 및 시설 포함

감정평가서에 포함된 제시외 건물 및 관정 등은 추가적인 활용 가치를 더합니다.

8.4. 재매각으로 인한 가격 메리트 기대

재매각 건의 경우, 이전 입찰 정보 분석을 통해 가격적인 메리트를 확보할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 2,580,096,410원입니다.

등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하지만, 낙찰 시 모두 소멸될 예정입니다.

인수 보증금(임차인 보증금)은 0원으로 파악되어 추가 인수 부담은 없습니다.

넓은 토지 면적과 건축 면적, 제시외 건물 포함 여부, 기계장치 상태 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

9.2. 제안

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 및 유사 물건 낙찰가 분석이 필수적입니다.

초기 입찰가는 감정가의 80% 수준인 약 20억 6천 4백만원부터 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 분석 결과에 따라 유동적인 조정이 필요합니다.

본 제안가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.