나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20642 [1] 강원특별자치도 원주시 문막읍 궁촌리 산94 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지인

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 문막읍 비두리에 소재하는 ""비두초등학교"" 북동측 근거리에 위치하고
있으며, 부근은 농가주택, 축사, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 부근까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도 등을 감안할 때
대중교통 사정은 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사 토지로서, 현황 ""임야 및 일부 묘지 등"" 상태입니다.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지 상태로서, 본건 일부 남동측으로 배수로 등을 사이에 두고 노폭 약3m 내외의
시멘트 포장도로가 소재하고 있으나, 직접적인 진출입은 곤란한 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 개 돼지 닭제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제
한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법> 입니다.

제시목록 외의 물건

본건 토지 일부 지상에 연고자 미상의 분묘 수기가 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

본건은 의뢰목록상 지목이 ""임야"" 이나, 현황 ""일부 묘지 등"" 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상입니다.

2) 본건 토지는 인접필지와의 지적경계가 불분명하고 현장여건상 목측에 의한 지적경계를 정확히 특정
하기가 어려운 바, 감정인의 현황판단에 차이가 따를 수 있으므로 정확한 현황 및 지적경계 등을
파악하기 위해서는 측량을 요합니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

지분 매각. 토지 일부 지상에 연고 미상의 분묘 3기 소재하며, 분묘가 더 소재하는지 여부는 입찰시 확인 요함(분묘기지권 성립여지 있음). 최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임. 공유자의 우선매수권 행사 1회로 제한.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20642 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 문막읍 궁촌리 산94

용도: 임야 (현황: 임야 및 일부 묘지 등)

감정가: 127,209,420원

토지면적: 14,678.00㎡ (약 4,440.19평)

토지지분: 4,892.1774㎡ (약 1,479.66평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 지분매각

주의사항: 공유자 우선매수권 행사 1회 제한, 토지 일부에 연고 미상의 분묘 3기 소재하며 추가 분묘 여부 확인 필요, 최저매각가격은 분묘 소재로 인한 제한 반영.

2. 입지조건

본 건은 강원특별자치도 원주시 문막읍 궁촌리에 소재하며, 감정평가서상으로는 문막읍 비두리의 ""비두초등학교"" 북동측 근거리에 위치한다고 설명되어 있습니다.

주변 환경은 농가주택, 축사, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 버스정류장과의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 것으로 예상됩니다.

본 건은 지적도상 맹지 상태이며, 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 시멘트 포장도로가 소재하나 직접적인 진출입은 곤란한 상태입니다.

토지 이용계획상 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 규제가 많습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 08월 22일자 원주시의 압류(2번 김영철 지분 압류)입니다.

경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

인수되는 권리는 없으며, 채권자로는 주식회사 벤투라인베스트먼트대부가 강제경매를 신청하였습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 농가주택, 축사, 농경지, 임야 등이 주를 이루는 농촌 지역입니다.

따라서 일반적인 상업 시설이나 유흥 시설 등 상권이 활성화된 지역과는 거리가 멀며, 주변 상업 시설은 제한적일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 감정평가서에 따르면 비두초등학교 북동측 근거리에 위치한다고 언급되어 있습니다.

* 대중교통: 버스정류장과의 거리가 있고 노선 및 운행 빈도가 적어 대중교통 이용은 불편할 것으로 보입니다.

* 기타: 농촌 지역의 특성상 도시 지역에 비해 편의시설 접근성이 낮을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자들과의 관계 설정 및 협의가 필수적입니다.

* 분묘기지권: 토지 일부에 연고 미상의 분묘 3기가 소재하며, 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 추가 분묘 존재 여부도 확인이 필요하며, 이는 토지 이용에 큰 제약을 줄 수 있습니다.

* 맹지: 지적도상 맹지이고 인접 도로로의 직접적인 진출입이 곤란하여 토지 이용 및 개발에 어려움이 예상됩니다.

* 토지 이용 규제: 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 여러 제한이 따릅니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자 우선매수권 행사 횟수가 1회로 제한되어 있어, 해당 권리 행사 여부에 따라 입찰 결과가 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 원주시 문막읍에 위치한 임야의 일부 지분 매각 건으로, 분묘기지권, 맹지, 그리고 다수의 토지 이용 규제 등 여러 복합적인 제약 사항을 가지고 있습니다.

또한, 지분 매각이라는 특성상 향후 다른 공유자와의 원활한 관계 형성이 중요합니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성도 염두에 두어야 합니다.

본건의 성공적인 활용을 위해서는 분묘 문제 해결, 도로 확보 방안 마련, 그리고 관련 법규에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 저가 매수 기회: 분묘, 맹지, 지분 매각 등의 제약 사항으로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 개발 잠재력: 장기적으로 토지 이용 규제 완화 또는 지분 확보를 통한 활용 가능성을 기대할 수 있습니다. (단, 현재로서는 제한적)

* 주변 개발 동향: 문막읍 지역의 전반적인 개발 및 산업 동향에 따른 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 토지 일부 지분 매각이며, 감정가는 127,209,420원이고 토지 전체 면적은 14,678.00㎡입니다. 매각되는 지분은 4,892.1774㎡로 전체 면적의 약 33.33%에 해당합니다.

지분 가치에 대한 감정가는 약 42,399,710원으로 산정될 수 있습니다.

분묘기지권, 맹지, 다수의 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준인 약 29,000,000원 ~ 38,000,000원 범위 내에서 결정될 수 있습니다.

인수해야 할 보증금은 없으나, 분묘 이전 비용, 도로 확보 관련 비용, 공유자 간 합의 비용 등 추가적인 제반 비용을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.